Рынок жилой недвижимости демонстрирует рекордную активность
Фото: freepik.com
Экономическая неопределенность, сужение вариантов вложения накопленных средств, готовность потенциальных продавцов идти на уступки стали факторами, которые определили рекордную активность продавцов и покупателей на столичном рынке жилой недвижимости.
Снижение, которого не случилось
Как сообщает агентство недвижимости «Твоя столица», объем продаж жилой недвижимости в Минске за 8 месяцев 2022 г. преодолел 10-тысячный рубеж, превысив количество сделок за весь 2020 год. Только по итогам трех летних месяцев было совершено 4270 сделок, из которых 3740 дала «вторичка».
Одним из факторов, повлиявших на рост активности, стала довольно стойкая реакция рынка недвижимости на кризис февраля-марта 2022 г. Так, в марте средняя цена квадратного метра столичной квартиры в сделках составила 1242 USD, снизившись на 8,2% по сравнению с февралем и на 4,5% относительно начала года. Однако в апреле-мае дальнейшего падения цен не последовало. Количество сделок не просто восстановилось, достигнув своих средних для середины весны значений, оно стало самым высоким для апреля за последнее десятилетие. Тенденция сохранилась и по сей день.
Характерная особенность в этот период – увеличение доли сделок, совершенных с многокомнатными квартирами. Так, в июне, как и в мае, в общем спросе заметно сократилась доля 1-комнатных квартир. Если с конца 2020 г. каждая вторая проданная в том или ином месяце квартира была «однушкой», то в последние месяцы их было уже только около 40% от общего числа сделок. Возможное объяснение – сокращение ценового разрыва между стоимостью квартир с разным количеством комнат из-за более низкой цены за квадрат в многокомнатных квартирах и их более низкой ликвидностью.
Не последнюю роль в аномальной активности покупателей, по мнению экспертов, играет экономическая неопределенность и сужение вариантов вложения накопленных средств, из-за чего белорусы могут больше тяготеть к приобретению недвижимости. Также следует учитывать, что на рынке недвижимости всегда присутствует отложенный спрос и фактор выжидания, которые могут привести к резкому росту активности в период, когда покупателям становится понятно, что лучшего времени для покупки может и не случиться. Заключение сделок позволило сократить излишек предложения и поддержать текущий уровень цен. Например, в июне, несмотря на некоторое снижение цены предложения, стоимость квадратного метра в сделках выросла до 1271 USD.
Что дальше
Ударные результаты летнего сезона придали оптимизма продавцам. Еженедельные мониторинги портала realt.by свидетельствуют об увеличении объемов предложения и одновременно отмечают рост цены. Так, из продавцов, размещавших объявления в период 5–12 сентября, 4% снизили цены на свои объекты в среднем на 1000–3000 USD. В то же время около 10% из них повысили цены в объявлениях в среднем на 1500–2500 USD. Следующий мониторинг показал, что пользователи портала удалили из базы более 2,5 тыс. объявлений с устаревшими данными, а вновь выставленные содержали уже более высокие цены.
Больше всего прибавили в цене однокомнатные квартиры – средняя цена предложения по базе объявлений составила 1282 USD за кв. м, что 3,1% больше по сравнению с августом и на 3,7% относительно начала года. Цены на двухкомнатные квартиры составили 1233 USD за кв. м, трехкомнатные – 1162 USD за кв. м, четырехкомнатные – 1120 USD за кв. м.
Одновременно следует учитывать, что активность, обусловленная отложенным спросом, тоже имеет свою точку насыщения, а значит, опережающая динамика может закончиться так же неожиданно, как и началась. Рост цен как раз говорит о том, что рынок ищет точку равновесия между спросом и предложением, и как только она будет найдена, ситуация вернется к норме.
Регионы в стороне не остались
Областные рынки недвижимости вслед за столичным испытали всплеск потребительской активности, приведший к росту цен на жилую недвижимость. Если в июне 2021 г. в Бресте было заключено 170 сделок купли-продажи жилой недвижимости со средней ценой 722 USD за кв. м, то за июнь 2022 г. – 187 сделок с ценой 771 USD за кв. м (рост цены на 6,8%).
Аналогично выглядит ситуация и в остальных областных центрах. В Гродно количество сделок за последние 12 месяцев с июня 2021 г. выросло с 186 до 267, а цена – с 667 до 680 USD за кв. м (+1,9%). В Гомеле количество сделок выросло с 203 до 231, а цена – с 562 до 617 USD за кв. м (+9,8%). В Могилеве было заключено 239 сделок против 185 годом ранее, а цена выросла с 575 до 651 USD за кв. м (+13,2%). В Витебске число сделок за последние 12 месяцев увеличилось с 202 до 210, а цена – с 574 до 603 USD за кв. м (5%). Цены продолжали расти все лето, обновив максимумы в конце августа – начале сентября, после чего последовало снижение.
Региональные рынки недвижимости гораздо меньше столичного, и удовлетворение отложенного спроса здесь происходит быстрее. Поэтому мы наблюдаем поиск баланса между спросом и предложением, который, очевидно, будет ниже текущих цен предложения.
***
Поведение рынка недвижимости удивило многих экспертов, особенно тех, кто прогнозировал его дальнейшее снижение. События февраля-марта 2022 г. не привели к дальнейшему снижению цен, а, наоборот, подстегнули покупателей, ожидающих более выгодной конъюнктуры, поторопиться с приобретением. Заключение сделок нормализовало ситуацию с навесом избыточного предложения, и цены на рынке стали увеличиваться. Впрочем, продавцам радоваться не стоит – то, что дальнейшего падения не состоялось, вовсе не означает, что цены на недвижимость продолжат расти.
