Развитие рынка апартаментов в Беларуси: возможен кратный рост

Тема, которой не было в публичном пространстве, но она вдруг выстрелила – именно так характеризуют в консалтинговой компании NAI Belarus развитие рынка апартаментов в Минске в последние месяцы. Об этом сегменте рынка недвижимости стали активно писать СМИ, эксперты посвящают ему тематические выступления и лекции. NAI Belarus также подготовила большой обзор по рынку апартаментов, где высказала свой прогноз относительно его дальнейших перспектив. «ЭГ» выбрала самое интересное.

Новый виток

Попытки реализации проектов с апартаментами в Минске были и раньше, но ни один из них нельзя назвать завершенным и успешным. И это отличает отечественный рынок от того же рынка РФ, где, например в Москве, до 30% жилищного строительства приходится именно на апартаменты.

Бум 2023 года – ситуация для нас нетипичная, т.к. до этого момента предложение в классическом его понимании в сегменте апартаментов отсутствовало. Формально рынок апартаментов в Минске имеет более чем 10-летнюю историю, но назвать действительно удачные кейсы очень сложно.

Тем не менее в этом году девелоперы начали активно продвигать данный тип недвижимости на рынке. Появились как новые специализированные проекты, так и варианты в процессе девелопмента. При этом на рынке есть несколько основных проблем:

1. Нет четкого правового статуса (за исключением проекта в Минск-Мире, который регулируется отдельным указом).

2. Нет единой классификации (в стране вообще отсутствует классификация рынка апартаментов).

Кроме того, есть проблемы и со стороны спроса от потребителей. Его в Беларуси и, в частности, в Минске оценить очень сложно, поскольку отсутствует культура потребления данного продукта.

Для сдерживания спроса на апартаменты в Минске есть несколько факторов. Первый – коммунальные услуги: за водоснабжение и отопление в квартирах, где никто не прописан, население должно возмещать 100% стоимости коммунальных услуг. Второй фактор – невозможность оформить регистрацию. Регистрация, как и раньше прописка, – актуальный вопрос для населения. Значительная доля покупателей на рынке новостроек Минска – иногородние. И без права стать полноценным минчанином этот сегмент потребителей просто отпадет. Здесь в выигрыше окажется проект компании «Дана Астра», где в качестве преференций право регистрации предусмотрено специальным указом.

Еще один сдерживающий фактор – кредиты банков на недвижимость для физических лиц. Апартаменты являются объектами коммерческой недвижимости, а типовые жилищные кредитные программы в данном случае не всегда будут применимы.

В кратном размере

Что же ждет этот сегмент рынка в ближайшей и среднесрочной перспективе? Эксперты прогнозируют активизацию и предложения, и спроса.

В предложении, прежде всего, стоит ожидать активности девелоперов по продвижению апартаментов в заявленных проектах. Будет больше рекламного продвижения, возможно, более активными и агрессивными станут рекламные кампании. Не исключено появление новых проектов.

Начнет формироваться реальный спрос на данный тип недвижимости. Во-первых, состоятся новые сделки в дорогих проектах с ограниченным предложением, поскольку здесь потенциальным покупателям не критичны коммунальные платежи по коммерческим расценкам и не столь важно наличие постоянной регистрации. Во-вторых, в масс-сегменте начнутся реальные сделки купли/продажи апартаментов: станет заметен эффект от рекламных кампаний девелоперов, а также часть сделок будет осуществляться иностранными гражданами, прежде всего из России и Казахстана. Так, на жилищном рынке в последние месяцы отмечен рост активности граждан из этих стран. Если граждане РФ и раньше довольно часто фигурировали в сделках, то растущий интерес граждан Казахстана – новое явление.

Кроме того, косвенно повысить спрос на апартаменты может и обсуждаемый запрет индивидуальным предпринимателям работать на рынке аренды недвижимости. Сегодня есть категория ИП, у которых сформировались сети по посуточной сдаче квартир, в т.ч. с превращением объектов по факту в хостелы. Если их поставят в те же условия, что и юрлиц, то при сохранении данного направления бизнеса уход с жилого сектора в сектор апартаментов будет скорее плюсом.

Следует ожидать и разворота микробизнеса к апартаментам: самозанятых, ремесленников, занимавшихся своими видами деятельности в собственных квартирах (надом­ный труд). Для микрофирм апартаменты – это хорошая альтернатива офису в старых административных зданиях с кабинетной системой: компактные площади позволяют регистрировать юрадреса, а также вести коммерческую деятельность без ограничений. Для самозанятых, если их работа была каким-то образом связана с использованием шумных механизмов (например, лобзиковая пила, гончарный круг с электроприводом и т.д.), здесь не будет временных ограничений на шумные работы, применяемых в жилом секторе.

Таким образом, подчеркнули в NAI Belarus, можно прогнозировать кратный рост рынка. Сейчас число реальных продаж апартаментов идет на единичные заключенные сделки. Если рынок в течение последних месяцев 2023 г. и в 2024 г. станет составлять даже 50–70 реально проданных апартаментов, это уже будет многократный рост.