Арендное жилье: комплексный подход к увеличению строительства
Фото: neg.by
Задача увеличения строительства арендного жилья крайне важна, особенно в настоящее время – время санкций и проблем с наполнением бюджета. Государством по мере возможностей принимаются меры по увеличению объемов строительства такого жилья. И это правильно, поскольку арендное жилье – своеобразная «подушка безопасности», вложение в основные средства государства.
Достаточно сказать, что в странах Европы (Германия, Швеция, Нидерланды и др.) доля арендного жилья в общем объеме жилищного фонда составляет более 50%, что в значительной степени является источником пополнения бюджетов.
Но, как свидетельствуют статистические данные, в РБ арендное жилье строится в недостаточном количестве. По информации Минстройархитектуры, в столице на одну арендную квартиру претендуют зачастую несколько сотен желающих. Также большой интерес к арендным квартирам и в иных регионах страны. Очевидно, изменить ситуацию сможет комплексный подход к решению проблемы, основные положения которого будут базироваться на законодательной основе.
Далее в статье предлагается один из возможных вариантов концепции строительства в республике арендного жилья.
Основная идея
Она обозначается просто: формирование и развитие рынка арендного жилья, увеличение объемов его строительства.
Необходимость принятия мер по увеличению объемов строительства арендного жилья никем не опровергается. По данным Минстройархитектуры, за 2021 год введено 120 тыс. кв. м арендного жилья за счет всех источников финансирования. Эта цифра крайне мала. Как было отмечено министром архитектуры и строительства, «ее нужно не на проценты, а в разы увеличивать, поэтому у нас настроение, чтобы как минимум по итогу пятилетки выйти на 600 тыс. кв м.». Таким образом, ориентировочная цифра обозначена профильным министерством: к 2025 г. увеличить в 5 раз по сравнению с 2021 г. объемы ввода арендного жилья.
Также к элементам основной идеи следует отнести измененную структуру строящегося жилья, доведя количество одно- и двухкомнатных квартир до 80% от общего объема строящегося арендного жилья. Как показывает анализ практики предоставления арендного жилья в Беларуси, России, а также в странах Евросоюза, претендентов на малокомнатные квартиры значительно больше, чем желающих арендовать жилые помещения с трех- и большим числом комнат.
Формула расчета арендной платы также является немаловажным элементом основной идеи. Граждане готовы арендовать жилые помещения по цене ниже ежемесячной части суммы основного долга и процентных выплат по ипотечным кредитам (в противном случае граждане предпочли бы строительство собственного жилья). Если речь идет о малообеспеченных гражданах, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, проценты по ипотечным выплатам должны быть ниже. То есть социальные аспекты в данном случае требуют определения. Формула определения размера арендной платы должна быть «живой» и привязанной к ставкам по ипотечным кредитам.
Также немаловажен вопрос возможности выкупа арендного жилья физическими или юридическими лицами. Сам по себе процесс выкупа означает уменьшение размера основных средств государства (организации). Выкуп (приватизация) арендного жилья не должен проходить с нанесением ущерба собственнику этого жилья и в исключительных случаях. Поэтому, по мению автора, для приватизации арендного жилья не могут использоваться льготные кредиты и другие преференции.
Достижение поставленной цели
Идти к поставленной цели автор предлагает на основе решения следующих задач:
-
реализация инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации арендных домов;
-
создание экономических стимулов для заказчиков и застройщиков при строительстве арендных квартир;
-
обеспечение налоговых льгот для лиц, принимающих участие в строительстве арендных квартир;
-
освобождение заказчиков (застройщиков) по строительству арендного жилья от затрат, относящихся на стоимость 1 кв. м и увеличивающих его стоимость;
-
создание единого источника финансирования строительства арендного жилья и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры к нему;
-
создание ОАО «Арендный дом»;
-
корректировка НПА в части сокращения объемов предоставляемой государственной поддержки за счет бюджетов разных уровней при строительстве жилья льготными категориями граждан, переориентации направления бюджетных средств и средств банков на строительство арендного жилья.
