Рынок складов и логистических центров продолжает процветать

Складские помещения продолжают оставаться одним из самых устойчивых и стабильных сегментов коммерческой недвижимости, прежде всего из-за сохраняющегося преобладания спроса над предложением. Новые объекты в текущем году не вводились, факторы, влияющие на спрос, сохранили свое влияние, что в итоге привело к удержанию арендных ставок и низкой вакантности на прежних уровнях. К такому заключению пришли аналитики консалтинговой компании NAI Belarus, подготовившие очередной обзор.

Высокий спрос остается актуальным

III квартал 2023 г. не внес каких-либо существенных изменений в ситуацию на рынке складской логистики. Основные факторы, благодаря которым сегмент оказался «тихой гаванью» для собственников в период шоков и неопределенности, остались неизменными. Складские запасы хоть и снизились, но все равно остаются довольно высокими: их объем по состоянию на 1 сентяб­ря 2023 г. в денежном выражении составил 8,154 млрд руб., или 67,4% от среднемесячного объема производства по республике. Для сравнения: год назад на ту же дату запасы составляли 83,9% среднемесячного производства, в прошлом квартале, по состоянию на 1 июня 2023 г. – 76,6%.

При этом запасы по г. Минску по-прежнему выше, чем в других белорусских городах: в столице соотношение запасов к среднемесячному объему производства составляет 103,5%. Сложными остаются условия работы для международных автомобильных перевозчиков: вслед за Польшей в августе-сентябре текущего года решение о сокращении пунктов пропуска приняли Литва и Латвия.

Сохранению спроса на рынке складской недвижимости также способствовал нулевой ввод в эксплуатацию новых объектов. В отличие от успешного 2022 г., когда на рынок было выведено свыше 151 тыс. кв. м. новых складских площадей, в 2023 г. не было сдачи новых помещений. В Минске и пригородах в стадии строительства находится ряд объектов, но их возведение ведется низкими темпами, что, по мнению аналитиков, выглядит несколько непонятным на фоне нехватки предложения и высокого спроса. Следует учитывать, что некоторые девелоперы просто не хотят заниматься управлением даже при хорошей конъюнктуре. Поэтому выжидают, когда найдется клиент, под которого можно реализовать проект в формате built-to-suit («строительство под заказ»).

Спрос в сегменте складов в основном генерируют традиционный ритейл, производители, импортеры и, конечно, сектор ecommerce. В частности, ведущие российские маркетплейсы Ozon и Wildberries продолжили подбирать площадки под размещение своих сортировочных и распределительных центров. Есть спрос со стороны дистрибьюторов, импортеров. Проработав в условиях санкций, компании восстановили или даже нарастили объемы грузов, поскольку наладили поставки альтернативных товаров или освоили параллельный импорт, а это снова потребовало расширения складов. Неудовлетворенный спрос есть у субъектов хозяйствования из разных секторов экономики. Поэтому на рынке аренды отмечен интерес к складам разных парамет­ров, как к большим современным, так и небольшим блокам, например, в 1500–1800 кв. м и меньше.

О высоком спросе на складские помещения говорит и изменение лояльности арендаторов в плане так называемого транспортного плеча. Если 5–6 лет назад арендаторы требовали, чтобы объект находился до 2 км от МКАД, затем начали лояльно относиться к объектам, расположенным в 8–10 км от кольцевой дороги, то в текущий период готовы рассматривать объекты и до 50(!) км от МКАД.

В этой связи аналитики NAI Belarus напоминают выводы, которые высказывались экспертами рынка еще 5 лет назад: девелоперам стоило обратить внимание на локации по периметру МКАД-2, особенно в местах развязок с радиальными автомагистралями и шоссе. В то время были программы развития инфраструктуры МКАД-2, реально можно было претендовать на довольно крупные земельные участки под инвестпроекты. К этому моменту проекты могли бы быть завершены и очень востребованы на рынке.

Ставки на аренду склада могут быть выше, чем офиса

В сегменте складов можно констатировать довольно стабильный, неизменный и высокий уровень ставок арендной платы на протяжении нескольких лет. Фактически рынок ставок на складские площади оставался на том же уровне и в текущий период 2023 г. Средние ставки аренды склада класса А составили 16–23 руб. за кв. м, класса В – 10–16 руб. за кв. м (без учета НДС и эксплуатационных расходов). А ставки аренды на отдельные виды качественных специальных складов, предназначенных для хранения определенных групп товаров, находятся еще выше – от 45–50 руб. за кв. м.

Спрос на качественные склады есть не только в Минске и его пригородах. Это характерно и для регионов, что также приводит к образованию высоких ставок аренды. Так, один из девелоперов из г. Брес­та констатировал, что недавно успешно сдал в аренду довольно крупный склад по ставке, эквивалентной 6 ЕUR, тогда как имеющиеся у него административно-офисные помещения «со скрипом» сдаются по ставкам в 2–5 EUR.

Также стоит отметить, что в III квартале 2023 г., для которого характерна курсовая нестабильность рубля, собственники складов, как и арендодатели в других сегментах коммерческой недвижимости, столк­нулись с неудобством запрета на валютную привязку ставок аренды: возможность пересмотра условий договоров часто не успевала за меняющимся курсом. И хоть высокие ставки, сложившиеся в сегменте, частично сгладили данную ситуацию, однако участники рынка, также как и других сегментов коммерческой недвижимости, рассчитывают на послабления со стороны государства в данном направлении.

Вакантность, близкая к нулю

Текущая ситуация, когда имеющиеся заявки на аренду значительно превышают предложения на рынке, не способствует образованию вакантности. По сути, доля несданных помещений приблизилось к показателю, близкому к нулевому. Если в начале года было характерно образование ротационной перманентной вакантности на рынке, когда прекращались договорные отношения, то сейчас даже такой вакантности стало меньше: из-за того, что найти подходящий склад становится сложнее, арендаторы предпочитают придерживаться текущих договоров.

Однако уже в IV квартале 2023 г. ситуация может измениться, т.к. конец и начало года – это периоды пересмотра договоров аренды, когда собственникам складов поступают заявки от новых потенциальных арендаторов. Впрочем, на уровень ставок аренды это повлияет незначительно.

В целом аналитики приходят к мнению, что сегмент складской недвижимости сохранит свою стабильность как минимум в краткосрочной перспективе. Спрос останется высоким и будет поглощать новые или освободившиеся площади. Расширится география спроса, так называемый фактор транспортного плеча по удаленности от МКАД все меньше будет влиять на принятие решения об аренде. Ставки аренды, скорее всего, сохранятся стабильно высокими. А если спрос со стороны бизнеса не «остынет», возможен их дальнейший рост, причем не только в руб­лях.