Рынок жилой недвижимости: цена растет, ставки аренды падают

Фото: freepik.com

В последнем месяце 2022 г. столичный рынок квартир продемонстрировал нетипичную активность – в декабре, по предварительным оценкам, было куплено 1623 квартиры, что на 7% выше значения предыдущего месяца. Специалисты рынка недвижимости отмечают, что уровень спроса, сформировавшийся в декабре, лишь немногим уступает рекордному 2021 г. О том, что происходило на столичном рынке недвижимости в последние месяцы года, рассказал аналитический отдел портала realt.by.

В новый год – на мажорной ноте

Несмотря на то, что в преддверии новогодних праздников количество объявлений о продаже квартир в Минске уменьшилось на 7,5%, количество заключенных сделок в этом сегменте рынка превысило ноябрьский уровень на 7%. Такая динамика может объясняться желанием сторон завершить инициированные ранее сделки до конца года на фоне снижения активности продавцов в праздничный период. С другой стороны, подстегнуть потенциальных покупателей мог пересмотр цен на продаваемые объекты, а также начавшееся ослабление белорусского рубля

Структура спроса по количеству комнат в декабре в сравнении с ноябрем претерпела некоторые изменения: снизилась доля продаваемых однокомнатных квартир (до 43%), а доля «двушек», наоборот, выросла до 35%. Что касается 3-комнатных квартир, то их доля по сравнению с ноябрем практически не изменилась, оставшись на уровне 18%.

новое по теме

Аналитики ожидают рост сделок на рынке жилой недвижимости

Основными объектами сделок в декабре остались типовые и старые панельные дома. В то же время чаще стали покупать квартиры в недавно построенных домах – в 11% случаев, что на 3% больше, чем в ноябре. Несмотря на это, спрос на новостройки оценивается специалистами портала как ниже среднего: обычно их доля в рамках месяца составляет 12–13%. Что касается территориальных предпочтений, покупатели чаще других выбирали Октябрьский, Ленинский и Первомайский районы, реже – Фрунзенский и Московский. Меньше, чем в другие месяцы, интересовались квартирами в современных каркасных домах: их доля снизилась почти на 4 п.п. Таким образом, сезонного снижения активности на рынке многоквартирной недвижимости не случилось. Наоборот, мы наблюдаем активное завершение сделок.

Цены растут, но близки к пределу

Что касается цен, аналитики отмечают их тенденцию к дальнейшему росту: средняя цена проданных в Минске квартир за декабрь выросла на 0,8% и составила 1318 USD за кв. м, а за весь 2022 год столичные квартиры стали дороже на 2,5%.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей: 1-комнатные квартиры оценивались сторонами в среднем 1394 USD за кв. м (–1% за месяц), 2-комнатные квартиры – 1289 USD (+3%), 3-комнатные квартиры – 1186 USD (+1,6%), 4-комнатные квартиры – 1112 USD (+1,5%). Отметим, что наибольший рост показали самые ходовые после однокомнатных квартир «двушки», однако в цене подросли и остальные многокомнатные квартиры.

Областные центры демонстрируют рекорды

Рост цен на недвижимость в областных городах показал опережающую динамику по сравнению со столицей. Так, за последний месяц квартиры в Бресте прибавили в цене 0,9%, а за год изменение составило 5,6%. Текущая стоимость квадрата здесь – 851 USD за кв. м. В Витебске средние цены сделок выросли на 0,2% за месяц и 7% за год – до 643 USD за кв. м. В Гомеле цены на квартиры увеличились на 0,6% за месяц и 12,4% за год, в среднем квартиру здесь оценивают на уровне 697 USD за квадрат. Гродно показал самые скромные цифры роста (0,1% за месяц и 7,7% за год), зато это второй город после Бреста по цене жилья (767 USD за кв. м), хотя вплотную к нему приблизился Могилев, где цены выросли на 1,1% за месяц и на 12% за год. В среднем квартиру здесь можно продать или купить за 740 USD за квадрат.

Не менее интересно то, как обстояли дела на других рынках недвижимости нашего региона, в странах ближнего зарубежья. Как отмечают аналитики портала, в большинстве ключевых городов региона средние цены квадратного метра в долларовом эквиваленте за месяц показали рост в районе 4%. Исключением стали Санкт-Петербург и Москва, где по сравнению с ноябрем квартиры стали дешевле на 7% и 6,4% соответственно. В целом же наибольший рост цен за прошедший год показал Санкт-Петербург (+26,3%), а наибольшее падение – Киев (–29,2%).

Арендная доходность квартир продолжает снижаться

Что касается рынка аренды квартир, отмечается рекорд противоположного характера – в декабре 2022 г. спрос на аренду квартир в Минске продолжил падать и достиг четырехлетнего минимума. Снижение спроса оказывает давление на цены: средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Минске составляет 259 USD (–1,2% относительно ноября 2022 г.), 2-комнатной – 318 (–0,6%), 3-комнатной – 401 USD (–0,3%). По оценкам аналитиков, сложившийся уровень цен аренды в декабре 2022 г. был на 5–6% ниже, чем в аналогичном месяце 2021 г. Фактически ни сезонный спрос, ожидаемый в конце лета – начале осени, ни снижение ставок аренды не смогли замедлить рост предложения, а значит, тенденция по снижению аренды и доходности сдаваемых квартир сохранится. А если добавить к этой картине продолжающееся увеличение числа предложений, получим постепенное снижение арендной доходности квартир.

***

Таким образом, всплеск активности покупателей, наблюдавшийся во второй половине 2022 г., отчасти мог повлиять и на заключение сделок в конце года. В то же время мы склонны считать, что рост цен близок к своему пределу, а значит, целесообразно ожидать замедления покупательской активности и корректировки цен. При этом существенного снижения ждать не стоит – скорее мы увидим сокращение количества сделок при сохранении текущего ценового диапазона.

Использование материала без разрешения редакции запрещено. За разрешением обращаться на op@neg.by