Рынок коммерческой недвижимости: итоги, тенденции и перспективы

Консалтинговая компания в области коммерческой недвижимости Colliers опубликовала аналитический отчет, посвященный инвестициям в коммерческую недвижимость. Специалисты проанализировали ключевые тенденции в отрасли, сложившиеся в 2022 г., и поделились своим мнением относительно дальнейших перспектив рынка.

Для подготовки аналитического отчета специалистами компании были проанализированы крупные сделки в сфере коммерческой недвижимости, отвечающие одновременно следующим критериям: совершены на территории РБ в течение 2022 г., размер объектов составляет не менее 500 кв. м. Источниками информации для отчета послужили база Colliers, данные единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, реестр цен на земельные участки государственного земельного кадастра.

Аналитики отметили, что 2022 год был не самым простым для белорусского рынка коммерческой недвижимости. Как и в 2020 г., на него влияли беспрецедентные процессы и события, происходившие как внутри страны, так и за ее пределами. Состояние неопределенности и непредсказуемости внешних факторов негативно отражалось на настроении в бизнес-среде, что, безусловно, оказало влияние на экономические показатели, в т.ч. на спрос и предложение коммерческой недвижимости. Тем не менее в долгосрочной перспективе 2022 год будет представлять собой лишь отдельный отрезок общего цикла: для офисной недвижимости – периода рецессии, для логистической и складской – периода роста.

Год высокой покупательской активности

Несмотря на непростой год, покупательская активность в 2022 г. была достаточно высокой. Сделок с коммерческими объектами общей площадью более 5 тыс. кв. м совершено в 1,6 раза больше, чем в 2021 г. и примерно столько же, как в 2019 или 2020 гг. В денежном выражении общий объем крупных сделок в прошлом году превысил сумму аналогичных показателей 2020 и 2021 гг.

В целом в 2022 г. заключено 374 сделки с объектами коммерческой недвижимости размером более 500 кв. м на общую сумму более 207 млн USD. Средняя сумма сделки составила более 0,5 млн USD, а средняя цена за 1 кв. м сложилась на уровне 173 USD (с учетом дешевых производственных объектов). 40% от общего объема сделок в денежном выражении совершено с офисной недвижимостью. Это означает, что многие инвесторы в 2022 г. на спаде офисного рынка предпочитали приобретать качественные активы по привлекательной цене. Доходность недвижимости практически не изменилась по сравнению с 2020–2021 гг. и составила 9–11% для офисной и производственно-складской недвижимости, 10–13% – для торговой.

В Минске традиционно наблюдается больший объем сделок, чем суммарно по остальным регионам. В этом году, однако, изменилась структура: если в предыдущие периоды в столице в основном приобретались торговые и промышленные объекты, то в 2022 г. – офисы и оте­ли.

Офисная недвижимость Минска еще не достигла дна периода рецессии: ставки аренды снижаются, вакантность продолжает расти. Цены предложений продажи, по мнению аналитического отдела Colliers, все еще недостаточно отражают кардинальное снижение спроса и ставок аренды. Тем не менее за текущий период в офисном сегменте совершено большое количество сделок с офисными объектами. Здесь совершались крупные и дорогие сделки. Одна из них – покупка ОАО «Сбер Банк» почти за 42 млн USD административного помещения банка по адресу пр. Независимости, 32А. Это крупнейшая сделка на рынке за последние три года (в 2019 г. ООО «Табак-Инвест» приобрело торговый центр «Е-Сити» на ул. Денисовской за 49 млн USD).

Рынок торговой недвижимости как в 2021 г., так и в 2022 г. находился в равновесной точке: ставки не получили значительного снижения, вакантность росла только за счет ввода двух новых торговых центров c невысокой заполняемостью. При этом ряд топовых торговых объектов отметился ростом трафика и продолжил успешно генерировать арендный поток. Как отмечают специалисты Colliers, уход нескольких международных брендов, из которых якорными были только H&M и JYSK, пока не отразился на рыночных показателях.

Производственно-складская и логистическая недвижимость (I&L) пока находится в периоде роста. Однако вектор развития в 2023 г. зависит от многих внешних факторов, например, от масштаба и неотвратимости санкционных мер в отношении как экспорта, так и импорта товаров. Сделок с такой недвижимостью совершалось много, но, как правило, с дешевыми низкокачественными площадями для использования в хозяйственной деятельности, а не в качестве инвестиций. Дорогие сделки совершались с современными качественными складскими объектами в пределах МКАД-2.

Рынок гостиничной недвижимости в прошлом году немного оживился, что ознаменовалось долгожданным определением судьбы бывшего отеля Mercure на ул. Зыбицкой, а также вводом в эксплуатацию нескольких небольших отелей, в т.ч. одного брендового. Оживление в отельном сегменте объясняется образовавшимся «туристическим пузырем» с Россией и активизацией внутреннего туризма.

В регионах большая часть сделок совершалась с производственной недвижимостью, в некоторых случаях – за одну базовую величину. Такие объекты после приобретения, как правило, нуждаются в крупных вложениях в ремонт или редевелопмент. Исключение представляет Могилев, где торговый центр ТЦ «Е-Сити» на ул. Гагарина, 79-1 продан за почти 18 млн USD c НДС, в Гродненской области совершена крупная сделка с производственным комплексом по производству продукции из мяса индейки. В целом в регионах совершаются единичные крупные сделки. Сегменты офисной и отельной недвижимости в регионах в 2022 г. оставались неактивными.

Тенденции и прогнозы на 2023 год

В периоды нестабильности рынков жилая и коммерческая недвижимости представляют интерес с точки зрения пассивного инвестирования, что объясняет высокую ликвидность небольших объектов коммерческой недвижимости, приносящих от 10% годовых, благодаря чему интерес к данным объектам может сохраниться и в 2023 г.

Неуверенность на рынке, недостаток ресурсов на покрытие операционных расходов может по-прежнему вынуждать некоторых собственников снижать цены на 15–20% либо обсуждать существенный дисконт при наличии предметных предложений от инвестора.

Доходность инвестора в любом сегменте коммерческой недвижимости при этом может быть достаточно высокой в зависимости от его опытности и активности.

Что касается базовых активов, не требующих дополнительных вложений (торговые и бизнес-центры с минимальной вакантностью, street retail), их доходность в 2023 г. сохранится на невысоком уровне по сравнению с 2018–2019 гг. В целом специалисты Colliers приходят к выводу, что в текущем году инвесторы, как и в 2022 г., будут проявлять интерес к ликвидным объектам в зависимости от предпочитаемой стратегии: либо минимальные риски (премиальная и всегда востребованная локация, высокое качество самого объекта), либо высокая доходность, компенсирующая сопутствующие риски.

Цены на офисную недвижимость еще будут снижаться вслед за падением ставок аренды. Уровень цен сделок 2019 г., когда рынок офисной недвижимости был перегрет, в среднесрочной перспективе не восстановится. Рынок торговой недвижимости останется в равновесной стадии, сделки здесь будут совершаться в основном по справедливой цене. В данном сегменте следует обращать внимание на valueadded активы (торговые центры с высокой вакантностью, которые нуждаются в реконцепции или серьезной маркетинговой поддержке).

Рынок складской недвижимости находится в фазе роста, по мере увеличения стока доходность инвестора будет снижаться. Однако 2023 год, вероятно, все еще будет подходящим годом для инвестирования в складскую недвижимость.

На рынке отелей все инвестиции являются высокорискованными. При этом четкая концепция и попадание в нужный сегмент потребителя может обеспечить высокую отдачу. Следует обращать внимание на небольшие проекты, рассчитанные на внутренних туристов или посетителей из стран СНГ.

Успешные торговые объекты в регионах имеют высокую доходность. В Минске, где рынок более насыщен, ликвидными активами являются небольшие торговые объекты в густонаселенных районах и традиционно street retail. Аналитики считают, что портрет инвестора и покупателя, вероятнее всего, не изменится – это по-прежнему будут крупные локальные компании и частные инвесторы, однако не исключают, что в 2023 г. появится больше покупателей из России, Ближнего Востока, Турции, Китая.