Вовлечь в оборот неиспользуемое имущество путем продажи инвестпроектов

Об объектах недвижимости, которые в силу различных причин десятилетиями не могут обрести хозяев, написано уже немало. Свое решение проблемы вовлечения в хозяйственный оборот такого имущества предлагает пред­седатель Ассоциации проектных и строительных организаций Беларуси при Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей (МССПиР) Антон Гарустович.

– В стране имеется огромное количество объектов недвижимости, которые никому не приносят пользы. У каждого из них есть некая ликвидность и свой экономический потенциал, но они стоят невостребованными.

Ряд нормативных правовых актов обязывают госорганы вовлекать такую недвижимость в оборот, но пока особых подвижек в этом вопросе нет.

Найти в открытом доступе цифры, которые бы говорили, во что обходится содержание «ничьих» объектов, невозможно. Думаю, их и в закрытом виде нет. Однако такие земельные участки и возведенные на них здания или другие сооружения следует поддерживать в нормальном состоянии (хотя бы не ухудшать их). И даже ограждение площадок, проведение неких противоаварийных мероприятий, простой обкос травы вокруг пустующих домов чего-то стоит.

– Таких объектов немало в регионах, часть из них уже стоит на балансе жилищно-коммунальных ор­ганизаций. Вы предлагаете ком­мунальным службам выставлять исполкомам платежные требования за каждый обкос травы и замену разбитого стекла в оконном проеме?

– Нет, мы предлагаем другое решение: продавать не аукционный участок (объект), а инвестиционный проект. Для государства такой вариант будет более выгодным. Причем менять «объект» на «инвестпроект» мы рекомендуем с точки зрения узконишевых решений.

А что такое узкая ниша? Это когда объект подходит только тебе и никому больше.

Сегодня же потенциальный покупатель «бросового» дома может, затратив приличную сумму средств, превратить его в офисное здание по типу open space, которое вроде для всех.

Кроме того, инвестпроект сможет помочь решить проблему со сроками и гарантиями реализации проекта в заявленном виде. Думаю, специалисты понимают, насколько это важно.

Если не затрагивать вопрос аукционного формирования участка (объекта недвижимости) и акцентироваться непосредственно на самом объекте, то как сегодня все происходит?

Надо получить решение, согласовать технические условия. Затем наступает черед производства проекта, в ходе которого внезапно меняются техусловия. Потом – экспертиза, вновь внезапно возникают об­щественные обсуждения или зоны СЭС. Одно, второе, третье…

Инвестор попадает в такой заколдованный круг потому, что государство видит свою функцию лишь в организации аукциона. А дальше – крутись сам, это твои проблемы.

В предлагаемом варианте (напомним, здесь речь идет о конкретном инвестпроекте) государство будет заинтересовано в том, чтобы инвестор получил как можно быстрее свой продукт. Ведь даже самый простой проект проходит согласование в полу­тора-двух десятках организаций. В каждой из них обязательно возникает множество вопросов, включая и такие, как чиновник «заболел» или «в отпуске». А есть еще вопросы с «перестраховщиками», «неправильными подписями», «неправильно поданными документами» и пр. Все сказанное – особенности инвестиций в строительство и проектирование в нашей стране.

Мы же предлагаем государству продажей инвестпроекта (а не объекта) взять на себя в т.ч. функцию его согласования с различными ведомствами заранее. И необходимо создать условия, чтобы каждое из них стремилось уложиться в обозначенные проектами сроки. Иначе госбюджет не досчитается прибыли и речь можно будет вести о «вредительстве» государству, а не инвестору.

– Расшифруйте, пожалуйста, что здесь имеется в виду?

– В конце концов, это просто деструктивно, ведь инвестор не может вернуть обратно свои деньги, а государство не только не получает налоги от полноценно работающей организации, но и теряет ряд других преимуществ.

Но мы считаем заработок инвестора и не обращаем внимание на сопутствующую выгоду для государства. Имеется в виду не только поступление в бюджет земельного налога и налога на недвижимость.

Сданное в эксплуатацию здание – это рабочие места, увеличение по­требления электроэнергии, отчислений за услуги ЖКХ (теплоснабжение, водоотведение, вывоз мусор и т.д.), увеличение грузоперевозок, реализации автомобильного топлива и др. Даже рост товарооборота, ведь помещения необходимо обставить хотя бы мебелью.

Кстати, несколько лет назад проходил телемост с Абу-Даби. Арабским бизнесменам задали вопрос: почему вы не инвестируете в Беларусь?

Смысл ответа был таков: пока у нас подпишут первую бумажку, в Объединенных Арабских Эмиратах полнебоскреба успевают построить.

– Такая схема предполагает создание некоего аналитического центра, который сможет хотя бы приблизительно оценить, на­сколько выгоден государству тот или иной проект, а также его «узконишевость».

– Это едва ли не самое важное. И государство, и инвестор должны четко понимать, при каких условиях можно получить прибыль.

Приведу такой пример. Одному из наших проектных бюро заказали гостиничный комплекс. Заказчик, ис­пытывая некоторые финансовые трудности, предложил поделить строи­тельство и ввод объектов на очереди.

В итоге архитекторам пришлось проделывать ту самую аналитическую работу, о который было сказано выше. А затем объяснять заказчику, что ни один турист, остановившись в гостинице, не стремится созерцать в окно строительный ландшафт. Пока на территории отеля находятся времянки строителей и работает строительная техника, невозможно обес­печить бизнес-процессы, необходимые для обслуживания больших компаний и мероприятий кор­поративных клиентов со средним чеком в 5–10 тыс. USD на человека. Ваш удел – случайные приезжие с чеком до 100 USD на человека.

И окупаемость объекта составит не 2–4 сезона, а растянется на десятки лет, если вообще окажется возможной.

Как, к примеру, у айтишников, которые зачастую продают то, чего пока еще нет. Они берут условное программное обеспечение и изучают интерес к нему, иногда создают «минимально жизнеспособный продукт» или его презентацию.

Набралось 100 человек, которым интересно, – под данную целевую аудиторию можно создавать уже и основной продукт.

Мы предлагаем практически то же самое. Риэлтор как финальный посредник между заказчиком и государством говорит: в этом районе будут пользоваться спросом такие-то помещения.

И под этот спрос создается объект, который продается под гарантии государства. В такой ситуации инвестор будет знать, что он не встретит помех на своем пути и может загодя выстроить очередь из риэлторов и конечных покупателей.

На Западе распространен институт субсидий. Допустим, государству в каком-то регионе интересно развивать какие-то конкретные направления. И оно ослабляет требования под них: снижает налоги, проценты по кредитам, максимально упрощает путь реализации проектов.

Объясню, как это может работать у нас, немного утрируя. Так, если делегация Минэкономики Беларуси побывала, например, в Замбии и увидела, что там хорошо продается белорусский сельдерей, то исходя из этого можно сделать госзаказ. Необходимо срочно создать предприятия с определенным «узконишевым» типом производства и предложить его инвестору. Потому что у государства средств на все нет.

В такой ситуации, чтобы простимулировать потенциального инвестора, следует банально что-то «упростить, предоставить, облегчить».

В противном случае мы еще 20 лет будем кручиниться по поводу объектов, которые никто не только не покупает, но даже бесплатно не берет.