Рынок складской недвижимости: неожиданный бенефициар санкций

2022 год стал серьезным испытанием для рынка коммерческой недвижимости. Одним из немногих направлений, которому удалось сохранить стабильность в непростые времена, стал сегмент складской логистики. Рынок современных складских помещений в 1-м полугодии 2023 г. сумел сохранить тенденции, сложившиеся в предыдущие 2–3 года, и продемонстрировал удивительную устойчивость в отношении ставок аренды, спроса и вакантности.

К такому заключению пришли аналитики консалтинговой компании NAI Belarus, которые подготовили очередной обзор, посвященный состоянию рынка складской недвижимости.

Рынок складов растет за счет запасов

Рынок складов в 1-м полугодии 2023 г. продолжил оставаться наиболее устойчивым и стабильным сегментом коммерческой недвижимости. По итогам 2022 г. специалисты выражали опасение, что основные представители сектора закрыли потребности в складских площадях, из-за чего потенциальный спрос может снизиться, но первые месяцы текущего года показали, что спрос на современные складские помещения остался прежним. Главным образом благодаря сектору e-commerce, который не только остался приоритетным потребителем площадей в сегменте, но и демонстрирует устойчивый спрос за счет стремления к расширению складских площадей. Вакантное предложение на рынке образовывалось лишь по ротационным причинам: помещения освобождались в связи со сменой арендатора, однако быстро находили нового съемщика. При этом активно дозаполнялись свободные площади в отдельных новых объектах 2022 г. ввода, что также подтверждает выводы: спрос в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости остался неизменным.

Основные причины устойчивости сектора объясняются ситуацией в отраслях-драйверах: объем складских запасов на 1 июня 2023 г. в денежном выражении составил 9,108 млрд руб., складские запасы к среднемесячному объему производства на эту дату по республике – 76,6% (а в Минске – 108,5% при 87,7% в 2022 г.), грузооборот транспорта – лишь 72,8% к прошлогоднему периоду. Усложнились условия работы для международных автомобильных перевозчиков: Польша закрыла большинство пунктов пропуска, в Турции, направление которой начали осваивать, произошло мощное землетрясение, продолжает оставаться полностью закрытым южное украинское направление.

Складская недвижимость нужна всем

Кризисные явления практически не задели сектор e-commerce, который продолжил расширяться и подбирать новые площадки под размещение своих сортировочных и распределительных центров. Сохранился спрос и со стороны компаний-дистрибьюторов. Проработав в условиях санкционных ограничений, компании восстановили или даже нарастили объемы грузов, поскольку наладили поставки альтернативных товаров или освоили параллельный импорт, а это новь потребовало расширения складов. То, что даже официальная статистика отметила рост импорта на 19,7%, является косвенным подтверждением данной ситуации.

В последние месяцы был отмечен интерес к коммерческому сектору складов со стороны несколько «неожиданного» потребителя: государственных предприятий или предприятий с долей государства. Аналитики связывают всплеск запросов на аренду с их стороны с ростом складских запасов промышленной продукции на 108,5% к среднемесячному производству: у отдельных компаний не хватает своих складских мощностей. Однако специфика этих арендаторов в том, что им больше необходима краткосрочная аренда, что не всегда устраивает собственников, заинтересованных в долгосрочных контрактах.

Неудовлетворенный спрос есть у субъектов хозяйствования из разных секторов экономики и бизнеса. Поэтому на рынке аренды отмечен интерес к складам разных параметров, как к большим современным, так и небольшим блокам, например в 1500–1800 кв. м, а также среднеразмерным в 3,0–3,5 тыс. кв. м. И различным по функционалу – обычным сухим, специальным с морозильными камерами или камерами газации фруктов и т.д.

Окно в постройке новых объектов

Вторая причина, объясняющая устойчивость сегмента, – отсутствие ввода новых объектов. После успешного 2022 г., когда в Минске и пригородах было введено свыше 151 тыс. кв. м новых качественных складских площадей, в 1-м полугодии 2023 г. в плане нового ввода образовалась пауза. В итоге предложение складских площадей в этом периоде сохранилось на прежнем уровне.

Отсутствие ввода новых площадей, безусловно, оказало поддержку ставкам на рынке и обеспечило их устойчивость в период, когда из-за ситуации в экономике они могли быть подвергнуты пересмотру. Однако такая ситуация не продлится долго – в стадии строительства находился ряд объектов, но завершение строительно-монтажных работ и их ввод будет позже. Кроме того, о строительстве больших транспортно-логистических комплексов объявили РУП «Белтаможсервис» и компания BaikalGroup, специализирующаяся на грузоперевозках между странами ЕАЭС и КНР.

Арендные ставки сохранились на прежнем уровне

В отличие от иных сегментов коммерческой недвижимости, складской сегмент может похвастаться довольно неизменным и высоким уровнем ставок на протяжении нескольких лет. Таким он оставался и в 1-м полугодии 2023 г. Основной диапазон арендных ставок на качественные современные склады в г. Минске и его пригородах без учета НДС и эксплуатационных расходов составляет 12,7–18 руб. за кв. м для складов А класса и 8–12,8 руб. за кв. м для складов В класса. При этом ставки аренды на отдельные виды качественных специальных складов, предназначенных для хранения определенных групп товаров, были значительно выше: от 45 руб. за 1 кв. м и более.

В связи с тем, что в силу требований законодательства участники рынка стали активно работать в рублевом поле и не было такой стабильности курса рубля в 1-м полугодии 2023 г., как в 2022 г., из-за курсовых разниц в пересчете на евро собственники, конечно, теряли. Пересмотр и коррекция ставок по договорам происходили, но не всегда успевали за потерями от курсовых разниц. Однако все равно собственники складских помещений в секторе оказались в лучшем положении, чем их коллеги в других секторах.

Макроэкономический ветер остается попутным

Дальнейшее развитие сектора складской недвижимости будет зависеть от тех же факторов, которые определяли его состояние в 1-м полугодии 2023 г. До конца года не усматривается никаких особенных причин, чтобы считать, что факторы, оказавшие поддержку сектору в первую половину года, во второй утратят свое значение. Арендаторы сектора e-commerce, скорее всего, сохранят свою активность. Спрос со стороны других секторов – производителей, дистрибьюторов, импортеров – будет зависеть от дальнейшей ситуации в связанных отраслях.

Если складские запасы продолжат расти, импорт – увеличиваться, а сложные логистические схемы – сохраняться, рынок складской недвижимости будет оставаться в благоприятных условиях, и лишь возможное ослабление рубля будет способно преподнести операторам и собственникам неприятные сюрпризы.