Мероприятия по решению поставленных задач
Понимая значимость рассматриваемого вопроса, государством должны всемерно поддерживаться инвестиционные проекты по строительству арендного жилья. Проект должен быть выгодным для всех его участников – государства (как организатора и в определенной степени спонсора) и инвестора (как финансового участника). Без наличия экономических стимулов для заказчиков (застройщиков) при строительстве арендного жилья успешная реализация проекта невозможна. Экономические стимулы в каждом конкретном случае могут быть разными, например, предоставление земельного участка бесплатно для строительства коммерческого жилья взамен на возведение определенного объема арендного жилья и передачу его местным властям. Вариантов здесь множество, все зависит от заинтересованности местных исполнительных и распорядительных органов.
Работа каждого субъекта хозяйствования направлена на получение прибыли в конечном результате. Строительство арендного жилья предполагает получение отложенной прибыли, поэтому в начале инвестиционного цикла инвестор должен иметь соответствующий объем чистой прибыли. В этой части будет конструктивным дополнительно рассмотреть вопрос предоставления преференций организациям, строящим арендное жилье, на начальном этапе строительства, а именно о льготировании части прибыли, направляемой хозяйствующими субъектами на строительство арендных жилых помещений. В настоящее время данная норма отсутствует в налоговом законодательстве.
Снятие определенных обременений на стоимость 1 кв. м строящегося арендного жилья приведет к увеличению объемов его строительства. Например, это может относиться к затратам, не включаемым в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимым на эту стоимость. Полный перечень таких затрат поименован в постановлении Минстройархитектуры от 15.04.2008 № 18 «Об утверждении Инструкции по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилого дома в базисном и текущем уровнях цен».
Создание единого источника финансирования строительства арендного жилья и объектов необходимой инфраструктуры возможно осуществить с использованием опыта функционирования в республике местного целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда с 2000 г. Взяв за основу в целом оправдавшую себя схему, ее можно откорректировать с учетом действующих экономических реалий. Данный фонд целесообразно формировать за счет организаций с определенным уровнем рентабельности.
Таких организаций достаточно даже в условиях экономических санкций и при наличии иных объективных и субъективных факторов. Кроме того, отчисления в указанный фонд могут делать все организации из прибыли при условии ее льготирования на определенный процент (абсолютную величину). При этом недополученная в результате льготирования бюджетом прибыль как минимум восполнится в силу мультипликативного эффекта в экономике (строительство арендного жилья = новые рабочие места, налоги, выход из тени рынка частного арендного жилья, постепенный синергетический эффект на смежные отрасли экономики и др.).
Анализ механизмов и схем строительства арендного жилья, используемых в РФ и странах Европы, показал, что максимальный эффект может быть достигнут при симбиозе двух игроков – частного бизнеса и государства. Государственно-частное партнерство в решении насыщения рынка арендным жильем может дать эффективный результат при условии заинтересованности государства в этом и предложении бизнесу равных правил игры. Одним из действенных механизмов могла бы стать многоступенчатая схема финансирования арендного дома.
Перенаправление средств бюджета, представляющих господдержку, только на первый взгляд кажется панацеей. Вместе с тем финансирование льготных квартир осуществляется в настоящее время преимущественно банками, которые в течение последующих лет получают ежемесячно выплаты в виде сумм основного долга и процентов по нему. На данных этапах и включается механизм господдержки в виде ежемесячных выплат за счет бюджетов (частично – собственных средств граждан) в размере, определенном законодательством.
Главный финансовый игрок в этой схеме – банк, который предоставляет под соответствующие условия денежные средства не льготным категориям граждан для строительства частного жилья, а застройщикам или местным исполнительным и распорядительным органам для строительства арендного жилья на определенных условиях (в рассматриваемом случае можно не прекратить, а снизить строительство жилья для льготных категорий граждан с использованием господдержки, оставив только самых незащищенных и малообеспеченных).
