31.03.2020 22 мин на чтение мин

«ЭГ» выпуск №24 (2323) от 31.03.2020

Круглый стол «Налог на недвижимость». Вопросы и ответы

Татьяна Ковальчук

Начало в «Информбанке» № 23 от 27.03.2020.

Представляем вашему вниманию ответы Татьяны Ковальчук на вопросы, поступившие от участников круглого стола «Налог на недвижимость, земельный налог, арендная плата за земельные участки: декларации-2020» по порядку исчисления налога на недвижимость.

Право на льготу при приобретении квартиры

Организация в 2019 году по договору купли-продажи приобрела у организации-застройщика квартиру, которая пустует.

Возможно ли организации в отношении приобретенной квартиры применить льготу по налогу на недвижимость в соответствии с подп. 1.13 п. 1 ст. 228 НК¹?

Организациям предоставлено право на применение льготы по налогу на недвижимость в виде освобождения от налога впервые введенных в действие капитальных строений (зданий, сооружений), их частей в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством (подп. 1.13 п. 1 ст. 228 НК).

Для получения права на применение вышеуказанной льготы необходимо одновременное выполнение следующих условий:

– объект должен признаваться для целей исчисления налога на недвижимость впервые введенным в действие капитальным строением (зданием, сооружением);

– в отношении капитального строения (здания, сооружения) организацией-плательщиком должна быть соблюдена процедура приемки объекта в эксплуатацию, соответствующая порядку, установленному законодательством. Датой приемки в эксплуатацию объекта считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию (п. 8 Положения № 716²);

– организация-плательщик в отношении льготируемого капитального строения (здания, сооружения) должна выступать заказчиком-застройщиком, дольщиком или инвестором;

– с даты приемки капитального строения (здания, сооружения) в эксплуатацию не должно пройти более одного года.

Условия, необходимые для получения права на применение налоговых льгот, установленных по налогу на недвижимость подп. 1.13 п. 1 ст. 228 НК, должны соблюдаться непосредственно организацией – плательщиком налога на недвижимость.

Учитывая изложенное и принимая во внимание тот факт, что дата приемки объекта в эксплуатацию определяется на основании акта приемки объекта, законченного строительством, льгота может быть применена с даты утверждения указанного акта только один раз и только той организацией, у которой объект строительства на дату утверждения акта учитывался на балансе.

Арендаторы, признаваемые плательщиками налога на недвижимость в отношении арендуемого имущества, а также организации, которые приобрели капитальные строения (здания, сооружения) или получили их на безвозмездной основе, исчисляют и уплачивают налог на недвижимость в общеустановленном порядке.

Таким образом, в ситуации, изложенной в вопросе, организации в отношении приобретенной квартиры следует производить исчисление налога на недвижимость без применения налоговой преференции, предусмотренной подп. 1.13 п. 1 ст. 228 НК.

Ответ: Нет.

Налог на недвижимость при аренде жилого помещения у ИП

Организация заключила договор аренды жилого помещения (квартиры) с зарегистрированным в качестве ИП физическим лицом, которое является собственником квартиры. Срок действия договора аренды составляет 8 месяцев. Квартира используется для проживания командированных работников.

При этом в договоре предусмотрено, что размер арендной платы формируется исходя из фактически прожитых суток в квартире. Ставка арендной платы установлена в рублях за одни сутки.

В течение срока действия договора по мере появления необходимости проживания работников в данной квартире составляется акт приемки-передачи, подписываемый обеими сторонами, подтверждающий передачу квартиры в пользование, и акт приемки-передачи, подтверждающий факт возврата квартиры.

Будет ли организация-арендатор признаваться плательщиком налога на недвижимость в случае проживания работников в данной квартире каждый месяц. При этом на 1-е число первого месяца квартала квартира не будет находиться в пользовании организации.

Например, как следует исчислить налог на недвижимость во II квартале 2020 г. в ситуации, когда работники проживали в квартире в январе 2020 г. с 18 по 29 число, в феврале 2020 г. – с 4 по 26 число, в марте 2020 г. – с 10 по 31 число и в апреле 2020 г. – с 8 по 30 число?

В отношении квартиры во II квартале 2020 г. организацией налог на недвижимость не уплачивается

Объектами налогообложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, расположенные на территории РБ и взятые организациями в аренду у физических лиц (абз. 3 п. 1 ст. 226 НК).

ИП признается физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП в РБ (ч. 1 п. 1 ст. 19 НК).

Таким образом, части капитального строения (здания, сооружения), получаемые организацией в аренду на основании договора аренды, заключенного с ИП, подлежат налогообложению налогом на недвижимость у организации.

