22.01.2002 17 мин на чтение мин

Арендная плата в вопросах и ответах

Арендная плата -- противоречивая и оттого самая уязвимая сторона арендных отношений в республике. В полной мере это ощутили на себе предприниматели, о чем и свидетельствует январская почта "НЭГ". Мы отобрали наиболее типичные вопросы и попросили ответить на них постоянного автора газеты юриста-консультанта Сергея БАЙДУ.

По какому курсу платить?

Субъект хозяйствования на протяжении пяти лет арендует нежилые помещения. Первоначально плата за это им вносилась в белорусских рублях по курсу Национального банка на день уплаты. В конце 2000г. -- уже не по курсу Нацбанка, но с ежемесячным увеличением на 5% ставки арендной платы, определяемой в BYR. В конце года арендодатель вновь стал требовать уплачивать арендную плату в BYR по курсу Нацбанка. Правомерны ли действия арендодателя, и в связи с чем это было связано?

Л.АНИЩЕНКО, г.Минск

В соответствии с Порядком определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях, находящихся в государственной собственности, арендная плата должна вноситься в белорусских рублях по курсу Национального банка на день уплаты. В связи с ускоренным выходом на единый курс белорусского рубля по отношению к доллару резко стала возрастать арендная плата, что привело к росту цен и тарифов на товары, работы и услуги.

Эту проблему в срочном порядке рассмотрела на своем заседании 6.07.2000г. Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (протокол заседания N 7).

В целях недопущения роста цен, снижения объемов производства (товаров, работ и услуг) в связи с ускоренным выходом на единый курс белорусского рубля Республиканская комиссия приняла решение: действующие на то время ставки арендной платы, утвержденные в долларовом эквиваленте, с 1 августа 2000г. сформировать в пересчете на белорусские рубли по курсу Национального банка на указанную дату. В дальнейшем ставку арендной платы, сложившуюся с 1.08.2000г., ежемесячно требовалось увеличивать на 5% в соответствии с предельными, утверждаемыми правительством индексами изменения отпускных цен (тарифов) на товары (работы, услуги), производимые на территории Республики Беларусь.

Почти год так производились все расчеты. И вот наконец-то Республиканская комиссия отменила предыдущее решение. На заседании 2001-10-16г. было установлено, что в связи с выходом на единый курс белорусского рубля по отношению к доллару США с 1 июля 2001г. арендную плату за помещения, находящиеся в республиканской и коммунальной собственности, следует вносить по курсу доллара США, устанавливаемому Национальным банком на день уплаты.

Таким образом, действия арендодателя соответствуют решениям Республиканской комиссии.

Камень преткновения -- амортизационные отчисления

Структурное подразделение АСБ "Беларусбанк" вместе с другими субъектами хозяйствования арендует площади по льготным ставкам, которые сделаны после амортизационных отчислений, в результате чего арендодатель несет убытки. Как поступить в данной ситуации арендодателю, если в соответствии с законодательством ставка арендной платы включает в себя амортизационные отчисления?

Л.НИКОЛАЙЧЕНКО, г.Минск

Согласно п.3 Порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, минимальная ставка арендной платы включает в себя амортизационные отчисления по арендуемым помещениям, но не включает соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налог на недвижимость, на землю и другие налоги и платежи, уплачиваемые за арендуемые помещения.

Если арендатор в установленном порядке освобожден от арендной платы, то в этом случае он обязан в соответствии с действующим законодательством оплачивать амортизационные отчисления по арендуемым помещениям (площадям) наряду с оплатой соответствующих расходов по содержанию, эксплуатации и текущему ремонту зданий (помещений), затрат на отопление и коммунальные услуги, а также налог на недвижимость и налог на землю пропорционально занимаемой площади (решение Республиканской комиссии от 17.04.97г. N 22/699).

Вместе с тем зачастую амортизационные отчисления по арендуемым помещениям превышают установленную для определенной категории арендаторов льготную ставку арендной платы, в результате чего арендодатель не только не получает от аренды прибыль, но и нередко несет убытки. Примером тому могут служить льготные ставки арендной платы, установленные для АСБ "Беларусбанк".

Как известно, решением Республиканской комиссии от 26.03.97г. (протокол N 5) для АСБ "Беларусбанк" была установлена льготная арендная плата в размере 0,1 USD за 1 кв.м общей площади за занимаемые ими помещения в населенных пунктах Республики Беларусь, за исключением областных и районных центров, городов областного подчинения.

Как показала практика, во многих случаях амортизационные отчисления по арендуемым помещениям превышают установленную для АСБ "Беларусбанк" льготную арендную плату, в связи с чем арендодатель несет убытки. Эта проблема была рассмотрена на последнем заседании Республиканской комиссии (протокол заседания от 2001-10-16г. N 9).

Принято следующее решение по АСБ "Беларусбанк": "Размер арендной платы с применением понижающего коэффициента 0,1 не должен быть ниже оплачиваемых арендодателем амортизационных отчислений, налога на землю и налога на недвижимость".

Таким образом, применяя сходство решений Республиканской комиссии N 22/699 по арендаторам, освобожденным от арендной платы, и по АСБ "Беларусбанк" N 9, можно сделать вывод о том, что размер арендной платы с применением льгот по аренде не должен быть ниже амортизационных отчислений, налога на землю и налога на недвижимость.

Установил телефон... Сохранится ли льгота?

Предприятие арендует помещение без телефона, отопления, центрального водоснабжения и т.д. Имеет ли арендатор в связи с этим льготы по арендной плате? Если да, то в случае самостоятельного оборудования помещений этими удобствами сохранятся ли они? Обязан ли арендодатель компенсировать средства, израсходованные арендатором на оборудование арендуемых помещений вышеназванными улучшениями?

Л.ТЕРЕЩЕНКО, Жабинковский район

Минимальные ставки арендной платы, предусмотренные Порядком определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, при определенных обстоятельствах умножаются на соответствующие понижающие коэффициенты, Так, например, при сдаче в аренду помещений площадью до 60 кв.м включительно без телефонной связи ставки арендной платы умножаются на коэффициент комфортности, равный 0,9. В случае сдачи в аренду помещений площадью свыше 60 кв.м без телефонной связи применяется понижающий коэффициент 0,95.

Коэффициент 0,9 применяется также при сдаче в аренду помещений без центрального водоснабжения и водоотведения, а также помещений без отопления. При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов применяются все соответствующие коэффициенты.

Например, предприятие арендует помещение площадью 120 кв.м, в котором отсутствуют телефонная связь, центральное водоснабжение и отопление. Ставка арендной платы равняется 5 USD за 1 кв.м. С учетом того, что в здании отсутствуют вышеназванные удобства, ставка арендной платы будет равна:

5 USD х 0,9 (коэффициент для помещений без отопления) х 0,9 (коэффициент для помещений без центрального водоснабжения) х 0,95 (коэффициент для помещений площадью более 60 кв.м без телефонной связи) = 3,848 USD.

В процессе арендных отношений у сторон договора аренды нередко возникают спорные ситуации по применению указанных коэффициентов. На один из таких вопросов Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (письмо от 2000-11-24г. N 22-05/212-25) дала следующее разъяснение: "понижающий коэффициент в размере 0,9 за оплату арендных помещений, которые расположены в здании и не имеют центрального водоснабжения и водоотведения, если здание в целом имеет центральное водоснабжение и водоотведение, не применяется. Если арендатор с согласия арендодателя за счет собственных средств в процессе аренды помещений установил телефон, которого ранее не было, то действие понижающего коэффициента по данной позиции прекращается. Порядок возмещения средств, израсходованных арендатором на установку телефона, компенсируется арендодателем по договоренности сторон".

Вопрос применения понижающих коэффициентов при оплате аренды зданий (помещений) без телефонов, центрального водоснабжения, водоотведения и отопления рассмотрен на заседании Республиканской комиссии 2001-10-16г. (протокол N 9). Комиссия отметила, что при сдаче в аренду помещений, не оборудованных телефонной связью, центральным водоснабжением, водоотведением и отоплением, размер арендной платы определяется с применением понижающих коэффициентов, установленных пунктом 5 Порядка.

