Рынок торговой недвижимости: рост розничного товарооборота настраивает на оптимизм

Если 2022 год для рынка торговой недвижимости стал периодом затягивания поясов и поиска компромиссов, то по итогам 2023 г. участники рынка продемонстрировали куда больше оптимизма. О том, какие тенденции определяют развитие данного сегмента коммерческой недвижимости и с какими ожиданиями арендодатели и арендаторы встречают 2024 год, рассказала консалтинговая компания NAI Belarus.

Рост розницы и низкий уровень вакантности

Прежде всего аналитики обращают внимание на рост ключевого показателя, определяющего состояние дел в отрасли, – розничный товарооборот. Если в 2022 г. розничная торговля по итогам года показала снижение по данному показателю до 96% от уровня предыдущего года (91,9% в столице), то в завершившемся году ситуация существенно улучшилась. Розничная торговля в среднем по стране выросла на 8,5%, а в Минске – на неожиданные 15,1%.

Несмотря на состоявшийся в IV квартале 2023 г. ввод новых площадей, вакантность в секторе продолжила снижаться и практически достигла докризисного уровня в 7–7,5%. При этом на уровне вакантности практически не сказался ввод новых объектов в IV квартале 2023 г. Всего в эксплуатацию было введено 63,6 тыс. кв. м арендных торговых площадей.

Однако рынок встретил увеличение предложения благосклонно – признаков ухудшения ситуации не отмечено ни на уровне вакантности, ни на уровне арендных ставок. Это может быть связано со спецификой вновь открытых объектов – двух фермерских рынков и торгового центра, управляемого государственным оператором, что предполагает разные целевые аудитории потенциальных арендодателей.

Еще больше площадей планируют ввести в текущем 2024 г. – 237 тыс. кв. м. А это уже более серьезный объем для рынка торговой недвижимости. Однако аналитики считают, что при условии сохранения текущих темпов роста розничного товарооборота и данная задача окажется для него посильной.

Хорошее место пустым не бывает

Что касается спроса на торговые площади, то в течение 2023 г. он был довольно динамичным. Если для первых трех кварталов для рынка были больше характерны ротационные открытия, то ближе к концу стало прослеживаться заполнение существовавших вакансий и новых введенных объектов.

Как мы отмечали выше, в новых торговых центрах, введенных в конце 2023 г., спрос сформировали различные факторы. ТЦ, взявшие за основу концепт фермерского рынка, начали привлекать соответствующий контингент арендаторов, поэтому заполнение площадей растянулось, и итоговые результаты работы проявятся уже в 2024 г. В ТЦ, введенном в эксплуатацию государственным оператором, в качестве основного фактора, обеспечившего полную загрузку площадей, выступил административный ресурс. Поскольку власти были заинтересованы в успешном старте фактически пилотного проекта такого масштаба, к широкому представительству на его площадях региональной фирменной торговли были подключены облисполкомы.

В то же время нельзя не отметить влияния на спрос положительной конъюнктуры рынка: потребительский оптимизм, рост денежных потребительских расходов, доступность и рост объема потребительских кредитов привели к существенному скачку роста розничного товарооборота, хотя еще в I квартале 2023 г. динамика была отрицательной. На протяжении всего года сохранялся устойчивый спрос на помещения под крупную продовольственную розницу. Даже когда сеть «Санта», получившая под управление объекты бывшей сети «Виталюр», к концу года начала освобождать крупные объекты как не соответствующие базовому формату сети, данные площади не оставались долго вакантными и довольно быстро перешли в управление другим сетям.

Мораторий на валюту проценту от оборота не помеха

В сегменте торговой недвижимости нормы данного документа повлияли в первую очередь на работу торговых центров первых поколений, где высок удельный вес небольших несетевых арендаторов, традиционно заключающих договоры с фиксированными ставками аренды. В то же время в современных ТЦ/ТРЦ ситуация проще из-за распространенной практики привязки аренды к проценту от оборота. Поэтому данные объекты в меньшей степени зависят от номинала фиксированной ставки. Здесь более важным фактором был и остается рост товарооборота и физического объема выручки у ретейлеров, а с этим у основных участников рынка розницы в 2023 г. все было в порядке.

Если рассматривать коммерческие условия как фиксированные ставки, то их диапазоны в конце года были следующими: небольшие площади, островки – 130–360 руб. за кв. м, торговые объекты средней площади (30–70 кв. м) – 75–200 руб., объекты с площадью 100–200 кв. м – 55–120 руб., крупные объекты с площадью 250–500 кв. м – 42–95 руб., объекты – якоря и магниты – 26–42 руб. В конце прошлого года, если рассматривать корректировки по ранее заключенным договорам, перевести на «фикс» договоры с процентом от оборота и посмотреть на уровень предлагаемых ставок для новых арендаторов, можно увидеть, что рост ставок аренды в рублях зафиксирован по всем направлениям.

Тенденции и ожидания на 2024 год

Среди тенденций, которые будут определять состояние рынка торговой недвижимости в 2024 г, аналитики отмечают существенный рост предложения новых площадей в аренду за счет ввода крупных объектов. Тем не менее ожидается, что спрос на торговые площади в текущем году сохранится умеренным, определяющие факторы спроса в первой половине 2024 г. будут аналогичными предыдущему периоду, а рост предложения в новых объектах проявится лишь во 2-м полугодии. Влияние новых объектов на образование вакантности возможно, однако более вероятный сценарий – заполнение новых площадей без увода арендаторов из действующих локаций. В целом эксперты считают, что вакантность в действующих объектах и дальше будет сокращаться, несмотря на ожидаемый навес предложения.

Главным фактором поддержки сектора станет дальнейший рост розничной торговли. Несмотря на то, что Нацбанк неоднократно намекал на постепенное сворачивание монетарных стимулов, аналитики полагают, что условия на рынке потребительского кредитования на ближайшее время останутся привлекательными для населения.

Пусть и с некоторыми условностями, но сохранится доступность потребительских кредитов, что будет стимулировать рост выручки в сегменте дорогостоящих товаров. Это в свою очередь будет косвенно стимулировать активность игроков данного сегмента рынка на рынке аренды. Среднерыночные ставки в рублях в ближайшие месяцы сохранятся на текущем уровне. Рост если и произойдет, то ближе к средине года, в мае-июне. В целом же можно сказать, что сегмент оправился от шоков 2022 г. и уверенно смотрит в будущее.