Возмещение собственниками расходов по содержанию общего имущества

Здание магазина в жилом доме и сам жилой дом не являются единым капитальным строением.

К такому выводу пришла судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда, рассматривая спор КУП «Ж» (истец) к ООО «А» (ответчик) о взыскании задолженности за техническое обслуживание общего имущества и отчислений на капитальный ремонт жилого дома.

Из материалов дела установлено, что ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в жилом доме в г. Минске, но им не оплачивались услуги по техническому обслуживанию и не производились отчисления на капитальный ремонт. В качестве правового обоснования истец ссылался на ст.ст. 29–31, 146 и 147 ЖК, согласно которым на собственниках жилых и (или) нежилых помещений лежит обязанность вносить плату за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) и возмещать расходы на электроэнергию.

Плата за ЖКУ согласно ст. 30 ЖК включает оплату технического обслуживания, технического обслуживания лифта, текущего ремонта, капитального ремонта, санитарное содержание вспомогательных помещений жилого дома, коммунальные услуги. Порядок оплаты урегулирован ст. 31 ЖК.

Согласно ст. 147 ЖК участники совместного домовладения обязаны нести расходы по эксплуатации общего имущества совместного домовладения. Расчет задолженности произведен в соответствии с Положением о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утв. постановлением Сов­мина от 12.06.2014 № 571 (далее – Положение № 571).

Однако суд пришел к выводу, что здание магазина и жилой дом являются самостоятельными объектами недвижимости, и, следовательно, нормы ЖК в данном случае не применяются. Поэтому и применение Положения № 571 также неправомерно. Суд исходил из того, что нормы ЖК о совместном домовладении применимы в отношениях, возникающих по поводу жилищного фонда, а для нежилых помещений (спорное здание магазина) применяются правила, установленные Законом от 08.01.1998 № 1135-З «О совместном домовладении».

Отметим, что в п. 13 ст. 1 ЖК дано следующее определение: жилищный фонд – это совокупность жилых помещений государственного и частных жилищных фондов. Площадь спорного задания магазина не включена в общую площадь жилого дома и, следовательно, не относится к жилищному фонду. И даже наличие общих конструкций и инженерных сетей между жилым домом и помещениями магазина не означает, что оба здания относятся к одному капитальному строению.

Следовательно, вопрос оплаты затрат на содержание и ремонт общего имущества должен решаться пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. А размер платежей на содержание и ремонт должен устанавливаться на основе единых правил и норм, утвержденных законодательством.

К таким, в частности, относится Инструкция о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, утв. постановлением ЖКХ, Минстройархитектуры и Госкомимущества от 12.05.2015 № 12/17/17. Согласно данной Инструкции расходы на техническое обслуживание общего имущества, размеры платежей на текущий и капитальный ремонты определяются на основании фактических затрат, понесенных на оплату этих услуг, и затрат, произведенных при осуществлении ремонтов общего имущества.