Рынок офисной недвижимости: борьба за место под солнцем и адаптация к новой реальности

2022 год стал настоящим вызовом для рынка офисной недвижимости, однако дальнейшего углубления кризисных явлений не произошло. Арендаторы и собственники довольно быстро адаптировались к новой реальности и приняли новые правила работы, включая работу в рублях и отмену привязки к евро. Процесс релокации и сокращения арендуемых площадей со стороны крупных арендаторов продолжает оказывать влияние на рынок, однако такие явления перестали носить массовый характер. Об этих и других тенденциях офисного сегмента рынка коммерческой недвижимости рассказала консалтинговая компания NAI Belarus.

В 1-м полугодии 2023 г. рынок офисов не отметился стрессовыми потрясениями, вызванными уходом крупных арендаторов, как это было в прошлом году. И даже наоборот, ввод в эксплуатацию нескольких новых офисных объектов оказал положительное влияние на настроение участников рынка, став для них своего рода «успокоительным средством». Однако эксперты предупреждают: ведущим игрокам рынка, компаниям-девелоперам, не стоит расслабляться, поскольку высокая конкуренция за арендатора сохраняется и будет только расти.

Общая характеристика инфраструктуры офисов г. Минска по состоянию на конец 1-го полугодия 2023 г. в г. Минске включает 1 млн 71 тыс. кв. м арендной площади в современных качественных коммерческих бизнес-центрах, а также более 430 тыс. кв. м офисов в зданиях класса «С» или более высокого качества, но не попадающих в категорию современных из-за малого метража. Еще порядка 750 тыс. кв. м арендных площадей предлагали арендаторам иные административно-офисные объекты, в т.ч. коммунальные или ведомственные.

В 1-м полугодии 2023 г. предложение на рынке офисной недвижимости выросло за счет ввода трех офисных объектов – МФК Helen Valery Plaza, общественно-административного центра «Левада», бизнес-центра «Сухарево». В стадии реализации с высокой степенью строительной готовности находится еще ряд объектов, которые дадут дополнительные 120 тыс. кв. м арендной площади, из-за чего совокупный метраж современных офисных площадей увеличится до 1,2 млн кв. м.

Круговорот спроса

На офисном рынке в течение всего 1-го полугодия 2023 г. спрос носил преимущественно ротационный характер. В большинстве случаев арендаторы меняли офисы с целью снять более компактное помещение. Как отмечают аналитики NAI Belarus, спрос фактически на 100% переключился на небольшие офисы. И если еще два года назад заявки на подбор офисов площадью 1000+ кв. м были типовыми, то в текущий период – это нечастое событие на рынке. Вторая возможная причина смены офиса в текущих условиях – получение более выгодной локации в границах города. А вот случаи, когда спрос на офисы возникал в связи с расширением штата или выходом на рынок новых компаний, были очень редкими. Исключение составили арендаторы из сектора логистики. В последние годы, включая сложный 2022 год, сектор складов стал очень активным направлением в коммерческой недвижимости. Положительно, что участники этого сегмента в качестве арендаторов внесли определенное оживление и в офисный сегмент. Особенно отчетливо их активность проявилась в I квартале 2023 г.

Ожидалось, что интерес к готовым офисным зданиям и проектам в завершающей стадии проявят российские инвесторы, однако всплеска активности не произошло. На данный момент игроки, нуждающиеся в больших офисах под собственный бизнес, не появились. Сбер Банк с головным офисом на пр-те Независимости скорее является исключением и ориентироваться на него, по мнению специалистов, не стоит. Как объекты спекулятивного рынка белорусские бизнес-центры не интересны: внутренний спрос на аренду падает, а в качестве локации для релокейта российских компаний Минск по объективным причинам не подходит.

Арендные ставки

Диапазон арендных ставок в I квартале 2023 г. остался примерно на уровне конца 2022 г., с предложениями от 16–20 руб. за 1 кв. м за качественные помещения. Основная часть предложений находится в диапазоне 25–30 руб. Однако по офисам класса «А» ставки сохраняются на высоком, но все равно на несравнимом с предыдущими годами уровне, – 45–50 руб. за кв. м.

