14.04.2020 19 мин на чтение мин

«ЭГ» выпуск №28 (2327) от 14.04.2020

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности

Татьяна Ковальчук

По материалам круглого стола, состоявшегося в редакции «Экономической газеты» 18 марта 2020 г. по теме «Налог на недвижимость, земельный налог, арендная плата за земельные участки: декларации-2020».

Организациям земельный участок может предоставляться на праве аренды.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются местные исполнительные комитеты.

Договор аренды земельного участка и возникновение основанного на нем права аренды подлежат государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка.

Удостоверение произведенной государственной регистрации производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Порядок взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности (далее – арендная плата за земельные участки), установлен Указом № 101¹.

Для сохранения организациям относительно равных условий осуществления деятельности вне зависимости от вида прав, на которых осуществляется землепользование, при внесении каких-либо корректировок в порядок исчисления и уплаты земельного налога, как правило, в Указ № 101 вносятся положения, максимально приближающие порядок расчета и уплаты арендной платы за земельные участки к порядку исчисления и уплаты земельного налога.

После комплексной корректировки НК² и вступления в силу с 01.01.2019 Закона № 159-З³ , которым НК (в т.ч. гл. 20 «Земельный налог») изложен в новой редакции, в Указ № 101 изменения и дополнения не вносились.

В результате порядок расчета и уплаты арендной платы за земельные участки с 01.01.2019 и до настоящего времени существенно отличается от порядка исчисления и уплаты земельного налога.

Обратим внимание на некоторые моменты, имеющие значение для организаций, арендующих земельные участки.

Основанием для исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, являются (подп. 1.8 п. 1 Указа № 101):

– решение местного исполнительного комитета о предоставлении земельного участка в аренду (далее – решение);

– свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, подтверждающее переход права аренды на земельный участок (доли в праве аренды на земельный участок);

– договор аренды земельного участка, заключенный с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона;

– соглашение об изменении договора аренды земельного участка, –

зарегистрированные в установленном законодательством порядке.

Арендная плата исчисляется и уплачивается:

– в общем случае за период с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения или регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона, до месяца (включительно), в котором истекает срок аренды земельного участка;

– при переходе права аренды на земельный участок (доли в праве аренды на земельный участок) к другой организации на основании совершенной сделки или иного юридически значимого действия – с 1-го числа месяца, следующего за месяцем перехода права аренды на земельный участок (доли в праве аренды на земельный участок).

При приобретении капитального строения (здания, сооружения), расположенного на арендованном земельном участке, обязанность по внесению арендной платы возникает после регистрации прав на капитальное строение (здание, сооружение). Новый договор аренды заключать нет необходимости.

При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на арендуемых земельных участках, или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права и обязанности по прежним договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды (ст. 55 КоЗ⁴).

Право на капитальное строение (здание, сооружение) как объект недвижимости в рамках заключенного договора купли-продажи возникает у нового собственника с момента государственной регистрации перехода права собственности. Следовательно, права на земельный участок возникают с момента государственной регистрации прав на капитальное строение (здание, сооружение).

Новый собственник капитального строения (здания, сооружения) автоматически принимает на себя обязательства по ранее заключенному договору аренды в пределах установленного срока аренды земельного участка.

С 1-го числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации прав на капитальное строение (здание, сооружение), возникают и обязательства по внесению арендной платы за земельный участок.

В случае изменения договора аренды земельного участка – с 1-го числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации соглашения об изменении договора аренды земельного участка.

Размер ежегодной арендной платы за земельный участок определяется местным исполнительным комитетом (подп. 1.1 п. 1 Указа № 101) при:

– предоставлении земельного участка в аренду;

– продлении срока аренды земельного участка;

– заключении соглашения об изменении договора аренды земельного участка, предусматривающего изменение размера ежегодной арендной платы за него;

– заключении договора аренды земельного участка с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона.

Если при определении размера арендной платы за земельный участок местный исполнительный комитет допустил ошибку (например, применил неправильную кадастровую стоимость или неверный коэффициент к кадастровой стоимости) и именно этот размер зафиксирован в договоре аренды земельного участка, то изменить его возможно только путем заключения дополнительного соглашения к договору или путем расторжения действующего договора аренды и заключения нового.

