Пустующие и ветхие дома пустят в оборот (окончание)

Начало в № 73 за 28.09.2018 г.

Продолжаем публикацию ответов на вопросы читателей, полученные после издания Указа Президента от 04.09.2018 № 357 «О пустующих и ветхих домах» (далее – Указ № 357). На вопросы отвечает Виктор Савицкий, член отделения Межрегиональной общественной организации «АЖКХ» («Академия жилищно-коммунального хозяйства»).

6. Каковы правовые последствия включения жилого дома в реестр?

Органы местной власти не позднее двух месяцев со дня включения жилого дома в реестр пустующих домов обязаны подать в суд по месту нахождения пустующего дома заявление:

– о признании его бесхозяйным и передаче в собственность соответствующей административно-территориальной единицы;

– о прекращении права частной собственности на земельный участок (если участок находится в частной собственности и отсутствует заявление о добровольной его передаче в госсобственность);

– о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в госсобственности, и прекращении права аренды на него (если участок находится в аренде, договором аренды не предусмотрено право его расторжения в одностороннем порядке и отсутствует согласие арендатора на его расторжение).

Собственник пустующего дома вправе произвести его отчуждение до получения извещения о подаче местным исполнительным комитетом заявления в суд.

7. Допустим, решение суда о признании пустующего дома бес­хозяйным и передаче его в коммунальную собственность вступило в силу. Что дальше?

В течение 30 рабочих дней (ранее – 15 рабочих дней) со дня вступления в силу решения суда местный исполком вправе принять решение об отчуждении пустующего дома на аукционе или без аукциона. При этом решения о продаже могут приниматься без оформления правоудостоверяющих документов на данные жилые дома, а также на земельные участки, на которых они расположены.

Продажа таких домов без проведения аукциона в областных городах и Минске запрещена. Кроме того, облисполкомы могут (с учетом интересов государства, мест­ных условий и экономической эффективности) определять иные населенные пункты, на территории которых пустующие дома отчуждаются только через аукцион.

В случае принятия решения о продаже дома без проведения аукциона информация об этом публикуется в СМИ, а также на официальном сайте соответствующего исполкома. Если по истечении 30 календарных дней поступила только одна заявка на приобретение пустующего дома, то с этим лицом и заключается договор купли-продажи. При наличии нескольких претендентов проводится аукцион.

Договор купли-продажи пустующего дома, заключенный его приобретателем с местным исполкомом, госрегистрации не подлежит и считается заключенным со дня его подписания сторонами.

8. Что изменилось в порядке работы с ветхими домами?

По новому порядку выявленные комиссией ветхие дома в течение 15 рабочих дней со дня составления заключения комиссии включаются (по решению соответствующих исполкомов, местных администраций районов в Минске) в реестр ветхих домов.

Затем в течение 15 рабочих дней местный исполком должен направить собственнику такого дома заказным почтовым отправлением с уведомлением о получении письменное предписание, в котором устанавливают срок для восстановления ветхого дома в целях его использования по назначению или для сноса.

Этот срок не может быть менее одного года и более двух лет. Срок для обращения с заявлением о получении разрешения на реконструкцию не может превышать 6 месяцев. В предписании разъясняются правовые последствия его невыполнения.

Если собственник неизвестен, или неизвестно место его фактического проживания (место нахождения), или он отказывается получать предписание, то местный исполком совершает те же действия, что и при работе с пустующими домами (абз. 3–5 ч. 1 п. 5 Положения о порядке работы с пустующими и ветхими домами, утв. Указом № 357, далее – Положение)).

Если установить личность соб­ственника или место его фактического проживания (место нахождения) не удалось, и если через год после включения дома в реестр этот собственник не принял мер по восстановлению (реконструкции, сносу) дома, то он считается отказавшимся от права собст­венности на ветхий дом. В отношении дома применяются нормы п.п. 9–15 Положения для работы с пустующими домами.

Если отсутствует письменное согласие собственника на снос ветхого дома либо собственник не приступил к его восстановлению или не обратился за получением разрешения на его реконструкцию, то органы местной власти принимают решение об обращении в суд с заявлением:

– об изъятии у собственника ветхого дома путем его выкупа административно-­тер­риториальной единицей или передачи соответствующему исполкому для продажи на аукционе или без аукциона;

– о прекращении пра­ва частной собственности на земельный участок (если участок находится в част­ной собственности и отсутствует заявление о добровольной его передаче в госсобственность);

– о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в госсобственности, и пре­кращении права аренды на него (если участок находится в аренде, договором аренды не предусмотрено право его расторжения в одностороннем порядке и отсутствует согласие арендатора на его расторжение).

Обратите внимание: собственник вправе произвести отчуждение ветхого дома до получения извещения о подаче местным исполнительным комитетом заявления в суд.

9. Каковы особенности выкупа ветхого жилого дома, его последующей продажи или сноса?

После вступления в силу решения суда об изъятии у собственника ветхого дома местный исполком принимает решение об изъятии и предоставлении земельного участка: соответствующему мест­ному исполкому – при выкупе административно-территориальной единицей ветхого дома без его закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за коммунальным юрлицом; коммунальному юрлицу – при выкупе административно-­территориальной единицей вет­хого дома и его закреплении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за ком­мунальным юрлицом; приобретателю ветхого дома – при его продаже.

При выкупе ветхого дома административно-территориальной единицей собственнику возмещается его стоимость в размере, установленном по соглашению сторон, но не выше суммы, определенной территориальной организацией по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за вычетом расходов на проведение оценки рыночной стоимости дома.

При продаже ветхого дома при­меняются нормы, предусмотренные в п. 13 и 14 Положения (в т.ч. в части определения рыночной стоимости дома, начальной цены при продаже на аукционе и порядка ее понижения). Собственнику выплачивается вырученная от продажи сумма за вычетом затрат на организацию и проведение аукциона (или затрат, связанных с продажей без аукциона).

При принятии решения о сносе ветхого дома местный исполком в соответствии с компетенцией принимает решение о прекращении прав землепользователя на земельный участок и обеспечивает такой снос.

Местный исполком вправе принять решение о предоставлении земельного участка, на котором расположен ветхий дом, подлежащий сносу, новому землепользователю в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель, при условии сноса либо финансирования сноса ветхого дома этим землепользователем. То есть у граждан появилась возможность получить земельный участок, не выкупая ветхий дом.

10. Предусмотрена ли Указом № 357 защита прав бывших соб­ственников пустующих или вет­хих домов?

Решение суда о признании дома бесхозяйным и передаче его в собственность административно-территориальной единицы может быть отменено. В таком случае бывший собственник может потребовать возврата жилого дома (если дом находится в госсобственности) или возмещения местным исполкомом суммы, вырученной от продажи (если дом был отчужден в частную собственность), а при сносе дома – возмещения его стоимости исполкомом (в порядке, установленном Совмином).

Если жилой дом, находящийся в госсобственности, был реконструирован либо были произведены иные неотделимые его улучшения, то возврат этого дома бывшему собственнику осуществляется после того, как он возместит лицам, которые произвели эти улуч­шения, их стоимость (в порядке, установленном Совмином).

Вместо возврата реконструированного жилого дома его бывший собственник вправе потребовать возмещения в порядке, установленном Совмином, стоимости такого дома до проведения его реконструкции (иного улучшения).

Думаю, понятно, что гражданам лучше заранее позаботиться о судьбе принадлежащей им недвижимости и не доводить дело до суда.