Одновременно предусмотрено, что при признании плательщиками налога на недвижимость отдельных организаций на основаниях, указанных в ст. 226 НК, исчисление и уплата налога на недвижимость этими организациями производятся с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое признание (ч. 1 п. 4 ст. 232 НК).

При утрате отдельными организациями в течение налогового периода статуса плательщика налога на недвижимость, приобретенного на основаниях, определенных ст. 226 НК, исчисление налога на недвижимость у указанных организаций прекращается с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имела место такая утрата (п. 5 ст. 232 НК).

Таким образом, НК как возникновение обязательства по уплате налога на недвижимость в связи с получением организацией в аренду капитальных строений (зданий, сооружений) от физических лиц, так и прекращение этого обязательства при возврате объекта аренды предусмотрено, начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором имело место начало аренды капитальных строений (зданий, сооружений) или окончание аренды.

Для начала исчисления налога на недвижимость имеет значение документальное подтверждение даты получения объектов в аренду, а для окончания – даты возврата объекта аренды арендодателю, которым может быть передаточный акта или иной документ, подтверждающий приемку-передачу объекта аренды, подписанный сторонами.

Таким образом, в ситуации, изложенной в вопросе, организация, получив квартиру в аренду, приобретает статус плательщика налога на недвижимость на период аренды. Однако условия договора предполагают, что фактически квартира находится в аренде (сдается в аренду) только некоторое количество дней в квартале (по мере необходимости проживания работников) и соответственно исключительно в этот период организация приобретает статус плательщика налога на недвижимость. Остальное время в рамках квартала квартира в аренде не находится, и соответственно организация в период, выходящий за рамки фактического использования помещений, утрачивает статус плательщика.

На основании изложенного в описанной в вопросе ситуации возникновение обязательства по уплате налога на недвижимость и прекращение этого обязательства могут происходить в пределах одного квартала многократно.

Если в квартале факт утраты статуса плательщика налога на недвижимость зафиксирован последним, то при наличии соответствующей документально оформленной приемки-передачи объектов аренды организация по предоставленной в аренду квартире налог на недвижимость уплачивать не должна.

В предложенном в вопросе примере статус плательщика налога на недвижимость приобретался многократно, а именно:

– 18 января 2020 г.;

– 4 февраля 2020 г.;

– 10 марта 2020 г.;

– 8 апреля 2020 г.

Однако в I квартале 2020 г. последним был зафиксирован факт утраты статуса плательщика налога на недвижимость 31 марта 2020 г. в связи с возвратом квартиры.

Таким образом, в отношении квартиры во II квартале 2020 г. организацией налог на недвижимость не уплачивается.

Налог на недвижимость при субаренде жилого помещения у ИП

Организация (субарендатор) заключила договор субаренды жилого помещения (квартиры) с ИП (субарендодатель) для проживания командированных работников.

В свою очередь данная квартира предоставлена ИП (арендатор) на основании договора аренды с физическим лицом – собственником квартиры (арендодатель).

Является ли организация плательщиком налога на недвижимость?

Вправе ли организация применить разъяснение, изложенное в Письме № 2-2-13/303³?

Организация плательщиком налога на недвижимость не является.

Организация вправе применить разъяснение, изложенное в Письме № 2-2-13/303.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. 586 ГК⁴).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства (ч. 3 п. 2 ст. 586 ГК).

НК не предусмотрено особенностей определения плательщика налога на недвижимость в случае заключения арендатором с согласия арендодателя договоров субаренды.

Таким образом, при определении плательщика налога на недвижимость необходимо руководствоваться положениями ст. 225 и 226 НК, применяя их ко всем участникам арендных и субарендных отношений последовательно, начиная с собственника объекта недвижимости.

В результате только одно лицо может быть признано плательщиком налога на недвижимость в отношении какого-либо объекта недвижимого имущества.

Следует отметить, что вопрос о том, кто именно является плательщиком налога на недвижимость в случаях, когда имущество многократно последовательно передается от одного субъекта к другому в возмездное или безвозмездное пользование, всегда решается на уровне арендодателя, арендатора и субарендатора.

Применительно к ситуации, описанной в вопросе, при передаче физическим лицом квартиры в аренду ИП статус плательщика налога на недвижимость сохраняется за физическим лицом и к ИП не переходит. При передаче ИП квартиры в субаренду организации статус плательщика налога на недвижимость к организации от ИП не переходит, поскольку ИП таким статусом не обладает.

Таким образом, организация в отношении полученной в субаренду квартиры плательщиком налога на недвижимость не является, что вытекает и из разъяснения, изложенного в Письме № 2-2-13/303.

