Арендное жилье: будет ли решен квартирный вопрос

Татьяна Затуренская

По информации Минстройархитектуры, фонд арендного жилья составляет в республике около 3,5% от общего жилфонда. Отрасль готова строить такие дома и квартиры в большем объеме при наличии источников финансирования.

Вопрос роста объемов строительства арендного жилья в республике муссируется в обществе и среди специалистов достаточно давно. Еще 2,5–3 десятилетия назад (до приватизации) такой статус был у всех квартир. Эксплуатация современного арендного жилья отличается от того, что было раньше, необходимостью уплачивать (помимо коммунальных платежей) арендную плату собственнику такого жилья, которым может выступать государство, а также юридические и физические лица.

Проблему увеличения строительства «лизингового жилфонда» следует рассматривать с двух сторон. Во-первых, необходимо принять меры по увеличению заинтересованности предприятий в строительстве арендного жилья, освобождая по мере необходимости от такого обременения бюджеты и нагружая этой проблемой организации и частных лиц. Во-вторых, разработать новые организационные подходы к рассматриваемой проблеме на основе существующей мировой практики.

Остановимся на первом вопросе, имея в виду финансирование строительства арендного жилья организациями всех форм собственности: разрешить его можно в максимально короткие сроки.

В настоящее время финансирование строительства арендного жилья осуществляется за счет бюджета и организаций. Так, постановлением Совмина от 18.01.2021 № 24 «О мерах по выполнению заданий по строительству жилых домов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры к ним на 2021 год» определено, что в текущем году предстоит ввести в эксплуатацию около 120 тыс. кв. м жилых помещений арендного пользования. При этом только пятая часть (25,3 тыс. кв. м) арендного жилья будет финансироваться за счет средств организаций, т.е. львиная доля должна профинансироваться бюджетами разного уровня.

Как «заставить» организации включаться в строительство арендного жилья

Анализ практики такого строительства показывает, что возводить арендное жилье будет организация любой формы собственности при наличии необходимых денежных средств и финансовой выгоды от реализации такого строительства.

Вместе с тем квартиры, которые нельзя продать, а следует сдавать в аренду, окупятся в достаточно длительной перспективе. Увеличение арендной платы для сокращения сроков окупаемости вложений не представляется возможным из-за отсутствия арендаторов, готовых платить значительные суммы за проживание в лизинговых квартирах. Выход – заинтересовать финансово организации в возведении арендного жилья, минимизировав их затраты на стадии строительства.

Следует отметить, что до 2012 г. субъектам хозяйствования предоставлялась льгота в размере до 50% валовой прибыли, направляемой на обеспечение строительства объектов производственного назначения и жилищного строительства. С 01.01.2012 такая льгота упразднена. То есть организации, желающие вкладывать собственные денежные средства в строительство жилья, в т.ч. арендного, лишены права получать льготу по налогу на прибыль.

Такое положение, усугубленное условиями снижения экономической активности, мирового экономического кризиса, обусловленного в т.ч. пандемией, не может стимулировать организации направлять часть прибыли в проекты, не окупаемые в короткие сроки. Прибыль обеспечивает жизнедеятельность любой организации, поэтому ее получение в максимально возможном объеме – краеугольный камень экономики.

Налоговые льготы

Законом от 29.12.2020 № 72-3 «Об изменении Налогового кодекса Республики Беларусь» (далее – Закон) предусмотрены определенные льготы для организаций при строительстве арендного жилья. Так, в ст. 170 НК внесены изменения, касающиеся порядка применения и восстановления инвестиционного вычета в полном объеме. Объекты основных средств, по которым возможно применение инвестиционного вычета, дополнены жилыми помещениями, относящимися к арендному жилью (за исключением арендных помещений, принятых в эксплуатацию в жилых домах, построенных с нарушением нормативных сроков строительства). Инвестиционный вычет составляет до 15% от первоначальной стоимости арендного жилья. Использовать предоставленные Законом льготы при возведении арендного жилья организация, финансирующая это строительство, сможет (по желанию) в течение двух лет после его окончания.

Введенная льгота, безусловно, играет большую роль и может стимулировать финансовую активность организаций, имеющих свободные средства на начальном этапе при возведении арендных домов. Если же этих средств окажется недостаточно, целесообразность установления льготы на прибыль, как это было до 2012 г., очевидна.

Таким образом, будет конструктивным дополнительно рассмотреть вопрос предоставления преференций организациям, строящим арендное жилье, на начальном этапе строительства, а именно о льготировании части прибыли, направляемой хозяйствующими субъектами на строительство жилых помещений арендного использования. Именно такой подход прост и понятен любому инвестору, т.к. позволяет просчитать экономические выгоды предприятия наперед.

Можно вернуться к существовавшим ранее нормам НК по освобождению от налога на прибыль валовой прибыли, направляемой на строительство жилых помещений (жилых домов) арендного использования, но не более 50% от валовой прибыли. При этом такое освобождение должно происходить при условии подтверждения в процессе строительства фактических затрат, направляемых на обозначенные цели, а также при наличии построенных жилых помещений (жилых домов). То есть преференция, предоставленная в начале строительства за счет льготирования прибыли, аннулируется при отсутствии ввода жилья.

Одновременно нужно учесть, что рассматриваемая льгота по налогу на прибыль должна аннулироваться при условии проведения организацией, получившей такую льготу, следующих действий в течение пяти лет со времени строительства арендного жилья: его отчуждение, передача в безвозмездное пользование.

Также преференция по налогу может аннулироваться в случае превышения нормативного срока строительства жилья арендного использования организацией, являющейся застройщиком (при своевременном финансировании строительства инвестором). То есть в данном случае инвестор не должен отвечать рублем. При этом виновной стороной возврату подлежит недоплаченная в бюджет прибыль, а также пеня с момента освобождения от налога на прибыль до уплаты прибыли в полном размере.

***

По мнению автора, в сложившихся экономических условиях строительство арендного жилья за счет средств организаций можно увеличить при введении вышеназванной льготы до начала строительства, когда полученная вчера от хозяйственной деятельности прибыль может быть завтра направлена на указанное строительство.

При этом в случае включения организаций в решение обозначенной проблемы можно рассматривать постепенное освобождение бюджетов от необходимости нести соответствующие затраты, одновременно обязав организации строить арендное жилье.

Рубрика «Строительство» станет постоянной в «ЭГ». Организация ООО «Арендный дом», выпуск и приобретение соответствующих ценных бумаг – эти и другие вопросы будут освещены в нашем издании. А тема следующего материала – новые организационные подходы к решению вопроса строительства арендного жилья в республике.