БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ: как помирить собственников, или Кондоминиум на птичьих правах

В Минске только в текущем году введены в эксплуатацию или возведены до уровня, в той или иной степени привлекательного для инвесторов, объекты на улицах Энгельса, Тимирязева, Немига, Некрасова. Большинство этих зданий принадлежат на праве собственности нескольким лицам, которые финансировали строительство либо после его завершения приобрели там помещения. Тем самым на базе этой недвижимости возникли совместные домовладения.

Участники совместного домовладения владеют кроме офисов долями в общем имуществе (инженерные коммуникации, фундамент и прочее). Причем независимо от того, что его целиком отражает в своем балансе один из собственников, как правило застройщик. Ведь гражданское законодательство устанавливает (п.2 ст.246 ГК), что "дольщикам" принадлежат доли в праве собственности на имущество, но не в имуществе как таковом. Тем более что невозможно зарегистрировать на каждого фрагменты включенных в состав общей собственности элементов благоустройства (зеленые насаждения), вынесенных за пределы здания сооружений (ограда), а также права землепользования. Именно поэтому в техпаспортах обозначены графически только изолированные помещения. Но и в них присутствуют какие-то части общего имущества: несущие стены и конструкции, отопительные сети и электрооборудование.

Для сохранения, содержания и ремонта совместного домовладения сособственники могут создать специализированную эксплуатирующую структуру -- товарищество собственников (кондоминиум). Но эта широко пропагандируемая государством форма "самоуправления" домовладельцев в законодательстве очерчена невразумительно. Так, постановлением Совмина от 8.04.1998г. N 569 утверждены типовые формы учредительных документов такой организации. И они до сих пор используются в соответствии с этим архаичным нормативным актом, определяющим, в частности, что товарищество собственников является некоммерческой организацией. Но, поскольку там же не назван применимый организационно-правовой статус этого вида юридических лиц, они и регистрируются как товарищества.

При этом попираются нормы появившегося позднее ГК. Он предусматривает существование хозяйственных товариществ в двух формах: полное товарищество и коммандитное товарищество, которые являются коммерческими организациями. А кондоминиум не является таковым, т.е. не преследует в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли и (или) распределение ее между участниками. Следовательно, слово "товарищество" может быть включено в фирменное наименование этой организации как указание на существование некоего сообщества. Но регистрировать ее нужно в какой-то конкретной организационно-правовой форме, предусмотренной ГК.

Еще необычнее выглядит создание товарищества единолично застройщиком. В данном случае уместным было бы первоначально создать учреждение, то есть организацию, учрежденную одним лицом для осуществления управленческих и иных функций и финансируемую им (ст.120 ГК). А после того как какая-то часть домовладельцев вступит в свои права, его потребуется преобразовать в потребительский кооператив. Он объединяет граждан либо граждан и юридических лиц на основе членства. Кроме того, возможно изменить законодательство, признав товарищества домовладельцев коммерческими организациями по оказанию коммунальных услуг.

Следует также иметь в виду, что ключевым признаком юридического лица является наличие у него обособленного имущества. Поэтому когда застройщик создает "товарищество собственников", он обязан наделить его средствами к существованию. Этот денежный или материальный вклад не является инвестицией, так как не связан с целью извлечения прибыли (см. ст.1 Инвестиционного кодекса РБ). А "иной значимый результат", который, конечно же, достигается в данном случае, не является признаком инвестиционной деятельности. В связи с этим учредительские взносы должны включаться в себестоимость продукции (работ, услуг) как прямые затраты в соответствующий объект недвижимости. Особенно это касается жилых домов долевого строительства, в т.ч. при наличии в них встроенно-пристроенных нежилых помещений. Они не могут быть приняты в эксплуатацию, если застройщик не образует в них товарищество собственников (см. ч. 4 п. 4 постановления Совмина от 2003-01-20г. N 45).

Причем с появлением кондоминиума не меняется характер вещных правоотношений между сособственниками. Они никаких прав на недвижимость ему не уступают, за исключением того, что он может стать арендатором одной-двух комнат. Правда, ему могут быть переданы для обеспечения деятельности эти помещения в собственность. Но все равно сохраняется основа совместного домовладения -- общая долевая собственность.

Если кондоминиум не создан, отношения между собственниками строятся главным образом на договорной основе. То есть любой из них может отказаться от участия в договорах, опосредующих согласованную эксплуатацию совместного домовладения, и поступать, как заблагорассудится. Разумеется, его можно привлечь к суду (хозяйственному) за уклонение от исполнения предусмотренных законом обязанностей.

Вместе с тем недостатки законодательства о совместных домовладениях позволяют вскрыть проблемы нормативного регулирования иных правоотношений. Например, в двусмысленном положении оказались граждане -- учредители частных унитарных предприятий. Это весьма необычный вид организаций, появившийся по воле белорусских нормотворцев. К нему не применили классический принцип, по которому собственник выделяет часть своего имущества юридическому лицу для предпринимательства. Поэтому у ЧУП отсутствует имущественная обособленность (доказывать обратное на примере госорганизаций неуместно).

А именно оно использует в экономическом обороте недвижимость, принадлежащую ему на праве хозяйственного ведения. Но расходы по ней должен нести собственник (учредитель). Это равнозначно личному участию последнего в предпринимательской деятельности (под свою имущественную ответственность и на свой риск). Так, согласно частям 1 и 2 ст.11 Закона "О совместном домовладении", собственник обязан оплачивать предоставленные ему коммунальные услуги и ресурсы, а также участвовать в расходах по содержанию и ремонту общего имущества. Эта норма является императивной, т.е. не допускает альтернативы. Следовательно, если данные расходы переложить на ЧУП в порядке перевода долга или т.п., у его учредителя возникают обязательства по оплате подоходного налога. Ведь средства, выплаченные за гражданина по его обязательствам, не могут не учитываться в его совокупном годовом доходе.

Но это "недоразумение" лишь подчеркивает, что владение недвижимостью -- удовольствие не из дешевых.