До момента фиксирования в договоре аренды нового (правильного) размера арендной платы за земельные участки арендную плату следует уплачивать исходя из ее значений, указанных в действующем договоре, вне зависимости от того, насколько арендная плата в договоре больше или меньше арендной платы, размер которой был бы определен без ошибок.

Обратите внимание! Как правило, договор аренды земельного участка заключается на несколько лет, и соответственно размер арендной платы при неизменных решениях местных исполнительных комитетов об увеличении (уменьшении) размера ежегодной арендной платы за земельные участки также остается фиксированным на весь период действия договора.

При этом кадастровая стоимость земельного участка, на основании которой рассчитан размер арендной платы, может ежегодно изменяться. Важно понимать разницу между исчислением земельного налога и определением размера арендной платы за земельные участки:

– в случае с земельным налогом изменение кадастровой стоимости земельного участка автоматически приводит к изменению исчисленной суммы земельного налога;

– в случае с арендной платой за земельные участки изменение кадастровой стоимости земельного участка после заключения договора аренды не влияет на размер арендной платы в течение всего периода действия договора аренды.

Местным исполнительным комитетам предоставлено право увеличивать (уменьшать), но не более чем в два с половиной раза размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов (подп. 2.2 п. 2 Указа № 101).

Арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим лицам, исчисляется и уплачивается в размере, увеличенном (уменьшенном) на основании решения местного исполнительного комитета об увеличении (уменьшении) размера ежегодной арендной платы за земельные участки, независимо от наличия соглашения об изменении договора аренды земельного участка, предусматривающего изменение размера ежегодной арендной платы за этот земельный участок (п. 22 Указа № 101).

Таким образом, после заключения договора аренды необходимо проанализировать расчет арендной платы, предоставляемый местным исполнительным комитетом, на предмет отражения в нем коэффициентов, предусмотренных решением местного исполнительного комитета об увеличении (уменьшении) размера ежегодной арендной платы. Если такие коэффициенты не были учтены при расчете арендной платы, необходимо применить их самостоятельно. При изменении местным исполнительным комитетом таких коэффициентов следует годовой размер ежегодной арендной платы также пересчитать.

При неизменных положениях договора аренды земельного участка размер установленной таким договором арендной платы может и должен быть скорректирован только в случае изменения местным исполнительным комитетом коэффициентов, увеличивающих (уменьшающих), но не более чем в два с половиной раза размер ежегодной арендной платы за земельные участки.

Данное правило не применимо к договорам аренды земельных участков, зарегистрированных в установленном законодательством порядке до вступления в силу Указа № 101.

Договоры аренды земельных участков, зарегистрированные в установленном законодательством порядке до вступления в силу Указа № 101, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с Указом № 101 (п. 3 Указа № 101).

Установлен перечень земельных участков, находящихся в государственной собственности, за которые арендная плата не взимается (подп. 1.7 п. 1 Указа № 101).

Обратите внимание! Перечень земельных участков, по которым установлены льготы по земельному налогу, и перечень земельных участков, за которые арендная плата не взимается, не идентичны.

В частности:

– в Указе № 101 отсутствуют положения, позволяющие не взимать арендную плату за земельные участки (части земельных участков), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения) в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством;

– в отличие от НК (гл. 20 «Земельный налог») Указ № 101 не содержит норм, предусматривающих для организаций применение к размеру ежегодной арендной платы за арендованные земельные участки, на которых расположены возведенные после 1 января 2019 г. капитальные строения (здания, сооружения), понижающих коэффициентов в течение пяти лет с даты приемки таких капитальных строений (зданий, сооружений) в эксплуатацию.

Арендаторы должны выполнять обязанности, установленные законодательством о земле для землепользователей (ст. 70 КоЗ), в частности:

– использовать земельные участки и расположенные на них строения в соответствии с их целевым назначением;

– возвратить предоставленные в аренду земельные участки по истечении срока аренды либо своевременно продлить этот срок.

Арендаторы не имеют права занимать земельные участки до оформления правоудостоверяющих документов на них. В противном случае такие земельные участки считаются самовольно занятыми (ч. 1 ст. 72 КоЗ).

Арендаторы обязаны приступить к использованию земельных участков в течение установленных законодательством сроков (ч. 9 ст. 70 КоЗ).

Арендная плата за земельные участки, используемые не по целевому назначению, не используемые в течение сроков, определенных законодательными актами, занятые до оформления правоудостоверяющих документов, взимается в десятикратном размере.

Исчисление арендной платы за земельные участки в десятикратном размере производится с 1-го числа месяца, в котором земельные участки использовались с нарушением установленного порядка, по последнее число месяца (включительно), в котором указанные нарушения устранены (ч. 3 подп. 1.15 п. 1 Указа № 101).

Независимо от освобождения от взимания арендной платы, если земельные участки используются не по целевому назначению, не используются в течение сроков, определенных законодательными актами, либо заняты до оформления правоудостоверяющих документов, за них исчисляется и уплачивается арендная плата в порядке и сроки, установленные законодательством.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки (их части), занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, увеличивается на коэффициент 2 (подп. 1.15 п. 1 Указа № 101).

Земельными участками (их частями), занятыми объектами сверхнормативного незавершенного строительства, признаются земельные участки (их части), занятые возводимыми объектами строительства, по которым превышены сроки строительства, определенные в проектной документации (примечание к ч. 6 подп. 1.15 п. 1 Указа № 101).

Таким образом, для отнесения объектов строительства к объектам сверхнормативного незавершенного строительства для целей Указа № 101 необходимо одновременное выполнение следующих условий:

– объекты должны возводиться;

– по объекту строительства должна быть разработана и утверждена проектная документация;

– строительство должно быть начато;

– фактический период осуществления строительства должен превышать сроки строительства, установленные проектной документацией.

Исчисление арендной платы за земельные участки (их части), занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, в размере, увеличенном на коэффициент 2, производится с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором истек срок строительства, определенный в проектной документации, по последнее число месяца (включительно), в котором осуществлена в установленном порядке государственная регистрация создания объекта строительства (ч. 8 подп. 1.15 п. 1 Указа № 101).

Местные исполнительные комитеты имеют право увеличивать, но не более чем в десять раз, размер ежегодной арендной платы за земельные участки (части земельных участков), включенные в перечень неиспользуемых (неэффективно используемых) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей и земельных участков (частей земельных участков), на которых они расположены, утверждаемый областными (Минским городским) Советами депутатов либо по их поручению областными (Минским городским) исполнительными комитетами, в порядке и на условиях, установленных Совмином (далее – Перечень) (ч. 11 подп. 1.15 п. 1 Указа № 101).

В некоторых решениях местных исполнительных комитетов до настоящего времени содержатся предписания о применении коэффициента 10 к ежегодной арендной плате за земельные участки (части земельных участков), включенные в Перечень.

Пунктом 24 постановления № 515⁵исключен п. 1 постановления № 957⁶, которым было утвержденоПоложение о порядке и условиях утверждения перечня неиспользуемых (неэффективно используемых) капитальных строений (зданий, сооружений), их частей и земельных участков (частей земельных участков), на которых они расположены.

Таким образом, в 2020 году отсутствуют установленные Совмином порядок и условия включения в Перечень земельных участков.

Учитывая изложенное, при расчете в 2020 году размера ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, положения решений местных исполнительных комитетов о применении коэффициента 10 к ежегодной арендной плате за земельные участки (части земельных участков), включенные в Перечень, не применяются.

Рекомендуем:

Круглый стол «Налог на недвижимость»

Круглый стол «Налог на недвижимость». Вопросы и ответы

Круглый стол «Налог на недвижимость» (продолжение)

Круглый стол «Земельный налог»

Круглый стол «Земельный налог» (окончание)

¹Указ от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее – Указ № 101).

²Налоговый кодекс (НК).

³Закон от 30.12.2018 № 159-З «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь».

⁴Кодекс о земле (КоЗ).

⁵Постановление Совмина от 05.08.2019 № 515 «Об изменении постановлений Совета Министров Республики Беларусь по вопросам налогообложения».

⁶Постановление Совмина от 06.11.2013 № 957 «Об утверждении Положения о порядке и условиях утверждения перечня неиспользуемых (неэффективно используемых) капитальных строений (зданий, сооружений)».