Рынок квартир продолжает расти, а цены изменяться не спешат
Фото: freepik.com
В марте 2023 г. в Минске купили рекордное количество квартир за всю историю наблюдений для этого месяца, однако средняя цена квадратного метра изменилась незначительно. Каким квартирам сейчас отдают предпочтение покупатели, приобретающие жилье в столице, а также о других тенденциях на рынке недвижимости рассказали специалисты портала Realt.by.
Процентные ставки продолжают стимулировать спрос
В феврале текущего года столичный рынок восстанавливался после сезонной просадки в январе, что не помешало ему показать высокое количество заключенных сделок (1265, больше было только в 2018 и 2020 гг.). В марте этот рост продолжился: по предварительным подсчетам заключено 1460 сделок купли-продажи, что на 10,5% выше значения февраля. Как отмечают аналитики, рост спроса связан с благоприятными условиями кредитования: благодаря последовательному снижению ставки рефинансирования стоимость кредитных ресурсов стала более привлекательной для приобретения недвижимости. Сохранение текущей мягкой денежно-кредитной политики будет содействовать сохранению высокого спроса и в последующие месяцы.
В остальном тенденции на столичном рынке квартир остаются прежними. Наибольшее предпочтение покупатели традиционно отдали 1-комнатным квартирам. Их доля в общем числе сделок составила 46%. 30% сделок пришлось на 2-комнатные квартиры и только 19% – на 3-комнатные. В рассматриваемом месяце заметно чаще покупали квартиры в новых готовых домах – в 11% случаев, что на 2 п.п. больше, чем в феврале. Среди районов чаще других выбирали Ленинский, Октябрьский и Первомайский, реже – Партизанский и Советский. Меньше, чем в другие месяцы, покупатели интересовались квартирами в современных каркасных и панельных домах: их доля снижается третий месяц подряд. В то же время чаще выбирали типовые панельные дома – их доля в сделках составила 31%.
Цены по-прежнему зависят от количества комнат и типа жилья
Средняя цена проданных в Минске квартир за март 2023 г. выросла на 0,2% и составила 1325 USD за кв. м. Больше остальных подорожали 4-комнатные квартиры, которые прибавили 8,9% (1179 USD за кв. м). «Двушки» и «трешки», напротив, показали снижение на 1,5 и 0,7% – до 1266 и 1192 USD соответственно. Средняя цена за кв. м в сделках по покупке однокомнатных квартир установилась на уровне 1408 USD, что на 0,7% выше февраля.
Медианные цены (значение, которое делит массив данных ровно пополам) в абсолютном выражении в марте сложились на следующем уровне: по 1-комнатным квартирам – 50 000 USD, 2-комнатным – 57 920 USD, 3-комнатным – 73 710 USD, 4-комнатным – 84 500 USD.
Средняя цена предложения, очищенная от влияния новостроек, составила 1487 USD за кв. м (снижение на 0,5% за месяц, рост на 12,5% за последние 12 месяцев), а с учетом строящихся домов это значение снижается до 1255 USD (рост на 0,2% за месяц, снижение на 0,4% за последние 12 месяцев).
Отличаются цены и в зависимости от типа жилья. Наиболее высокая цена за квадрат в предложении «сталинок» и современных каркасных домов – 1557 и 1665 USD. Дешевле всего панельные дома: в старых продавцы просят в среднем 1215 USD за кв. м, в новых типовых – 1260 USD за кв. м. Однако для того, чтобы оценить, сколько стоит квартира, нужно еще ориентироваться и на средние цены, сложившиеся в конкретном районе города (см. схему).
Областные центры тянутся за столицей
Цены на недвижимость в областных городах показали опережающую динамику по сравнению со столицей с точки зрения роста цен. Так, за I квартал 2023 г. цена предложения на квартиры в Бресте выросла на 2,6%, а за последний год изменение цены составило 6%. Текущая стоимость квадрата здесь – 866 USD за кв. м. Это самое высокое значение среди областных центров.
В Гомеле цены на квартиры выросли на 1,6% за квартал и 11,4% за год, в среднем квартиру здесь оценивают на уровне 704 USD за кв. м.
Гродно подтягивается за остальными областными центрами: в среднем за кв. м жилья здесь просят 793 USD, что на 3,1% больше, чем в прошлом квартале и на 7,6% выше, чем год назад. Это по-прежнему второй по стоимости жилья областной центр Беларуси.
Вплотную к Гродно приблизился Могилев, где средняя цена предложения сложилась на уровне 762 USD за кв. м (+4% за квартал, +11,7% за год).
Самый дешевый из областных центров по-прежнему Витебск. Здесь продавцы просят за квадрат в среднем 690 USD (+7,1% за квартал и 12% за год).
Портал Realt.by традиционно приводит данные по стоимости жилья крупнейших городов соседних стран. В Киеве цены на квартиры снизились до 1446 USD за кв. м (–34,5% за последние 12 месяцев), в Москве и Санкт-Петербурге выросли до 3331 и 2556 USD за кв. м (+31,9 и +44,9% соответственно). Квартиру в Варшаве можно купить в среднем за 3189 USD за кв. м (+0,3%), в Вильнюсе – 2718 USD за кв. м (+13,9%).
Арендная доходность продолжает снижаться
Что касается тенденций, сложившихся на рынке долгосрочной аренды, то аналитики Realt.by отмечают тенденцию на увеличение спроса. По данным Google Trends, активность по поиску съемного жилья в Минске по итогам марта увеличилась на 53%. Для этого месяца сложившийся уровень спроса является высоким: в среднем в марте арендное жилье ищут на 13% реже. В то же время по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выбор на рынке долгосрочной аренды жилья уменьшился на 27,8%, хотя по сравнению с февралем предложение выросло на 2,7%.
Тем не менее цены на аренду меняться не спешат – по итогам марта их динамика сложилась разнонаправленной. На конец месяца средние цены аренды квартир в Минске выглядели следующим образом: 1-комнатные – 266 USD (–1,9% к февралю 2023 г.), 2-комнатные – 337 USD (+1,8%), 3-комнатные – 456 (–2,4%). За последние 12 месяцев цены на аренду квартир в Минске выросли только по «однушкам» – в среднем на 1,9%. В то же время «двушки» и «трешки» стали дешевле на 4,5 и 3% соответственно.
Специалисты портала Realt.by традиционно отслеживают среднюю доходность от сдачи квартир в аренду: по их расчетам она продолжила снижаться и в марте сложилась на уровне 5,91% годовых (без учета издержек арендодателя и при нулевой вакантности), что на 0,02 п.п. ниже, чем в прошлом месяце. Однако процентные ставки по банковским вкладам в валюте, с которыми сравнивается получаемая доходность, снижаются интенсивнее доходности квартир при их сдаче в долгосрочную аренду – на данный момент аренда позволяет заработать в два раза больше, чем лучшие депозиты в валюте.
***
Таким образом, активность покупателей, которая наблюдалась во второй половине 2022 г., продолжилась и в текущем году, прежде всего благодаря сохранению низких ставок по банковским кредитам. Однако цены, которые росли на протяжении последних 12 месяцев, не спешат обновлять свои значения: не исключено, что в ближайшие месяцы они останутся вблизи сложившихся значений с разнонаправленным движением в зависимости от количества комнат, местоположения, типа жилья. На фоне снижения ставок по банковским вкладам доходность долгосрочной аренды по-прежнему выглядит привлекательно, однако с учетом фактических издержек и возможной вакантности она может быть ниже расчетных значений.
