Горизонты рынка жилья

Если объемы финансирования, ставки по кредитам и спрос на рынке сохранятся, то цены на жилье в следующем году могут вырасти на 5–7%. Такой прогноз сделал начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Юрий Попов, выступая на конференции «Новые технологии в повышении коммерческой эффективности жилых комплексов».

В 2005–2006 гг. рынок в среднем рос более чем на 2%, в 2009–2011-м – на 3%, напомнил Ю. Попов. Затем произошло снижение, после которого в 2013– 2014 гг. рынок рванул вверх. В итоге случился классический кри­зис: по мере увеличения предложения жилья вторичный рынок вырос на 38% в 2014 г., еще на 11% – в 2015-м и на 10% – в 2016 г. Такой перегрев привел к 4-процентному спаду в текущем году, а в следующем предложение на вторичном рынке, скорее всего, также снизится, считает Ю. Попов.

Главные факторы, влияющие на поведение потребителей, – уровень зарплат, коррелирующий с объемами продаж и ценой, а также динамика ВВП, полагает Ю. Попов. Он отметил, что в последние 10 лет наблюдалась зависимость цены квадратного метра и затрат девелоперов от колебаний средней зарплаты. «Часть ВВП может оседать на складах и никак не сказываться на кошельках населения, – заявил аналитик. – Если есть подъем экономики, то народ смелее идет за кредитами».

Большинство девелоперов стараются поднять активность на рынке с помощью финансовых инструментов. Практически во всех крупных жилых комплексах предлагаются длительные рас­срочки (до 5 лет), специальные программы кредитования (самые привлекательные став­ки – от 11%), лизинг (от 5,9%). В результате более половины сделок в новостройках проводится сегодня с привлечением заемных средств.

За последние 17 лет значительно изменились требования покупателей к жилью во всех классах, отметил Ю. Попов. Например, в начале «нулевых» в эконом-­классе важнее всего были цена, наличие отделки и социальной инфраструктуры во­круг, в классе «Стандарт» кроме цены – материал стен и обеспеченность машино-местами. Для класса «Ком­форт» были принципиальны безопасность и внеш­ний антураж объекта (отделка фасадов и мест общего пользования), большая площадь и свободная планировка. Основными покупателями были люди в возрасте около 50 лет, преимущественно женщины.

Сегодня на рынок выходит более молодое поколение с повышенными требованиями к качеству жилья. Так, для покупателей эконом-класса сейчас важно состояние придомовой территории, даже индивидуализация фасадов, для класса «Стан­дарт» – инфраструктура и безопасность, а для обоих классов существенно выросла значимость небольшой площади квартир. Для классов «Комфорт» и «Престиж» стали важны экология района и обслуживающая инфраструктура в жилом ком­плексе.

Современные принципы со­здания качественного жилья требуют больше внимания уделять тому, что расположено за пределами квартиры. Кроме того, сейчас покупатели требуют индивидуализации планировочных решений и больше ценят комфортную и достаточно однородную социальную среду.

Часто на рынке не соблюдается баланс спроса и предложения по площадям и количеству комнат, а также на встроенные помещения. Хотя многие проекты сейчас не предусматривают дворовые пар­ковки, встречается непродуманная логистика для обслуживающего транспорта, который вывозит мусор, привозит товары, для владельцев и арендаторов встроенных помещений. Не все проекты имеют единую управляющую компанию, что снижает привлекательность жилых комплексов.

Наиболее опытные застройщики идут иным путем – не снижая цен, они формируют имидж за­стройки, предлагая новый подход к формированию жилого про­странства в доме и за его пределами. Это может быть уникальное оформление фасадов, большие детские площадки, дворы без машин, аллеи и фонтаны. Такой подход используется для больших жилых комплексов и требует значительных затрат на продвижение проектов.

«Сегодня зачастую выбор делается в пользу не самого дешевого жилья, а того, которое оправдывает свою цену местоположением, технологиями стро­ительства, планировочными решениями, – уверяет помощник по маркетингу руководителя группы компаний «Твоя столица» Юлия Шаброва. – Покупатели по-преж­нему предпочитают объекты в развитых районах: станция метро поблизости или перспектива ее появления, социальные объекты в пешей доступности, экология, репутация района – для недвижимости эти параметры неизменно важны. В то же время люди перестали бояться переезда в ближайший пригород, чему способствует активное развитие масш­табных жилых комплексов. Более того, в таких районах фор­мируется единая социальная среда «комьюнити». Это привлекает современных покупателей. И ни одна точечная застройка не сможет конкурировать по этому параметру».