Налог на недвижимость при предоставлении квартиры для краткосрочного проживания командированных работников

Организация для проживания командированных работников заключает с ИП договор, предметом которого является предоставление мест в квартире для краткосрочно проживания.

При этом передаточный акт, подтверждающий передачу квартиры в пользование, не составляется, а составляется акт на оказание услуг по проживанию.

Собственником квартиры является физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП.

Является ли в такой ситуации организация плательщиком налога на недвижимость по квартире?

Не является

ИП признается физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП в РБ (ч. 1 п. 1 ст. 19 НК).

Таким образом, капитальные строения (здания, сооружения), получаемые организацией в аренду на основании договора аренды, заключенного с ИП, подлежат налогообложению налогом на недвижимость у организации.

В ситуации, описанной в вопросе, идет речь об услугах по предоставлению мест для краткосрочного проживания, т.е. об услугах по проживанию, которые оказываются периодически по заявке организации, являющейся заказчиком таких услуг. Факт передачи жилого помещения в аренду в такой ситуации не усматривается.

Таким образом, в ситуации, изложенной в вопросе, организация не признается плательщиком налога на недвижимость по квартире, поскольку указанная квартира, принадлежащая на праве собственности физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП, не передается в аренду организации, и соответственно положения абз. 3 п. 1 ст. 226 НК не применяются.

Плательщиком налога на недвижимость по квартире, предоставляемой организации для краткосрочного проживания командированных работников, является физическое лицо – собственник квартиры.

Налог на недвижимость при сдаче в аренду помещений товарищества собственников

С какой стоимости должны уплачивать налог на недвижимость товарищества собственников, которые сдают в аренду свои помещения?

Дополнительная информация:

– сдаваемое помещение не состоит на балансе товарищества собственников;

– на помещение не имеется документов (технического паспорта, свидетельства о государственной регистрации права собственности на изолированное помещение).

Переданное в аренду помещение не признается объектом налогообложения налогом на недвижимость у товарищества собственников

Объектами налогообложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций (подп. 1.1 п. 1 ст. 227 НК).

Товариществом собственников признается объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом № 135-З⁵и его уставом (ч. 1 ст. 20 Закона № 135-З).

Совместное домовладение определено как правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью. Общим имуществом являются обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования (ст. 1 Закона № 135-З).

Право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 579 ГК). Арендодателями могут выступать также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, товарищество собственников вправе сдавать от своего имени в аренду другим лицам не принадлежащее ему на праве собственности, а находящееся в общей долевой собственности членов товарищества собственников недвижимое имущество при условии, что собственники указанного имущества предоставили товариществу собственников такое право.

Учитывая вышеизложенное, целесообразно предположить, что помещение, о котором идет речь в вопросе, является общим имуществом совместного домовладения и предоставляется в аренду товариществом собственников на основании решения, принятого на общем собрании членов товарищества.

Такое переданное в аренду помещение не признается объектом налогообложения налогом на недвижимость у товарищества собственников, поскольку в отношении этого помещения товарищество собственников не обладает правом собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Налог на недвижимость при аренде офиса у иностранной организации

Белорусская организация в декабре 2018 г. взяла в аренду офисное помещение у иностранной организации, не осуществляющей деятельность в РБ через постоянное представительство. В договоре указана стоимость передаваемого помещения.

1. Можно ли было использовать в качестве налоговой базы на 1 января 2019 г. стоимость, указанную в договоре аренды?

2. Каким образом определяется налоговая база у арендатора на 1 января 2020 г.?

1. Можно.

2. Стоимость, указанная в договоре аренды

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 226 НК объектами налогообложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций признаются капитальные строения (здания, сооружения), их части, расположенные на территории РБ и взятые организациями в аренду у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории РБ через постоянное представительство.

Налоговым законодательством однозначно не урегулирован вопрос определения налоговой базы налога на недвижимость при признании белорусской организации плательщиком налога на недвижимость в связи с получением капитальных строений (зданий, сооружений) в аренду от иностранной организации.

Полагаю, что в сложившихся обстоятельствах налоговой неопределенности в ситуации, описанной в вопросе, допустимым является использование в качестве налоговой базы налога на недвижимость на 1 января 2019 г. стоимости офисного помещения, указанной в договоре аренды.

Указанную стоимость возможно и целесообразно использовать в качестве налоговой базы налога на недвижимость на протяжении всего срока действия договора аренды, в т.ч. и на 1 января 2020 г., без каких-либо индексаций и корректировок.

***

Материалы круглого стола в части особенностей исчисления земельного налога будут опубликованы в следующих номерах «Информбанка»: