Круглый стол «Налог на недвижимость» (продолжение)

Татьяна Ковальчук

Начало в «Информбанке» № 23 от 27.03.2020 и №24 от 31.03.2020

Ответы Татьяны Ковальчук на вопросы, поступившие от участников круглого стола «Налог на недвижимость, земельный налог, арендная плата за земельные участки: декларации-2020», в части порядка исчисления налога на недвижимость.

Налог на недвижимость при УСН

В каких случаях организация, применяющая УСН, становится плательщиком налога на недвижимость?

1. Если организация имеет капитальные строения (здания, сооружения), их части общей площадью более 1000 кв.м.

2. Если организация имеет капитальные строения (здания, сооружения), их части, общая площадь которых не превышает 1000 кв.м, но сдает их в аренду

Условия, при наступлении которых организация, применяющая УСН (далее – организация), обязана производить исчисление и уплату налога на недвижимость, перечислены в подп. 1.1.3 п. 1 ст. 326 НК^1.

По общему правилу организация плательщиком налога на недвижимость не признается.

Возможно выделить две ситуации, когда необходимо исчислять и уплачивать налог на недвижимость в общеустановленном порядке.

1. Организация имеет капитальные строения (здания, сооружения), их части общей площадью более 1000 кв.м.

Для сравнения с показателем, составляющим 1000 кв.м, при определении общей площади объектов недвижимости учитывается площадь следующих объектов:

– находящихся в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении.

При этом в расчет принимается также площадь объектов недвижимости, переход прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления которых подлежит государственной регистрации состоящих на учете, но не зарегистрированных в установленном порядке, т.е. учитываемых в качестве объектов основных средств до регистрации;

– расположенных на территории РБ:

· полученных в финансовый лизинг от белорусских организаций с постановкой на учет у лизингополучателя-организации, применяющей УСН;

· взятых в аренду (финансовую аренду (лизинг)), пользование (возмездное или безвозмездное) у физических лиц и иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории РБ через постоянное представительство;

– находящихся в государственной собственности и полученных в безвозмездное пользование акционерными обществами, созданными в процессе преобразования арендных, коллективных (народных), государственных, государственных унитарных предприятий.

Для сравнения с показателем, составляющим 1000 кв.м, при определении общей площади объектов недвижимости не учитывается:

– площадь объектов недвижимости, не признаваемых объектами обложения налогом на недвижимость согласно п. 2 ст. 227 НК;

– площадь капитальных строений (зданий, сооружений), классифицируемых в соответствии с законодательством для целей определения нормативных сроков службы основных средств как сооружения и передаточные устройства (кроме автомобильных стоянок, парковок, паркингов, в т.ч. машино-мест);

– площадь объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности и переданных другой организации в хозяйственное ведение, оперативное управление.

Организацией налог исчисляется и уплачивается по всем объектам налогообложения налогом на недвижимость, а не только по капитальным строениям (зданиям), сооружениям, площадь которых отнесена к части, превышающей показатель в 1000 кв.м.

2. Организация имеет капитальные строения (здания, сооружения), их части, общая площадь которых не превышает 1000 кв.м, при этом сдает объекты недвижимости в аренду (финансовую аренду (лизинг)) или передает их в пользование (возмездное или безвозмездное).

В данной ситуации налог на недвижимость исчисляется и уплачивается не по всем капитальным строениям (зданиям, сооружениям), а только в части площадей объектов, сданных в аренду (переданных в пользование).

Налог на недвижимость у иностранной организации, имеющей в собственности здание на территории РБ

Иностранная организация, не осуществляющая деятельность на территории РБ через постоянное представительство, приобрела в марте 2019 г. в собственность административное здание.

В связи с приобретением права собственности на административное здание иностранная организация поставлена на учет в налоговом органе по месту нахождения капитального строения (здания, сооружения).

Здание передано в доверительное управление белорусской организации.

Кто является плательщиком налога на недвижимость по указанному зданию и каким образом следовало определить налоговую базу по состоянию на 1 января 2020 г. при исчислении налога на недвижимость по данному объекту за 2020 год?

Плательщиком является иностранная организация. Налоговая база налога на недвижимость – цена приобретения здания

Иностранная организация не является налоговым резидентом РБ и исполняет налоговые обязательства только по деятельности, осуществляемой в РБ, или в отношении доходов от источников в РБ, или в отношении имущества, расположенного на территории РБ (ч. 2 п. 3 ст. 15 НК).

По общему правилу плательщиками налога на недвижимость признаются организации, в т.ч. иностранные организации, в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, являющихся собственностью или находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций.

Такой же подход в части признания организации плательщиком налога на недвижимость применяется и в случае передачи капитальных строений (зданий, сооружений) в доверительное управление.

Соответственно в ситуации, описанной в вопросе, по административному зданию, переданному иностранной организацией в доверительное управление, плательщиком налога на недвижимость является иностранная организация.

Как следует из правовых предписаний гл. 19 «Налог на недвижимость» НК, налоговая база налога на недвижимость по зданиям определяется организациями исходя из их наличия на 1 января календарного года:

– в случае отражения в бухгалтерском учете в составе объектов основных средств или доходных вложений в материальные активы – по остаточной стоимости;

– в случае отражения в бухгалтерском учете на других счетах (не в составе объектов основных средств или доходных вложений в материальные активы) – по стоимости, отраженной в бухгалтерском учете.

Определение понятия «остаточная стоимость» приводится в актах законодательства, регулирующих вопросы бухгалтерского учета.

Так, например, Инструкцией № 26 и Инструкцией № 25 остаточная стоимость определена как разница между первоначальной (переоцененной) стоимостью основного средства (стоимостью инвестиционной недвижимости) и накопленными по нему за весь период эксплуатации суммами амортизации и обесценения.

Соответственно налоговая база по налогу на недвижимость в виде остаточной стоимости может быть использована только в отношении объектов, числящихся в бухгалтерском учете в качестве основных средств и доходных вложений в материальные активы, организациями, ведущими бухгалтерский учет в соответствии с законодательством РБ.

Поскольку иностранная организация не является налоговым резидентом РБ и не ведет бухгалтерский учет в соответствии с законодательством РБ, использование остаточной стоимости в качестве налоговой базы налога на недвижимость по приобретенному административному зданию не представляется возможным.

С позиции белорусской стороны допустимым и самым актуальным вариантом определения налоговой базы налога на недвижимость иностранной организацией, применение которого минимизирует риск наступления негативных налоговых последствий, является вариант расчета налоговой базы по цене приобретения административного здания.

Исходя из вышеизложенного, налоговая база налога на недвижимость по административному зданию, отождествленная с ценой его приобретения, без каких-либо индексаций и корректировок может быть использована иностранной организацией при исчислении налога на недвижимость на протяжении всего периода (в т.ч. по состоянию на 1 января 2020 г.), в течение которого административное здание будет находиться в собственности иностранной организации.

***

В следующих номерах «Информбанка» читайте материалы круглого стола в части особенностей исчисления земельного налога: