Арендная плата в вопросах и ответах

Как уже сообщала "НЭГ" (см. NN 12 и 15 за 2002 г.), с 7 февраля решением Конституционного суда отменено действие Инструкции о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений), утвержденной постановлением Минэкономики от 2001-05-29г. N 96 (рег. N 8/6246 от 2001-06-11г.). Казалось бы, на этом можно было поставить точку. Однако у субъектов хозяйствования возникают вопросы: как в дальнейшем формировать ставки арендной платы при сдаче в аренду нежилых зданий, находящихся в частной собственности? Как быть с теми договорами аренды, арендная плата по которым сформирована согласно утратившей юридическую силу Инструкции?

Ищем ответы в гражданском законодательстве. Из содержания норм Гражданского кодекса, регулирующих арендные отношения, следует, что размер арендной платы при сдаче в аренду зданий или сооружений определяется соглашением сторон при заключении договора аренды. При этом законодатель не связывает определение и согласование арендной платы с формами собственности на здания или сооружения. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, а также распоряжаться им иным образом.

Следовательно, субъект хозяйствования негосударственной формы собственности вправе устанавливать арендную плату за принадлежащее ему на правах собственности имущество в зависимости от спроса и предложения в условиях свободной конкуренции, в том числе и по ставкам арендной платы, установленным государством для сдачи в аренду госимущества. Что касается ставок арендной платы, сформированных согласно утратившей юридическую силу Инструкции, то их судьба будет зависеть от волеизъявления собственника.

                     *     *      *

Каким документом пользоваться?

Арендатор (субъект хозяйствования негосударственной структуры), пользующийся имуществом, находящимся в коммунальной собственности, вносит арендную плату, рассчитанную исходя из норм Указа Президента от 21.08.96 г. N 302, т.е. в долларах США по курсу Национального банка на день платежа. Часть арендуемого помещения он сдал по договору субаренды другому субъекту хозяйствования негосударственной формы собственности. Как правильно должен быть рассчитан размер арендной платы: по правилам Указа N 302 или Инструкции о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений), утв.постановлением Минэкономики N 96, в минувшем году и почему?

В.ЛЕБЕДЕВ, г.Пинск

Как известно, с 1.07.2001 г. до 7.02.2002г. действовала вышеназванная Инструкция.

Практика показала, что данный документ далеко не совершенен и субъектам хозяйствования сложно было пользоваться приведенной в нем формулой расчетов ставок арендной платы ввиду противоречивости и неясности ее отдельных составляющих (см. "НЭГ" N 65 за 2001-08-31 г.). Письмо В.Лебедева из г.Пинска -- еще одно тому подтверждение.

Согласно п.2 Инструкции она являлась обязательной для всех юридических лиц негосударственной формы собственности при сдаче в аренду зданий (помещений) юридическим и физическим лицам Республики Беларусь. Но при внимательном прочтении Инструкции становится ясно, что юридические лица негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых помещений, относящихся к любой форме собственности, обязаны были производить расчет ставок арендной платы согласно вышеназванному документу. И далее: если следовать ч.2 ст.586 Гражданского кодекса, то к договорам субаренды нужно применять правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства.

Таким образом получается, что при сдаче юридическими лицами негосударственной формы собственности в субаренду нежилых зданий (помещений) любой формы собственности необходимо было руководствоваться также упомянутой выше Инструкцией.

Однако это не так. Инструкция регулировала порядок формирования ставок арендной (субарендной) платы при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений), находящихся только в негосударственной собственности. Что же касается госсобственности, то ставки арендной платы устанавливаются в соответствии с Порядком, утвержденным Указом Президента N 302. Минимальные ставки арендной платы в соответствии с вышеназванным Порядком являются обязательными для всех арендодателей помещений госсобственности и применяются для арендаторов всех форм собственности. А согласно п.11 Порядка в случае сдачи помещений в субаренду минимальные ставки арендной платы определяются в соответствии с настоящим Порядком применительно к субарендатору независимо от того, как они определены для арендатора.

Таким образом, в ситуации, о которой рассказал читатель В.Лебедев из Пинска, нужно руководствоваться ставками, установленными Порядком определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности.

