Рынок квартир продолжает расти, рост цен замедлился
Фото: freepik.com
Рынок столичной недвижимости продолжает демонстрировать подъем, что находит отражение в стоимости квадратных метров. На рынке долгосрочной аренды начинается рост, однако ставки аренды пока изменились незначительно. О том, каким квартирам сейчас отдают предпочтение покупатели, приобретающие жилье в столице, а также о других тенденциях на рынке недвижимости, рассказали специалисты портала Realt.by.
Даже летом, в период отпусков, повышенная активность покупателей квартир продолжает задавать тон столичному рынку жилой недвижимости. Так, в июне 2023 г. в Минске по предварительным подсчетам купили более 1,7 тыс. квартир, что на 7,4% выше значения предыдущего месяца и на 17% выше, чем в июне прошлого года. К тому же, как отмечают аналитики портала, текущий уровень спроса является одним из самых максимальных за всю историю наблюдения, уступив лишь декабрю 2022 г. Однако после внесения корректировок Национальным кадастровым агентством по итогам июля вероятнее всего число сделок, совершенных в июне, превысит отметку в 1800, установив новый рекорд проданного жилья за месяц.
Дальнейший рост спроса связан все с теми же факторами, которые мы отмечали раньше. Прежде всего это сохранение благоприятных условий кредитования: благодаря последовательному снижению ставки рефинансирования стоимость кредитных ресурсов становится все более привлекательной для приобретения недвижимости. По спросу на квартиры 1-е полугодие 2023 г. оказалось лучшим за всю историю наблюдений. Естественным следствием повышенного спроса стало стремительное вымывание предложения. В июне количество выставленных на продажу квартир сократилось еще на 4,5%, что нашло отражение в стоимости квадратных метров.
Что и почем покупали в июне
Наибольшее предпочтение покупатели традиционно отдавали 1-комнатным квартирам. Их доля в общем числе сделок составила 44%, что на 2 п.п. больше, чем в прошлом месяце. В 33% случаев выбирали 2-комнатные квартиры и в 20% – 3-комнатные. В новых готовых домах квартиры в анализируемом месяце покупали в 8% случаев, как и месяцем ранее. Как и прежде, основной объем сделок совершается на вторичном рынке. Среди районов чаще других выбирали Октябрьский, Фрунзенский и Центральный, реже – Московский и Партизанский.
Меньше, чем в другие месяцы, покупатели в июне интересовались квартирами в современных панельных и каркасных домах, но чаще выбирали сталинки – их доля увеличилась на 2%. Средняя цена проданных в Минске квартир за июнь 2023 г. выросла на 0,9% и составила 1358 USD за кв. м. В целом же за последние 12 месяцев цена предложения, очищенного от влияния новостроек, выросла на 13,8%, в сделках купли-продажи – на 6,9%.
Отметим, что данное значение напрямую зависит от количества комнат. Так, 1-комнатные квартиры продавались по средней цене 1462 USD за кв. м (+0,3% за месяц) при медианной цене сделки 51,25 тыс. USD. Стоимость квадрата при продаже 2-комнатных
-квартир сложилась на уровне 1284 USD за кв. м (+1,2%), а медиана достигла 58 тыс. USD за кв. м. Не отстают и 3-комнатные квартиры, в которых цена квадрата выросла до 1236 USD за кв. м (+1,9%), а медиана – до 80 тыс. USD. А вот 4-комнатные квартиры снизились в цене – стоимость квадрата в сделке уменьшилась до 1143 USD за кв. м (–5,4%) при медиане в 80 тыс. USD.
Активность покупателей отразилась и на предложении квартир – по сравнению с предыдущим месяцем за июнь 2023 г. средняя цена выросла на 2,5% – до 1353 USD. Наиболее активно увеличилась цена на 2-х, 3-х и 4-комнатные квартиры, которые прибавили 2,7; 3,1 и 3,3% соответственно. По типу жилья наиболее дорогим остаются современные каркасные дома (1695 USD за кв. м) и сталинки (1652 USD за кв. м). За квартиры в кирпичных домах продавцы по-прежнему просят больше, чем за панельки. Квартира в новом кирпичном доме стоит в среднем 1385 USD за кв. м, что дороже жилья в старых кирпичных домах (1345 USD за кв. м). Однако жилье в новых панельках стоит дешевле старого кирпича (1320 USD за кв. м).
Среди отдельных районов Минска наиболее высокие цены отмечены в Центральном районе вдоль проспекта Независимости (2393 USD за кв. м), Верхнем городе (2284), районе Национальной библиотеки (2268), Маяке Минска (1958), Лебяжьем (1906), районе вокзала (1838). Наиболее низкие цены наблюдаются в районе Серебрянки (1212), ул. Ангарской (1190), Тракторного завода (1188), Степянки (1188), Чижовки (1182), ул. Серова (1176), в Шабанах (1126).
Портал Realt.by традиционно приводит данные по стоимости жилья крупнейших городов соседних стран. В Москве и Санкт-Петербурге цены на квартиры снизились на 32,6% – до 3073 USD и 2331 USD за кв. м соответственно. Квартиру в Варшаве можно купить в среднем за 3532 USD за кв. м (+14,1%), в Вильнюсе – 2768 USD за кв. м (+14,1%).
Арендная доходность квартир продолжает снижаться
Кроме сделок купли-продажи интересны изменения на рынке долгосрочной аренды. С наступлением лета общая активность в данном сегменте увеличилась. В июне активность по поиску съемного жилья в Минске ожидаемо выросла: по сравнению с маем количество поисковых запросов увеличилось на четверть. В июле-августе существующий спрос пополнится категорией студентов, и интерес к аренде квартир достигнет своего пика.
В то же время свободных для заселения квартир становится меньше: за июнь предложение снизилось на 7,4% и составило 3383 квартиры. Существеннее всего снизился выбор 1-комнатных квартир – минус 11%, двушек и трешек стало меньше на 7 и 4% соответственно. Несмотря на возрастающий спрос существенных изменений в ставках аренды в июне не произошло.
На конец июня средние цены аренды квартир в Минске выглядели следующим образом: 1-комнатные сдавали в среднем за 270 USD (без изменений по сравнению с прошлым месяцем), 2-комнатные – 338 USD (рост на 0,9%), 3-комнатные – 453 USD (снижение на 1,3%). За последние 12 месяцев цены на аренду 1-комнатных квартир в Минске выросли на 7%. Если говорить об инвестиционной привлекательности аренды, то она снизилась на 0,05 п.п. В то же время снизилась и максимальная доходность валютных депозитов – минус 0,5 п.п. Таким образом, на данный момент аренда позволяет заработать в 2,9 раза больше, чем лучшие депозиты в валюте.
***
Подведем итоги: покупательская активность на рынке столичных квартир сохраняется – спрос по-прежнему подогревают низкие ставки по банковским кредитам. Цены также продолжают расти, поскольку наиболее дешевые варианты быстрее вымываются с рынка. При этом никто не может сказать, как долго будет продолжаться этот рост. Не исключено, что текущие цены находятся недалеко от годовых максимумов. Активизировался спрос и на рынке долгосрочной аренды, однако на стоимость это не повлияло – очевидно, рынок приходит в соответствие с предложением, и цены пока не растут. Однако высокий сезон для аренды еще впереди.
