Покупать и отдыхать: что происходит на рынке коммерческой недвижимости
В первом полугодии инвесторы вложили в объекты коммерческой недвижимости Минска около 100 млн долларов. Устойчивый спрос сохраняется на офисы, торговую и производственно-складскую недвижимость. Эксперты ожидают ввода в эксплуатацию новых крупных объектов.
Рост потребления – драйвер торговли
В текущем году объем потребления продолжает увеличиваться. В январе – июле розничный товарооборот вырос на 8,1%, что указывает на способность торговых объектов приносить доход. Как следствие, усиливается спрос на объекты торговой недвижимости.
Количество сделок с объектами торговли в 1-м полугодии, по данным Национального кадастрового агентства, достигло максимума с 2022 г.
На фоне растущего спроса собственники торговых объектов повысили цены, но в целом фактические цены сделок пока остаются на стабильном уровне. При этом в сегменте магазинов шаговой доступности отмечается умеренный и устойчивый рост цен.
По данным МАРТ, стационарную торговлю в стране осуществляют около 117 тыс. розничных торговых объектов. Из них 51 375 – магазины, 25 756 – павильоны, 20 218 – неизолированные торговые объекты.
Площадь магазинов шаговой доступности («у дома») в основном не превышает 300 кв. м. Сегодня их в стране более
47 тыс., или почти 93% от общего количества магазинов. При этом покупателями таких объектов нередко выступают розничные сети, которых в стране уже более 5 тыс. Почти две трети магазинов входят в торговые сети.
Лидирует по количеству торговых объектов «Белкоопсоюз», на втором месте – «Евроопт», на третьем – «Доброном», на четвертом – «Санта», на пятом – «Соседи».
В 1-м полугодии инвесторы, в т. ч. розничные сети, направили около 27 млн USD на приобретение торговой недвижимости в Минске. За январь – июнь в столице заключено 200 сделок с такими объектами. На фоне роста розничного товарооборота интерес бизнеса к покупке торговых объектов сохранится.
Объекты двойного назначения
На рынке офисной недвижимости Минска в 1-м полугодии было заключено 225 сделок.
Средние ставки аренды составили 50 руб. за кв. м в классе В1, 37–38 руб. – в классах В2 и D, 34 руб. – в классе С, 20 руб. – в классе Е.
По данным Национального кадастрового агентства, в целом ставки аренды на рынке офисной недвижимости стабильны.
Рост наблюдается в офисах на первых этажах жилых многоквартирных домов. Такие объекты используются не только для размещения персонала компаний, но и для оказания услуг, что повышает их привлекательность для предпринимателей. На первых этажах жилых домов работают салоны красоты, пункты выдачи заказов, медицинские и образовательные центры.
Результат налоговой «профилактики»
На офисы в 1-м полугодии пришлось 40% от общего количества сделок с объектами коммерческой недвижимости. Спрос на них в этом году вырос после усиления налогового контроля.
С 1 января 2026 г. налоговые органы получили право приостанавливать операции по счетам субъектов хозяйствования, если юрлицо отсутствует по месту государственной регистрации.
Такие меры связаны в т.ч. с использованием массовых адресов недобросовестными предпринимателями для выстраивания схем уклонения от уплаты налогов.
В 1-м полугодии налоговые органы обследовали более 1,2 тыс. адресов, по которым были зарегистрированы свыше 23 тыс. субъектов хозяйствования. В результате операции по счетам были приостановлены более чем у 2 тыс. субъектов, а в отношении 5 тыс. плательщиков «проведены профилактические мероприятия».
Налоговики своими действиями дали предпринимателям понять, что юрлица не должны размещаться по массовым адресам. Поэтому спрос предпринимателей на аренду индивидуальных офисов увеличился.
Новые возможности для арендаторов
В сегменте складской и производственной недвижимости, по данным Национального кадастрового агентства, в 1-м полугодии была заключена 51 сделка. Спрос на такую инфраструктуру высокий, однако низкая вакантность сдерживает инвестиционную активность.
Согласно экспертным оценкам, в 2026–2027 гг. на рынке коммерческой недвижимости могут появиться сотни тысяч квадратных метров новой коммерческой недвижимости благодаря строительству ряда крупных объектов.
Аналитики консалтинговой компании «Коллиерз Интернешнл» ожидают появления новых складов класса «А» и «B» общей площадью более 330 тыс. кв. м. При этом значительная часть новых площадей, как правило, строится под конкретных арендаторов либо распределяется между ними на этапе строительства, поэтому на открытый рынок попадает относительно небольшой объем.
Новых офисов также станет больше. По оценке агентства недвижимости «Твоя столица», в крупных многофункциональных комплексах, строительство которых завершается, предусмотрено около 200 тыс. кв. м офисных площадей.
Крупные офисы появятся в международном финансовом центре в «Минск-Мире», бизнес-центре «Эллипс», а также МФК «Газпром Центр», G•S PLAZA «Жемчужина» и Sigma. Объекты могут быть введены в эксплуатацию в 2026–2027 гг.
За покупками и за впечатлениями
Помимо офисной и складской недвижимости, девелоперы также строят много объектов для торговли.
По оценке аналитиков «Коллиерз Интернешнл», в 2026–2028 гг. в Минске могут быть введены в эксплуатацию 14 крупных объектов общей площадью почти 200 тыс. кв. м. Это на 10% увеличит существующее предложение торговой недвижимости.
Один из крупнейших объектов на завершающей стадии строительства – торгово-развлекательный центр Mega Park, арендопригодная площадь которого оценивается в 41,5 тыс. кв. м. При этом две трети площадей еще на стадии строительства забронировали арендаторы. По информации агентства недвижимости «Твоя столица», первый этаж займут гипермаркет «Соседи» и универмаг «ЦУД», второй этаж (17 тыс. кв. м) отдан под развлечения. Здесь разместят крупнейший в Беларуси семейный развлекательный центр, кинотеатр и большой парк с живым озеленением.
Девелоперы новых объектов коммерческой недвижимости Минска исходят из того, что горожане приходят туда не только за покупками, которые можно совершать и на маркетплейсах, но и за впечатлениями.
Сфера развлечений больше не «довесок», а главный трафикообразователь в торговой недвижимости, отмечают аналитики «Твоей столицы». Поэтому новые торгово-развлекательные центры и многофункциональные комплексы предусматривают креативные особенности, призванные привлекать внимание горожан. Например, в МФК Sigma на крыше планируется разместить зеленую зону, а на территории комплекса – большой водопад.
Таким образом, участники рынка пытаются с помощью креативных решений (например, тропический парк, эксплуатируемая крыша) притягивать потенциальный трафик. Борьба за внимание покупателей становится характерной чертой рынка торговой недвижимости, и те девелоперы, которые в ней победят, смогут получить наиболее платежеспособных арендаторов и покупателей.
