Рынок офисной недвижимости стабилизировался, но остается в депрессии

В 2022 г. рынок офисной недвижимости в полной мере ощутил на себе негативные тенденции, связанные с уходом из страны ряда офисоемких компаний и релокацией их сотрудников. По мнению аналитиков, в III квартале текущего года процесс перестройки рынка и его адаптации к неопределенности приблизился к финалу, однако перспективы восстановления спроса не просматриваются. Об этих и других тенденциях офисного сегмента рынка коммерческой недвижимости рассказала консалтинговая компания NAI Belarus в «Кратком отчете о состоянии офисной недвижимости за III квартал 2022 г.».

Как отмечают специалисты компании NAI Belarus, к концу III квартала рынок офисной недвижимости начал стабилизироваться, а состояние неопределенности, возникшее на рынке в I квартале, завершилось. Темп ротационных явлений, характерных для рынка, снизился, но они по-прежнему сохраняются. Динамика релокации IT-сектора, набравшая силу в 1-м полугодии 2022 г., к концу III квартала сбавила темп. Отток специалистов замедлился, однако в итоге чистый отток кадров к концу периода составил 12 тыс. человек.

Аналитики отмечают низкий интерес потенциальных арендаторов к офисам без отделки и рост интереса к офисам, готовым для заселения. Спросом в основном пользуются небольшие офисы, на рынке присутствуют хорошие возможности подобрать оптимальный офис по соотношению «цена / качество / местоположение», однако лучшие предложения долго не задерживаются.

Существенное увеличение предложения рынку не грозит

Предложение офисной недвижимости в Минске остается прежним. В III квартале 2022 г. не было ввода современных офисных объектов, а в целом за весь прошедший период текущего года в коммерческом сегменте офисов состоялся ввод только одного бизнес-центра – «Кампус», расположенного на ул. Якуба Коласа. Его общая площадь составила 8,2 тыс. кв. м, из которых 6,6 тыс. были выделены для сдачи в аренду. Также в течение года и квартала вводились некоторые другие объекты, которые по причине небольшой площади или по своей специфике (как, например, реализованный в лофт-стиле в результате реконструкции старого здания БЦ компании «Белтяжмаш» на ул. Захарова) не могут быть отнесены к числу современных бизнес-центров.

Общий объем рынка качественных и крупных коммерческих офисов на конец III квартала составил немногим более 1020 тыс. кв. м арендной площади. Основная часть предложения – 619,6 тыс. кв. м, или 61% общего объема, – приходится на офисы «В» класса. Более качественный класс офисов «В+» представлен на рынке площадью 341,2 тыс. кв. м. Самый малочисленный сегмент рынка – офисы «А» класса. В него включены только 4 офисных объекта с суммарной арендной площадью лишь немногим более 62,2 тыс. кв. м.

В ближайшие месяцы возможен ввод еще нескольких объектов – МФК Helen Valery на проспекте Победителей, БЦ «Сухарево» и МФК G-S PLAZA «Жемчужина» в переулке Софьи Ковалевской, недалеко от станций метро «Петровщина» и «Михалово». Однако это небольшие проекты, которые не внесут значительных изменений в существующее предложение на рынке офисной недвижимости. Единственное, на что обращают внимание аналитики, – потенциальное увеличение арендных площадей класса «А» на 6 тыс. кв. м после сдачи МФК Helen Valery.

Уход IT-компаний привел к высвобождению 100–120 тыс. кв. м

В III квартале 2022 г. уже не было таких значимых фактов отказа от аренды или сворачивания деятельности, как в 2021 г. или в 1-м полугодии 2022 г., когда EPAM Systems Inc. отказалась от аренды ряда крупных бизнес-центров и об уходе с рынка заявила компания Wargaming, в портфеле которой был крупный БЦ «Волна» и 11 тыс. кв. м помещений в БЦ «Футурис».

Как отмечают специалисты компании NAI Belarus, сокращение в отрасли ИКТ 12 тыс. занятых – невосполнимая потеря для офисного рынка, поскольку это 100–120 тыс. кв. м потенциально невостребованных площадей при оптимистичной оценке и не менее 55–60 тыс. кв. м по более скромным подсчетам. Ситуация усугубляется тем, что на современном этапе нет больше офисоемких отраслей, способных прийти на смену арендаторам из сферы IT.

Спрос в III квартале, как и по 2022 г. в целом, определяла ротация. Потенциальные арендаторы исходя из сложившейся конъюнктуры, а также ситуации внутри самих компаний искали или более мелкие помещения (если перед бизнесом стояла задача сокращения арендуемых площадей), или за более низкие деньги арендовали более качественные и/или более просторные площади. Численно же продолжили доминировать запросы на небольшие офисы.