                     *     *      *

Как правильно сделать расчет, какие платить налоги?

Арендую под производственное помещение две комнаты площадью 28 кв.м в помещении бывшей межколхозной молочной лаборатории на окраине города для размещения ветеринарной поликлиники и аптеки (арендодатель -- Гомельское облгосплемпредприятие). Это одноэтажное кирпичное здание -- госсобственность. В помещении есть вода, электричество, канализация, центральное отопление. Телефона не было, я устанавливал его, и оплачивал это сам. При расчете минимальной ставки арендной платы арендодатель исходит из расчета: 1,8х0,6, где последняя цифра -- это коэффициент территориальности для городов с населением до 50 тыс.чел. Мне отказываются учитывать коэффициент комфортности 0,9 для помещений без телефона и 0,4 для аптек и аптечных пунктов, предусмотренные Указом Президента от 21.08.96г. N 302. Кроме того, решением Гомельского облисполкома от 8.11.2000 г. N 680 предусмотрена льготная минимальная ставка арендной платы для аптек и аптечных киосков (аптечных пунктов) в размере 0,2 минимальной ставки арендной платы для производственных помещений. Как же правильно рассчитать арендную плату? Нужно ли платить отдельно за отопление, налоги на землю и недвижимость?

В.ЗАЙЦЕВ, г.Рогачев

В письме индивидуального предпринимателя речь идет о сдаваемых в аренду помещениях, арендная плата по которым устанавливается Порядком определения арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности (утв. Указом Президента N 302).

Итак, проблема первая. В помещении отсутствовал телефон. Арендатор установил его за собственные средства. Арендодатель отказал в применении коэффициента комфортности в размере 0,9 (для помещений площадью до 60 кв.м без телефонной связи) при росте ставки арендной платы.

Ответ на этот вопрос содержится в письме Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности от 2000-11-24 г. N 22-05/212-25, а также в протоколе заседания комиссии от 2001-10-16 г. N 9.

Следуя этим документам, если арендатор с согласия арендодателя за счет собственных средств в процессе аренды помещений оборудовал телефонную связь, которой ранее не было, то действие понижающего коэффициента прекращается.

Средства, израсходованные арендатором на установку телефонной связи, компенсируются арендодателем по договоренности сторон.

Второй вопрос. Арендатор одно из помещений использует под аптеку, однако арендодатель отказывает в предоставлении ему льготы, установленной Порядком. Кроме того, решением Гомельского облисполкома, как пишет индивидуальный предприниматель, для аптек и аптечных киосков (аптечных пунктов) предусмотрена льготная минимальная ставка арендной платы в размере 0,2 минимальной ставки арендной платы для производственных помещений. Арендодатель также не принимает это обстоятельство.

Пунктом 10 Порядка установлены льготные минимальные ставки арендной платы в отношении аптек и аптечных киосков (аптечных пунктов) в размере 0,4 минимальной ставки арендной платы для производственных помещений. Эти требования обязательны для арендодателей при сдаче в аренду помещений в зданиях государственной формы собственности под аптеки и аптечные киоски (аптечные пункты).

Кроме того, решением Республиканской комиссии (протокол от 2000-01-19 г. N 6) для государственной аптечной сети установлена льготная ставка арендной платы в размере 0,2 минимальной ставки арендной платы за производственные помещения, используемые непосредственно для приготовления, хранения и реализации товаров аптечного ассортимента и оказания аптечных услуг.

Что касается субъектов хозяйствования негосударственной формы собственности, то областные и Минская городская комиссии, комиссия Управления делами Президента наделены правом принимать решения (индивидуально) о применении к ним ставок арендной платы, установленной для государственной аптечной сети.

Таким образом, для применения ставки арендной платы для помещения, используемого под аптеку, в размере 0,2 минимальной ставки арендной платы для производственных помещений необходимо конкретное решение по индивидуальному предпринимателю Гомельской областной комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов госсобственности.

Однако арендатора по данному вопросу можно обнадежить. 2001-12-27 г. (протокол заседания комиссии N 10) Республиканская комиссия рассмотрела проект указа Президента "О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 21 августа 1996г. N 302 "О Порядке определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности". Согласно проекту новой редакции Порядка за площади, арендуемые организациями государственной формы собственности, индивидуальными предпринимателями и организациями негосударственной формы собственными для размещения аптек, аптечных киосков, аптечных пунктов установлен понижающий коэффициент 0,2.

И наконец, третий вопрос: должен ли арендатор платить отдельно за отопление, налоги на землю и недвижимость?

Обратимся к п.3 Порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности.

Минимальная ставка арендной платы включает в себя амортизационные отчисления по арендуемым помещениям;

не включает соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту зданий и помещений, затраты на отопление и коммунальные услуги, налог на недвижимость, на землю и другие налоги и платежи, уплачиваемые за арендуемые помещения.

Кроме того, согласно разъяснению Республиканской комиссии (письмо от 5.01.2000 г. N 22-05/600-1) арендатор кроме ставки арендной платы уплачивает арендодателю налог на землю и налог на недвижимость, а также расходы по содержанию здания пропорционально занимаемой площади.

Таким образом, арендатор обязан платить также за отопление, налоги на землю и недвижимость.

                     *     *      *

Изменена площадь. Нужно ли регистрировать договор?

Согласно постановлению Совета Министров от 2000-09-20 г. N 1452 "Об утверждении временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений", регистрации подлежат действующие договоры аренды, заключенные после июля 1999 г. Договор между арендодателем и арендатором заключен 30.05.96 г. В связи с изменением общей площади, сдаваемой в аренду, было подписано дополнительное соглашение от 2.04.2001 г. Подлежит ли регистрации в органах государственной регистрации данный договор?

Ж.ГАЛИЕВСКАЯ, экономист РУП "Белдорцентр"

Следуя Гражданскому кодексу, договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Причем это распространяется на договоры, заключаемые на срок не менее одного года. В то же время Временное положение о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, утв. постановлением Совмина N 1452, распространяется не только на все договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее одного года, но и на договоры аренды нежилых помещений, заключенные на этот же срок.

Этот документ был принят в целях приведения законодательства в соответствие с Гражданским кодексом и упорядочения арендных отношений и определяет порядок госрегистрации договоров аренды (субаренды) зданий, сооружений, нежилых помещений независимо от формы собственности, вносимых в них изменений, осуществления записей в книге государственной регистрации в связи с прекращением действия договоров. Он распространяется на все договоры аренды зданий и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года.

Постановление Совмина N 1452 подчиняется общему правилу, установленному ст.4 Гражданского кодекса, согласно которому (если иное не предусмотрено Конституцией и принятыми в соответствии с ней иными законодательными документами) "акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим: после введения их в действие; до введения их в действие в части прав и обязанностей, возникших после вступления их в действие."

Таким образом, требования регистрации подобных документов, заключенных на срок не менее одного года, распространяются на договоры аренды, заключенные после введения в действие временного положения. Вместе с тем вступивший в силу с 1.07.99 г. Гражданский кодекс предусмотрел обязательную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, однако до 2000-09-20 г. порядок регистрации договоров аренды недвижимости еще не был разработан. Постановление Совмина N 1452 восполнило данный пробел. Причем не остались в стороне от регистрации и договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные после 1.07.99 г. Своим постановлением Совмин обязал юридических лиц всех форм собственности и физических лиц до 1.01.2002 г. зарегистрировать в Едином государственном реестре договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений соответствующие действующие договоры аренды, заключенные после 1.07.99 г.

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать следующие выводы:

1) после введения в действие Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений все договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации. Договоры аренды считаются заключенными, а изменения в них -- внесенными с момента их государственной регистрации;

2) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на тот же срок после 1.07.99 г. до введения Временного положения в действие, подлежат государственной регистрации до 1.01.2002 г.;

3) договоры аренды зданий, заключенные до 1.07.99 г., государственной регистрации не подлежат.

А теперь разберем ситуацию, указанную в письме. Договор аренды нежилого помещения заключен 30.05.96 г. Такой договор не подлежит государственной регистрации. 2.04.2001 г. внесены изменения, касающиеся размеров арендуемых площадей, в действующий договор путем заключения дополнительного соглашения. Такое соглашение также не подлежит государственной регистрации.