Не предупредил – уменьшай плату

Между сторонами заключен договор аренды. Арендатор пользуется арендуемым имуществом 6 месяцев. Впоследствии арендатор узнал о наличии у третьих лиц прав в отношении арендуемого имущества.

За какой период пользования арендатор вправе требовать от арендодателя уменьшения арендной платы, если арендодатель не предупредил арендатора о том, что на момент заключения договора аренды в отношении арендуемого имущества имелись права третьих лиц?

За весь период пользования имуществом, в т.ч. за 6 месяцев пользования имуществом, когда арендатору не было известно о правах третьих лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 584 ГК передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо рас­торжения договора и возмещения убытков.

Очевидно, что арендатор при принятии решения о заключении договора аренды с конк­ретным арендодателем в отношении конкретного имущества предполагает, что ни арендодатель, ни какое-либо другое (третье) лицо не будут чинить ему препятствия в пользовании арендуемым имуществом в период действия договора. Также является очевидным, что при заключении договора аренды его стороны согласовывают размер аренд­ной платы не только, например, с учетом количества передаваемых в аренду вещей, их состояния и т.д. (п. 1 ст. 582 ГК), но в т.ч. с учетом возможности беспрепятственного пользования арендуемым имуществом. Об этом свидетельствует норма п. 1 ст. 585 ГК, согласно которой арендная плата устанавливается за пользование (по сути, беспрепятственное) арендуемым имуществом.

Реализация третьими лицами своих прав может создавать риск возникновения препятствий арендатору в пользовании арендуемым имуществом, в связи с чем арендатор, соглашаясь с указанным риском при заключении договора аренды (т.е. при осведомленности арендатора о правах третьих лиц на дату заключения договора аренды), может согласиться на иной (меньший) размер арендной платы либо отказаться от заключения договора аренды с более высокой арендной платой.

В пользу вывода о том, что арендатор вправе требовать от арендодателя уменьшения арендной платы за весь период пользования имуществом (в рас­сматриваемой ситуации – за 6 месяцев пользования имуществом, когда арендатору не было известно о правах третьих лиц), свидетельствует буквальное толкование ст. 584 ГК, согласно которой именно до заключения договора аренды (по сути, до начала течения периода пользования арендуемым имуществом, за который уплачивается арендная плата) арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.