Что принесет оценка недвижимости по кадастровой стоимости

В Беларуси планируется провести всеобщую кадастровую оценку объектов недвижимости. Ее результаты будут использоваться для целей управления и распоряжения таким имуществом, статистики, налогообложения, бухгалтерского учета и т.д. Проект соответствующего указа уже подготовлен.

Кадастровая стоимость – это расчетная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) объекта недвижимого имущества при его использовании по назначению и внесенная в специальный регистр. Считается, что такая стоимость лучше характеризует имущество, чем иные виды стоимости (балансовая, первоначальная, оценочная, остаточная). Необходимость введения кадастровой оценки недвижимости Госкомимущество объясняет вне­дрением новых информационных технологий в сфере управления и важностью получения объективной и юридически значимой информации о физических характеристиках, местоположении, правовом статусе объектов недвижимости.

Кадастровая оценка земельных участ­ков для целей налогообложения используется в Беларуси с 2010 г. С прочим имуществом вопрос до сих пор не решен. По данным Госкомимущества, в стране до сих пор не оформлены 20–25% объектов недвижимости граждан и юридических лиц, а сведения о 40–50% ранее зарегистрированных требуют уточнения.

Комплексная кадастровая оценка земельных участков и неразрывно связанных с ними иных объектов, включенных в гражданский оборот, проводилась во многих странах, в т.ч. России, Канаде, США, Литве, Латвии, Германии, Швеции и Нидерландах. Правда, там оценка базируется на обширных базах данных, собранных на более-менее развитых рынках недвижимости. У нас же в активе пока лишь пилотный проект в Кобринском районе Брестской области и Советском районе г. Минска, проведенный в 2015–2016 гг. Здесь получена кадастровая оценка объектов, которая, по мнению Госкомимущества, «соответствует лучшим мировым требованиям». Теперь предполагается распространить этот опыт на всю страну, разделив объекты недвижимости на 3 группы (нежилая недвижимость, жилая многоквартирная, одноквартирная и блокированная жилая недвижимость).

В Госкомимуществе уверяют, что кадастровую оценку можно выполнить за 6 лет, т.е. до конца 2023 г. В других странах времени потребовалось куда больше. Например, в Литве и Латвии на это ушло 12 лет, в Молдове – 13, причем учтено только 30% объектов, в Нидерландах – 27 лет, в Швеции – 30, в России – 16 лет и до сих пор не завершена. Но наши чиновники уверены, что государственное РУП «Национальное кадастровое агентство» справится в разы быстрее.

Работа предстоит большая: потребуется обновление результатов аэрофотосъемки территории страны, сбор и систематизация информации об объектах недвижимости об актуальных характеристиках каждого объекта, его владельце, обеспечении инфраструктурой, рыночной ситуации и влияющих на нее факторах. Придется разработать программное обе­спечение, создать специализированный информационный ресурс для хранения результатов кадастровой оценки – регистра стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость, по мнению авторов проекта, станет «объективной» базой для обложения налогом на недвижимость. Сегодня для этого используется остаточная стоимость основных средств, которая зависит от учетной политики предприятия. При этом по мере начисления амортизации налоговая база «стремится к нулю и не соответствует реальной стоимости». Возможно, кадастровая оценка позволит избежать такого недостатка, но ее использование повлечет существенное увеличение суммы имущественных налогов. Между тем их размер, резко возросший из-за применения местными властями повышающих коэффициентов, и так вызывает постоянные жалобы предпринимателей.

В дальнейшем оценку объектов планируется проводить не реже 1 раза в 3 года. Это вызывает серьезные возражения у бизнес-сообщества и некоторых ученых-экономистов. С одной стороны, каж­дый «раунд» оценки – это дополнительные расходы бюджета. С другой – реальная стоимость некоторых объектов может меняться гораздо быстрее. Согласно проекту изменить результаты кадастровой оценки можно путем проведения индивидуальной рыночной оценки объекта или уточнения его характеристик с выездом на место. Но за такую оценку субъектам хозяйствования придется платить самим.

Отметим, что власти за рубежом после завершения оценки столкнулись с массовым недовольством владельцев недвижимости, валом протестов и требований пересмотра полученных результатов – особенно при резком изменении рыночных цен. Однако у нас судебная процедура в проекте указа не предусмотрена. В обосновании к нему отмечено, что согласно законодательству необходимо уточнять стоимость при расхождении результатов оценки на 15% и более для недвижимости, расположенной в Минске и областных центрах, на 20% и более – в других населенных пунктах и за их пределами. При таких отклонениях планируется вносить уточнения в регистр.

Согласно проекту обязательность применения кадастровой оценки в конкретных сферах деятельности будет определяться госорганами и госорганизациями, ответственными за регулирование на­правлений, в которых используются показатели стоимости. Кроме того, действие указа не будет распространяться на объекты, не участвующие или ограниченные в гражданском обороте (связанные с обеспечением национальной безопасности, дороги, трубопроводы и т.п.), а также земли сельхозназначения. Их кадастровая оценка проводится один раз в 10 лет (последний раз – в прошлом году) по специальным правилам.

По предварительным расчетам Госкомимущества, мероприятия в рам­ках нового указа обойдутся казне в 88,6 млн. BYN в течение 6 лет. Это всего 1,2% поступлений от имущественных налогов и «соответствует лучшей мировой прак­тике». Насколько вырастет налоговая нагрузка на бизнес и население, в обо­сновании к проекту не указано.