Цены на квартиры начали падать
Фото:pixabay.com
Национальное кадастровое агентство (НКА) опубликовало свежие данные по сделкам на рынке жилой недвижимости за первое полугодие 2020 г. Они дают представление о тенденциях не только на столичном рынке недвижимости, но и областных центров.
В столице сокращается объем жилого многоквартирного строительства. Если за первое полугодие 2017 г. в эксплуатацию ввели 440 тыс. кв.м многоквартирной недвижимости, то за первое полугодие 2020 г. – только 227 тыс. Объемы строительства жилых многоквартирных домов снижаются на протяжении 7 лет, а объем ввода жилой многоквартирной недвижимости за 2019 год является самым низким за последние 14 лет. В то же время население Минска растет, желающих приобрести жилье становится все больше, а территорий для строительства – меньше. В итоге застройщики чаще возводят многоэтажные дома. В первом полугодии доля введенных в эксплуатацию домов выше 16 этажей составила 80%. Сокращение объемов строительства, бесспорно, оказывает сильную поддержку ценам на столичном рынке недвижимости, однако статистика сделок по итогам II квартала 2020 г. показывает, что факторы, создающие давление на стоимость квадратного метра, оказались сильнее.
Цены на столичные квартиры снизились на 4,5–8%
Во II квартале 2020 г. в столице было зарегистрировано 2185 сделок купли-продажи, что на 41,2% меньше, чем в I квартале и на 33,6% меньше, чем год назад. Это самое низкое квартальное значение с 2014 года.
Покупатели по-прежнему предпочитают 1- и 2-комнатные квартиры, доля таких сделок превышает 75%. В целом на вторичном и первичном рынке во II квартале наблюдалось снижение цен в долларовом эквиваленте.
При продаже 1-комнатных квартир средняя цена «квадрата» составила 1390 USD на первичном рынке и 1400 USD на вторичном, что на 7,95 и 4,8% меньше, чем в прошлом квартале. Средняя стоимость квадратного метра в сделках купли-продажи 2-комнатных квартир составила 1300 USD на первичном рынке и 1240 USD на вторичном, что на 6,5 и 4,6% ниже, чем 3 месяца назад. Трехкомнатные квартиры продавались еще дешевле – по 1260 USD за кв.м от застройщика и 1180 USD на вторичке.
Таким образом, после инерционного роста в I квартале цены на рынке жилой недвижимости Минска начали падать, в первую очередь, на первичном рынке.
Цены на недвижимость областных центров: «мягкое» снижение
Посмотрим на итоги работы областных рынков недвижимости во II квартале 2020 г.
В Бресте было 324 сделки купли-продажи (15% на первичном рынке). Относительно I квартала спрос на квартиры упал почти в 2 раза (–47%). В пересчете на 1 тыс. населения города количество заключенных сделок составило 0,9. Наиболее востребованы по-прежнему 1-комнатные (35%) и 2-комнатные (41%) квартиры. Средняя цена за кв.м снизилась в рассматриваемом периоде на 2,8% – до 720 USD. Это самая высокая цена среди областных городов. Брест также является рекордсменом квартала по самой высокой стоимости отдельной сделки среди областных центров: 3-комнатная квартира здесь была продана по цене 1486 USD за кв.м.
В Витебске было продано 317 квартир, количество сделок упало на 47,3% по сравнению с I кварталом. Как и в Бресте, в пересчете на 1 тыс. населения число сделок очень низкое – 0,8. Спрос ориентирован в основном на 1- и 2-комнатные квартиры – 45 и 37% соответственно. Доля «первички» – 9%, средняя цена за кв.м снизилась на 1,7% – до 570 USD.
В Гомеле зарегистрировано 356 сделок купли-продажи (на 44,5% меньше, чем в I квартале). Это очень мало для такого большого города. В расчете на 1 тыс. жителей это даже меньше, чем в Бресте в Витебске – 0,66. Средняя цена за кв.м здесь также снизилась на 3,6% и составила 540 USD.
Гродно лидирует среди областных городов по оживленности рынка – 378 сделок купли-продажи (на 8,5% меньше, чем в I квартале). И самое высокое значение в пересчете на 1 тыс. населения – чуть больше 1. Средняя цена за кв.м здесь остается стабильной третий квартал подряд – 660 USD. Кроме того, в этом регионе наблюдается самая высокая доля сделок на первичном рынке, которая составила 39% от общего количества сделок, совершенных во II квартале.
В Могилеве самое низкое количество сделок купли-продажи среди областных городов – 272, или 0,7 на каждую тысячу населения. Здесь, безусловно, доминирует вторичный рынок, доля «первички» крайне мала (1%). Средняя цена за кв.м также снизилась – до 570 USD.
На фоне бурного подъема цен на столичном рынке жилой недвижимости цены областных центров традиционно показывали меньший рост. Сейчас, когда экономическая ситуация вызвала ощутимую коррекцию цен, динамика по областям выглядит гораздо лучше столичного рынка. Однако и в областных центрах спрос серьезно сокращается. На общем фоне выделяется только Гродно, где также сохраняется прежний уровень цен.
Как будет развиваться ситуация
Эксперты НКА отмечают, что рынок жилой недвижимости инертный, а значит, влияние определяющих факторов может проявиться не сразу.
С одной стороны, резкий рост курсов иностранных валют традиционно подстегивает спрос на недвижимость. С другой – дальнейшее положение дел будет сильно зависеть от сохранения (или, наоборот, сокращения) объемов банковского кредитования.
К сожалению, аналитики НКА не дают информации о количестве сделок, которые были заключены с использованием банковского кредитования, однако рост объемов ипотечного кредитования, который мы наблюдаем последние 3 года, говорит о том, что банковское финансирование играет очень важную роль в повышении активности покупателей на рынке жилой недвижимости. А значит, ограничение такого источника поддержки спроса может спровоцировать дальнейшее снижение цен.
О ситуации с кредитами на покупку или строительство жилья читайте в материале «Сколько стоит дом построить»