По-прежнему нередки ситуации, когда собственники отдельных бизнес-центров предлагают удлиненные арендные каникулы с минимальной оплатой или вовсе без оплаты аренды на довольно длительные периоды для того, чтобы сохранить или привлечь арендатора. Как отмечают специалисты, рынок довольно быстро адаптировался к отвязке от еврономинала, однако, по их мнению, «тень» евро все равно мелькает. Например, в процессе переговоров по аренде на начальной стадии стартовую ставку нередко определяют в более привычном еврономинале. Это устраивает как арендодателей, так и арендаторов. А вот при заключении договора стороны следуют требованиям законодательства. Конечно, ставки периодически пересматриваются и корректируются сторонами, но поскольку пересмотр договоров происходит не так часто, как изменения курса, то «отскок» ставок, если их пытаться привести к еврономиналу, не так очевиден.

Вакантность остается высокой

Уровень вакантности в целом по рынку с конца прошлого года сохраняется на высоком уровне и по-прежнему выглядит нетипичным и шокирующим в сравнении с еще совсем недавней историей офисного рынка. В текущий период новых масштабных освобождений офисных помещений не было. Однако совсем без ухода компаний с рынка тоже не обошлось, просто сейчас закрывали офисы компании с не столь громкими именами и не столь большим штатом сотрудников. Поэтому, если не считать собственников бизнес-центров, где размещались их офисы, потери данных компаний рынок фактически не заметил.

Ротационный спрос в этот период в основном отмечался отрицательным чистым поглощением (аренда более мелких новых помещений при освобождении более крупных старых офисов). Эти ротационные потери компенсировались за счет пусть и малочисленных новых и расширяющихся арендаторов. Прирост предложения за счет новых площадей был умеренным, что несколько сдержало резкий рост вакантности. Однако даже эти 20 с небольшим тыс. кв. м GLA новостроек сейчас не заполняются оперативно и «усложняют жизнь» старожилам.

В целом по рынку вакантность в рассматриваемый период оценивается специалистами консалтинговой компании на уровне 18–20%. Но реально она может и превышать 20%, поскольку аналитики не исключают наличия определенного пласта помещений, которые хоть и не заняты арендаторами, но не выставляются в открытое предложение. Особенно часто такие ситуации можно встретить в бизнес-центрах с большим числом дольщиков.

Борьба за место под солнцем

Как отмечают эксперты, произошедшее и предстоящее увеличение арендных площадей только обострит конкурентную борьбу за сокращающийся круг арендаторов. В то же время и девелоперам новых проектов на старте будет непросто: как правило, они предлагают офисы или без отделки, или только с черновой отделкой. Тогда как старожилы рынка могут предложить офис «под ключ», готовый к переезду арендатора.

Специалисты консалтингового агентства ожидают, что по мере ввода новых площадей рост вакантности продолжится, в случае одновременного вода нескольких объектов в короткий период возможен даже резкий ее скачок. Вместе с тем аналитики рассчитывают, что сокращение рабочих мест в офисоемких отраслях будет не таким значительным, как в недавнем прошлом, однако совсем не прекратится, что наглядно показала ситуация в 1-м полугодии. По-прежнему в топе спроса будут офисы с «доставшейся по наследству» хорошей отделкой, включая меблированные и оснащенные оргтехникой. В этом плане объектам-новостройкам будет крайне сложно конкурировать со старожилами рынка и офисами в хороших локациях и с качественной отделкой.

Спрос продолжит носить преимущественно ротационный характер, но возможно появление новых групп арендаторов, по аналогии с концом 2022 г. – началом 2023 г., когда активность проявили компании из сферы логистики и с государственной долей собственности.

В целом конъюнктура останется неблагоприятной как для девелопмента новых проектов, так и для ввода на рынок новых объектов в высокой стадии строительства. Следует ожидать, что увеличится число объектов с отложенными сроками ввода. В целом необходимо понимать, что речь идет о возникновении «новой нормальности», и чем быстрее арендодатели забудут про прежние времена, тем быстрее они смогут адаптироваться к новым условиям.