Каким будет Закон «Об ипотеке»

Постоянная комиссия Палаты представителей по жилищной политике и строительству готовит законопроект «Об изменении закона Республики Беларусь «Об ипотеке» к рассмотрению во втором чтении на весенней сессии. Какие новшества предлагается включить в действующий Закон?

Ипотека, т.е. предоставление кредита под залог приобретаемой недвижимости, позволяет многим гражданам обзавестись жильем с минимальными рисками. При этом у банка имеется гарантия возврата средств – в виде квартиры или дома, которые находятся у него в залоге.

Таким образом приобретается до 80% недвижимости во всем мире.

Согласно белорусскому законопроекту, принятому в декабре 2021 г. в первом чтении, ипотека относится только к готовому жилью – вторичному рынку или новостройкам.

Почему она не распространяется на строящиеся квартиры? Вот как ответил на этот вопрос на сессии министр экономики Александр Червяков: такое решение принято по предложению Госкомимущества для защиты граждан от недобросовестных застройщиков. Поставлена цель не допустить ситуаций, когда люди уже должны возвращать выданные банками кредиты, а жилье не построено. То есть нет ни денег, ни жилья…

Александр Червяков сообщил, что поправки в Закон от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее – Закон) учитывают не только правоприменительную практику, но и предложения госорганов, экспертного сообщества, опыт России и Казахстана. Кроме того, действующий Закон приводится в соответствие с Гражданским кодексом, Кодексом о земле, Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и другими законодательными актами. Более эффективное правовое регулирование отношений в сфере ипотеки будет достигнуто также за счет устранения пробелов, противоречий и устаревших норм.

Напомним, что действие Закона не распространяется на ипотеку многолетних насаждений, воздушных и морских судов, космических объектов.

Министр назвал основные новации законопроекта.

Первое. С учетом норм ст. 323 ГК предлагается дополнить Закон понятием «созалогодержатели». То есть имущество может находиться в ипотеке у нескольких лиц, имеющих на него равные права.

Второе. Конкретные характеристики имущества могут отличаться при заключении договора и в момент завершения строительства. Например, к моменту сдачи объекта изменяется планировка здания или его метраж. По инициативе Нацбанка в предлагаемой редакции ст. 12 Закона преду­смотрено, что вне зависимости от внесенных в договор об ипотеке корректировок ее предметом является имущество с измененными характеристиками, если иное не преду­смотрено этим договором. В связи с чем залогодатель должен уведомлять залогодержателя (обычно это банк) о таких преобразованиях.

Третье. Вводится обязанность уведомления при предъявлении прав на переданное в ипотеку имущество третьих лиц, возникновении угрозы утраты или повреждения ипотечного имущества.

Запрещаются договоры, изменяющие режим переданного имущества.

Неуведомление дает залогодержателю право потребовать расторжения договора и предоставления иного обеспечения исполнения обязательств.

Четвертое. Оговаривается право залогодателя заключать брачный или иной договор, изменяющий режим ипотечного имущества, нажитого супругами в период брака, без согласия залогодержателя. Залогодатель может также завещать такое имущество, однако во всех перечисленных случаях он обязан проинформировать об этом залогодержателя.

Пятое. С учетом норм Указа от 16.04.2020 № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании» Закон предлагается дополнить положениями о возможности отказа от обращения взыскания на заложенное имущество в том случае, если у должника имеется иное имущество, за счет которого могут быть удовлетворены требования залогодержателя, сумма долга незначительная, а размер требований несоразмерен со стоимостью имущества. Критерий крайней незначительности определяется двумя условиями:

– сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, не достигает 10% от стоимости залога;

– период просрочки платежа составляет менее четырех месяцев.

Отметим, что ряд поправок в действующий Закон подготовлен с учетом правоприменительной практики. Так, устанавливаются последствия несоблюдения условий сдачи имущества в аренду, безвозмездной передачи в пользование и др. Например, без согласия залогодержателя заключаются договоры аренды на срок, превышающий срок обеспечения обязательства, но никаких последствий данного нарушения не установлено. При взыскании такого имущества все права третьих лиц прекращаются.

При передаче в ипотеку капитального строения вместе с ним передаются находящиеся в нем изолированные помещения и машино-места. Но обратная ситуация (при передаче в ипотеку изолированных помещений и машино-мест) не допускается.

С трех до шести месяцев после проведения инвентаризации продлевается срок заключения договора об ипотеке предприятия как имущественного комплекса. Как показала практика, успеть в течение трех месяцев провести оценку стоимости предприятия и согласовать пакет документов банком-залогодержателем очень сложно.

Проект закона включает переходные положения, распространяющиеся на договоры об ипотеке, подписанные до вступления его норм в силу. Такие договоры будут действовать до окончания их срока на тех условиях, на которых они заключались.

Понятно, что при обсуждении законопроекта на сессии не могли обойти вопрос о том, почему ипотека в Беларуси не работает, хотя соответствующий Закон действует с 2008 г.?

Министр экономики возразил депутатам: ипотека в Беларуси работает, движение в этой области есть, например, только «Беларусбанк» с февраля по декабрь 2021 г. заключил более 3100 договоров на общую сумму 120 млн руб.

Правда, он согласился с тем, что для развития ипотечного кредитования надо создать макроусловия: низкий уровень инфляции и соответствующий уровень доходов населения.

Размер ставки по кредитам на сессии не обсуждался, но сегодня он довольно высокий. Впрочем, не решены и такие вопросы, как необходимость поиска поручителей (настоящая головная боль для заемщика!), а также отсутствие процедуры выселения неплательщиков (особенно семей с детьми), у которых нет другого жилья, кроме заложенного. Некоторые специалисты предлагают создать для таких граждан фонд арендного жилья.

Но эти вопросы, похоже, будут регулироваться другими нормативными актами.