На рынке складской недвижимости не хватает новых объектов

По итогам 2023 г. сегмент складских помещений смог сохранить свою репутацию одной из самых устойчивых и стабильных составляющих рынка коммерческой недвижимости, в которой вакантность остается низкой, а арендные ставки сохраняют стабильность и даже пытаются расти. Сложившаяся конъюнктура здесь оказалась настолько благоприятной, что низкая активность инвесторов и девелоперов в данном направлении продолжает удивлять экспертов. Например, аналитиков консалтинговой компании NAI Belarus, представившей очередной обзор, посвященный состоянию рынка складской логистики.

Бизнесу нужно больше складов

Сегмент складской недвижимости и в непростом 2022 г., и на протяжении всего 2023 г. оставался самым стабильным и востребованным направлением рынка коммерческой недвижимости. Ключевыми факторами, обеспечивающими спрос на складские площади, стали активное развитие сектора e-commerce, рост компаний традиционной розницы, а также изменение путей и условий логистики товаров. Объем складских запасов на декабрь 2023 г. в денежном выражении составил 8,316 млрд руб.; складские запасы к среднемесячному объему производства по республике – 65,8% (в т.ч. в г. Минске – 94,3%). Грузооборот транспорта составил 82,3% к соответствующему периоду прошлого года, экспорт товаров вырос на 5,7%, импорт – на 14,9% (данные на 1 декабря 2023 г.).

Риски возможного падения интереса к складам со стороны арендаторов сектора e-commerce, которые озвучивались в самом начале 2023 г., не подтвердились. Отдельные компании, представляющие сектор, продолжили подбор площадей, расширяя свое присутствие в т.ч. и в регионах. Неудовлетворенный спрос образовался и в отношении компаний, представляющих другие секторы экономики и бизнеса – крупных дистрибуторов, импортеров. Произошедший 15-процентный рост импорта, значительная доля которого пришлась на потребительские товары, привел к востребованности складских площадей для их хранения и последующего распределения.

В совокупности все эти факторы обусловили повышенный спрос на складские площади, который особенно отчетливо ощущался на фоне небольшого объема ввода новых объектов. За весь прошедший 2023 год в Минске и пригородах было сдано в эксплуатацию два новых крупных современных складских объекта общей площадью 36,5 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2022 г. было введено 151,5 тыс. кв. м новых качественных складов, на фоне которых объем 2023 г. выглядит несущественным. В текущем году также вводились сопутствующие складские площади, например, в Минском технопарке. Но их ввод не оказал особого влияния на рынок аренды.

Вакантность снизилась до 2%

Недостаточное увеличение предложения хорошо заметно по снижению вакантности – если в 2022 г. и 1-м полугодии 2023 г. она составляла 4–4,2%, то во 2-м полугодии прошлого года сократилась до крайне низкого значения в 2% от предложения. При этом данная вакантность наблюдается, скорее, по той причине, что остаются площади, которые по своим параметрам не удовлетворяют потенциальных арендаторов. По факту на конец года было вакантно немногим более 20 тыс. кв. м складских площадей, и это были в основном разрозненные и географически разбросанные объекты.

По различным оценкам, даже если не брать такие запросы, как потребность Wildberries в складских площадях на 120 тыс. кв. м, неудовлетворенный спрос рынка составляет 60–80 тыс. кв. м, и возможности закрыть его в ближайший период нет. Из-за превышения спроса над предложением потенциальные арендаторы более лояльны в плане так называемого «транспортного плеча». Если даже 5 лет назад основным требованием было, чтобы объект находился рядом с МКАД, максимум в 2 км, а 3 года назад лояльно относились к объектам, расположенным в 8–10 км от МКАД, то во 2-м полугодии 2023 г. отдельные компании готовы были рассмат­ривать объекты, находящиеся и в 50 км от МКАД.

В этой связи эксперты вспоминают рекомендации, которые высказывались ими еще 5 лет назад: девелоперам стоило обратить внимание на локацию по периметру МКАД-2, особенно в местах развязок с радиальными автомагистралями и шоссе. В то время были программы развития инфраструктуры МКАД-2 и реально можно было претендовать на довольно крупные земельные участки под инвестпроекты. К этому моменту проекты могли бы быть завершены и очень востребованы в современных реалиях.

Ставки выше, чем на офисы

Что касается уровня ставок, он остается стабильным, неизменным и высоким на протяжении уже нескольких лет, даже в пересчете на евро. Такой же ситуация оставалась и в 2023 г. Средние ставки аренды склада класса А составили 16–23 руб. за кв. м, класса В – 10–16 руб. за кв. м (без учета НДС и эксплуатационных расходов). При этом ставки аренды на отдельные виды качественных специальных складов, предназначенных для хранения определенных групп товаров, могли быть еще выше – от 45–50 руб. за 1 кв. м и более.

В 2023 г. стабильный спрос на качественные склады сформировался не только в Минске и его пригородах. Такая же ситуация была характерна и для регионов. Так, в конце года один из девелоперов из г. Брес­та констатировал, что успешно сдал в аренду довольно крупный склад по ставке, эквивалентной 6 EUR, тогда как имеющиеся у него в городе административно-офисные помещения очень сложно сдаются по ставкам в 2–5 EUR.

Тенденции и прогнозы на 2024 год

Что касается ожиданий экспертов на текущий год, то они в целом остаются оптимистичными, хотя и не лишены оговорок. В частности, специалисты NAI Belarus считают, что спрос останется высоким и будет поглощать новые или освободившиеся площади, т.к. в отличие от других сегментов рынка значительного навеса предложения здесь нет.

Расширится география спроса, фактор «транспортного плеча» по удаленности от МКАД все меньше будет влиять на принятие решения об аренде. Ставки аренды останутся на текущем высоком уровне, а если спрос не «остынет», возможен их рост, и не только в рублях.

При этом по оценке экспертов предпосылок для снижения нет, поскольку если уменьшение объемов реализации продукции отдельных отраслей-драйверов и произойдет, то оно наоборот приведет к увеличению складских запасов, что для рынка складов является одним из наиболее значимых факторов роста. Единственное, что может существенно изменить ситуацию в сегменте, – это ускорение логистики, «расшивание» узких мест и резкое сокращение складских запасов. Однако в текущей ситуации это маловероятно.