В качестве специфики в III квартале можно отметить рост числа запросов на аренду офисов с мебелью. Если раньше многие компании предпочитали брать офисы с «голыми» стенами и делать ремонт «под себя», то теперь многие арендаторы заинтересованы в том, чтобы в офисах сохранялась и мебель. Это позволяет приступить к работе без дополнительных расходов.

Конец III квартала в текущем году отличался от аналогичных периодов прошлых лет. Обычно на сентябрь приходится рост деловой активности после сезона отпусков, для которого в т.ч. характерен и растущий интерес к аренде офисов, расширению, смене локации. В этом году всплеска интереса не наблюдалось. И даже те же ротационные явления, благодаря которым формировался спрос, были малоактивными.

Вакантность по офисам приближается к 20%

В III квартале предпосылок для увеличения вакантности не было. В условиях ротации офисных площадей фактически образовался паритет – сколько освобождалось, столько и поглощалось участниками рынка. Вместе с тем высвобождение крупных офисных площадей продолжает влиять на рынок.

При этом сокращение кадров в офисоемких отраслях сохраняет риски того, что данная тенденция продолжится. Компании, сократившие сегодня условно 1 тыс. занятых на чистой основе, через 3–6 месяцев сократят 10 тыс. арендованной площади. Текущую вакантность по рынку офисов компания NAI Belarus оценивает на уровне 16–18%.

Стоимость и условия аренды все чаще определяет арендатор

В ценообразовании в III квартале 2022 г. аналитики отмечают два важных момента. Первый – цены на рынке стабилизировались. Процесс снижения ставок и ценовых «притирок» к изменяющейся конъюнктуре длился больше года, с момента, когда крупные арендаторы только заявили о намерениях освободить целые бизнес-центры. В результате в 2022 г. на рынке аренды офисов сложилась ситуация, когда перестали существовать такие понятия, как «среднерыночная ставка» и «ставка, характерная для определенного класса». Более того, фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра: арендные ставки стали все больше иметь договорной характер, а для ценовых характеристик специалисты рынка офисной недвижимости стали все чаще использовать диапазон значений.

В текущем периоде на фоне очень умеренного спроса и большой вакантности на рынке влияние персонифицированного подхода к цено­­образованию в аренде офисов только усилилось. Причем инициаторами индивидуальных договорных отношений все чаще становятся арендаторы. Если раньше типичная ситуация была такой: собственник устанавливал ставку, а потенциальный арендатор пытался по возможности получить скидку хотя бы на время ремонта или переезда, то в последние месяцы нередки случаи, когда предложение о цене аренды выносит потенциальный арендатор. И уже собственникам приходится искать компромиссное решение, если предложенная ставка ниже ожиданий арендодателя. Исключением остался класс «А», где по причине небольшого объема площадей спрос и предложение остаются более-менее стабильными. Даже в этот сложный период были факты аренды по ставкам в 15–20 EUR за кв. метр в эквиваленте без НДС, а по старым договорам без пересмотра продолжают действовать ставки и до 25 EUR.

Второй важный момент – переход исключительно на рублевые ставки без возможности привязки к валютному номиналу. Участники рынка в процессе подготовки к переходу реагировали на нововведение довольно болезненно, прежде всего из-за неуверенности в устойчивости руб­ля, однако, как констатируют аналитики, данный переход состоялся. Условия перезаключения договоров были разные, кто-то уже закладывал риски, кто-то остановился на курсе на день перезаключения договора, но усредненно то, что раньше в аренде равнялось 1 EUR, стало стоить около 2,6 руб. Исходя из новых реалий ставки арендной платы на рынке офисов наиболее распространенный ценовой диапазон в каждом сегменте установился следующий: для офисов класса «B» – 14–20 руб. за квадрат, класса «В+» – 21–28 руб., класса «А» – 40–48 руб.

Прогнозы и сценарии

Аналитики NAI Belarus ожидают сохранения стабильно высокой по меркам офисного рынка Минска вакантности – от 15% (умеренный прогноз) до 18–20% и выше при негативном развитии рынка (пессимистичный прогноз). При этом текущая тенденция – превращение пессимистичного прогноза в реалистичный.

На рынке продолжатся ротационные явления. Процесс смены-перемещения может активизироваться после «вялого» старта в начале сезона деловой активности. Существует риск, что традиционного всплеска деловой активности на рынке аренды офисов может не наступить. Влияние релокейта на анализируемый рынок снизится, однако данный процесс может замениться закрытием офисов отдельных субъектов в связи с прекращением хозяйственной деятельности. Продолжит снижаться спрос на помещения без отделки. Новые проекты на различных стадиях строительства, особенно ранних, будут замораживаться. Ценообразование останется договорным, при этом преимущество будет оставаться за арендатором, а арендодателям не останется ничего другого как принять новую реальность рынка.