Нередко арендатор самостоятельно проводит телефонную связь, оборудует отопление, центральное водоснабжение и водоотведение либо выполняет один или несколько видов этих улучшений. В таком случае комиссия установила, что если это сделано с согласия арендодателя за счет собственных средств в процессе аренды помещений, то действие понижающих коэффициентов по данным позициям прекращается. Средства, израсходованные арендатором на выполнение названных работ, компенсируются арендодателем по договоренности сторон.

Как уже говорилось, коэффициенты комфортности для помещений без телефонной связи зависят от размера арендуемых помещений. Для помещений до 60 кв.м -- 0,9; свыше 60 кв.м -- 0,95.

Ни в Указе Президента N 302, ни в решениях комиссий не говорится, какая площадь -- нормируемая или общая -- имеется в виду при применении коэффициентов 0,9 и 0,95.

Применив аналогию решения Республиканской комиссии по вопросу предоставления льгот по арендной плате для общественных объединений (протокол заседания от 21.04.98г. N 1, на котором комиссия уточнила, что размер помещений, занимаемых общественными объединениями, не осуществляющими хозяйственную деятельность, свыше 50 кв.м нормируемой площади оплачивается на общих основаниях), можно сделать вывод о том, что за основу размера помещений берется нормируемая площадь.

Принимается ли во внимание коэффициент освещенности помещения?

Предприятие арендует помещение, в котором коэффициент естественной освещенности равняется 0,3. Принимается ли во внимание при расчете арендной платы данное обстоятельство?

Н.ВАСИЛЬЕВА, С.Городецкий, Брест

Порядком определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в этом случае предусмотрено применение коэффициента комфортности в размере 0,5. К слову, на страницах "НЭГ" (N 2 от 9.01.2001г.) опубликовано по этому вопросу разъяснение Министерства архитектуры и строительства (письмо Министерства от 4.12.2000г. N 02-03/06-10056).

Кроме того, вопрос об оплате аренды помещений без естественного освещения был рассмотрен 2001-10-16г. (протокол N 9) Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности.

Комиссия отметила, что определение термина "помещение без естественного освещения" в действующих строительных нормативах не дается. Освещаемость помещений определяется СНБ 2.04.05-98 "Естественное и искусственное освещение". Перечень помещений общественных зданий и сооружений, проектируемых без естественного освещения, приведен в п.1.156 и в приложении 4 (обязательное) СниПа 02.08.89 "Общественные здания и сооружения".

При заключении договоров аренды за пользование помещениями, в которые не проникает свет, применение коэффициента 0,5 при определении размера арендной платы не вызывает сомнений. Определенную трудность представляет применение понижающего коэффициента 0,5 за помещения с недостаточной степенью естественного освещения, пользоваться которыми без дополнительных источников нельзя.

При решении вопросов, касающихся естественного освещения зданий (помещений), следует руководствоваться СНБ 2.04.05-98 "Естественное и искусственное освещение". Согласно СНБ п.4.1 помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь, как правило, естественное освещение. Термин "естественное освещение" означает освещение светом неба (прямым или отраженным), проникающим через световые проемы в наружных ограждающих конструкциях.

Естественное освещение может быть: боковое, т.е. через фонари, световые проемы в стенах в местах перепада высот здания; комбинированное -- сочетание верхнего и бокового естественного освещения. Кроме того, существует термин "освещение вторым светом". Нормируемые показатели и коэффициенты естественного освещения основных помещений, общественных и жилых зданий, административных и бытовых зданий предприятий, а также сопутствующих производственных помещений для предприятий бытового обслуживания определены в СНБ 2.04.05-98 в Приложении К (рекомендуемое). Для разъяснения показателей, изложенных в этом документе, необходимо обратиться к специалистам.

Комиссия установила, что применение понижающего коэффициента 0,5 при сдаче в аренду помещений с недостаточным естественным освещением осуществляется в каждом конкретном случае на основании заключения органов гигиены и эпидемиологии при условии, что коэффициент естественной освещенности равен или ниже 0,5.

Таким образом, в данном случае арендодатель или арендатор (по договоренности сторон) должен прежде всего обратиться в орган гигиены и эпидемиологии по месту нахождения арендованного помещения с просьбой дать заключение о состоянии освещения объекта. В случае если коэффициент естественной освещенности будет равен или ниже 0,5, арендодатель при расчете арендной платы может применять понижающий коэффициент 0,5.