Тенденции рынка жилой недвижимости: — конкуренция за редкого покупателя толкает цены вниз

Национальное кадастровое агентство представило данные, характеризующие состояние рынка недвижимости в 4 квартале 2020 г. Общие выводы неутешительны: количество сделок по всей стране продолжает снижаться, а продавцам приходится уступать в цене, чтобы найти своего покупателя. Однако это далеко не предел – текущие цены все еще не отражают резкое сокращение спроса, а поэтому велика вероятность их дальнейшего снижения.

Тенденция падения объема сделок и средней стоимости квадратного метра больше всего заметна по столичному рынку.

В октябре-декабре 2020 г. в Минске было зарегистрировано 2170 сде­лок купли-продажи, что на 22,7% меньше, чем в 3 квартале 2020 г., и на 40,4% меньше, чем за аналогичный период 2019 г.

По количеству сделок 4 квартал 2020 г. стал худшим периодом за последние 6 лет.

Аналогичная ситуация и со всем 2020 г., на протяжении которого было совершено 11 164 сделки – это самый низкий годовой показатель за последние 7 лет.

 

Снижение цен все еще не отражает сокращение спроса

Основной объем сделок, совершенных в 4 квартале, пришелся на вторичный рынок – доля «первички» составила скромные 12,7%. По­этому и обзор мы начнем с вторичного рынка – как сегмента, который задает тенденции, определяющие общее состояние рынка недвижимости.

На вторичном рынке в 4 квартале 2020 г. цены продолжили снижаться по всем типам квартир. Средняя цена квадратного метра на однокомнатные квартиры снизилась на 3,5% по отношению к прошлому кварталу и составила 1360 USD за кв. м. Цены на двухкомнатные квартиры снизились до 1220 USD за кв. м (–3,2%), трехкомнатные – до 1150 USD за кв. м (–3,4%).

В целом за последние 12 месяцев средние цены на вторичном рынке снизились на 6–8% по отношению к 4 кварталу 2019 г.

Конкуренция за редкого покупателя привела к снижению цен и на первичном рынке, хотя не обошлось и без исключений.

По итогам 4 квартала 2020 г. больше всего подешевели однокомнатные квартиры. Средняя цена квадратного метра однокомнатной новостройки составила 1350 USD за кв. м, что на 2,2% меньше, чем в прошлом квартале, и на 11% ниже, чем в начале года. С квартирами большого метража ситуация выглядит по-другому: средняя цена квадратного метра достигла дна в 3 квартале (1200 USD за кв. м для двухкомнатных квартир и 1090 USD за кв. м для трехкомнатных), однако к 4 кварталу цены почти восстановились до значений 1 квартала и составили 1340 и 1330 USD за кв. м соответственно. Специалисты НКА считают, что из-за небольшого количества релевантных сделок в этом сегменте рынка представленная статистика может не в полной мере отражать реальную ситуацию с многокомнатными новостройками.

Следует отметить, что, несмотря на серьезное сокращение спроса, цены на квартиры снизились не так сильно, всего лишь откатившись на уровень 1 квартала 2019 г. Это можно объяснить высокой инертностью рынка недвижимости и нежеланием продавцов идти на значительные уступки по цене при продаже квартиры, которая еще недавно многим казалась надежным вложением. 

 

Тем, кто невысоко летал, – не так больно падать

Региональные рынки, как и столичный, столкнулись со значительным сокращением спроса и, как следствие, снижением цены квадратного метра.

Лидером по снижению числа сделок стал Гомель, где было совершено 403 сделки, – это на 28% меньше, чем в 3 квартале. Однако данный факт не помешал Гомелю в очередной раз занять первое место по количеству совершенных сделок среди областных центров.

В Гродно количество сделок составило 350 (–23,4% по отношению к 3 кварталу), в Витебске – 342 (–17%), в Бресте – 342 (–15,3%), в Могилеве – 343 сделки (–12,1%).

Всего же по итогам года в областных центрах было совершено 8565 сделок, что на 15,6% меньше, чем за 2019 год.

Средняя цена квадратного метра в долларовом выражении снизилась во всех областных центрах, за исключением Гродно. В Гродно средняя цена квадратного метра по итогам 4 квартала осталась на уровне 3 квартала и составила 630 USD за кв. м. В Бресте средняя цена снизилась на 1,4% по отношению к 3 кварталу и составила 700 USD за кв. м, в Витебске – 560 USD за кв. м (–1,8%), в Гомеле – 540 USD за кв. м (–3,6%). Лидером по снижению цены стал Могилев, где цены снизились на 6,7%, до 560 USD за кв. м.

В целом на протяжении 2020 г. в областных центрах не отмечалось резких изменений средней цены квадратного метра. Незначительные ежеквартальные снижения средних цен в течение года (1–2%) привели к общему снижению за год на 3,5–5%. Таким образом, стоимость квартир в областных центрах оказалась менее подвержена снижению средних цен по сравнению со столицей из-за первоначально невысокой базы.

 

Самые дорогие и самые дешевые

По итогам 4 квартала 2020 г. лидирующую позицию в рейтинге средней стоимости квадратного метра среди районов Минска сохранил за собой Центральный район с результатом в 1450 USD за кв. м. Далее в порядке убывания расположились Первомайский (1350), Советский (1310), Московский и Октябрьский (1280), Фрунзенский (1250), Ленинский и Партизанский (1220) районы столицы. Самые дешевые квартиры, которые продавались в 4 квартале, расположены в Заводском районе, где средняя цена «квадрата» составила 1140 USD за кв. м.

Самой дорогой сделкой купли-продажи в 4 квартале 2020 г. стала сделка по адресу ул. Веры Хоружей. Цена квартиры, состоящей из шести комнат общей площадью 357,7 кв. м, составила 610 000 USD. Самая высокая стоимость квадратного метра в 4 квартале 2020 г. зарегистрирована по адресу ул. Гастелло – 3878 USD за кв. м.

Самой дорогой сделкой купли-продажи в 4 квартале 2020 г. среди областных центров стала сделка в Гомеле по адресу ул. Сожская. Цена квартиры, состоящей из трех комнат, площадью 75,2 кв. м составила 100 000 USD, или 1330 USD за кв. м. А самый дорогой «квадрат» среди областных центров зарегистрирован в Бресте по адресу ул. Спортивная. Однокомнатная квартира площадью 38,1 кв. м здесь была продана за 59 000 USD, или 1549 USD за кв. м.