Массовое строительство арендного жилья нуждается в законодательной помощи
Фото: freepik
В последние годы в республике постоянно поднимается вопрос о целесообразности корректировки планов по строительству жилья в сторону увеличения объемов ввода арендных квартир. Этот вопрос периодически обсуждается на самом высоком уровне. Ежегодно постановлениями Совмина устанавливаются задания по строительству такого жилья, однако его объемы, несмотря на плановый рост, мизерны по сравнению с потребностью.
В Беларуси арендное жилье в достаточной степени не привлекает ни инвесторов, ни государство, оставаясь активным полем деятельности физических лиц, сдающих квартиры. Тем временем за рубежом развитие государственного рынка арендного жилья является показателем развитости региона, привлекательности населенного пункта. Платежеспособный спрос на рынке арендного жилья традиционно высок и в разы превышает предложение, особенно в городах.
Решение многих проблем
Увеличение объемов строительства арендного жилья позволит решить многие вопросы, которые ставятся на уровне государства. Это:
-
сокращение количества очередников, перед которыми у государства имеются определенные социальные обязательства;
-
осуществление эффективной кадровой политики в бюджетных учреждениях при повышении доступности временного жилья, росте мобильности населения;
-
выход из тени рынка аренды жилья, возможность регулирования на этом рынке стоимости аренды;
-
увеличение налоговых поступлений в бюджеты;
-
рост оборотов строительного сектора экономики, постепенный синергетический эффект на смежные отрасли экономики;
-
реализация программ расселения граждан из аварийного жилья;
-
сокращение объемов средств бюджетов, направляемых на цели господдержки для льготных категорий граждан.
Данный перечень можно продолжать. А также следует принять во внимание, что предоставление арендного жилья государством, безусловно, является его поддержкой отдельным категориям граждан, что позволит переориентировать государственные программы поддержки улучшения жилищных условий в сторону снижения финансовых нагрузок на бюджеты разных уровней. Это особенно актуально в современных условиях. В принципе, для граждан, строящих жилые помещения с государственной поддержкой, изменится лишь одно – квартира не будет в частной собственности. При этом проживание в арендной квартире возможно бессрочно, в т.ч. для детей, внуков арендатора.
Повышение инвестиционной привлекательности
В настоящее время финансирование строительства арендного жилья осуществляется преимущественно за счет средств бюджетов, в малой части – с использованием средств организаций всех форм собственности. При этом назрела необходимость разработки программы строительства арендного жилья в республике с обязательным обеспечением ее инвестиционной привлекательности. То есть проект должен быть выгодным для всех его участников – государства (как организатора и в определенной части спонсора), инвестора (как финансового участника) и гражданина – арендатора, вносящего арендную плату в размере меньше рыночной (при наличии соответствующих оснований). Механизм исполнения такого проекта достаточно сложен, т.к. его предстоит реализовать в условиях недостатка свободных финансовых ресурсов у всех контрагентов. Вместе с тем, используя наработанный опыт России и европейских стран, возможна реализация проекта с учетом максимального адаптирования к национальным особенностям.
Вопросы, связанные с инвестиционной привлекательностью программы строительства арендного жилья, рассмотрены автором (см. статьи «Источники финансирования арендного жилья», «ЭГ» № 44 за 15.06.2021; «Создание ОАО «Арендный дом», «ЭГ» № 50 за 06.07.2021). Резюмируя отмеченное ранее, а также принимая во внимание сложившуюся экономическую ситуацию, с целью безусловного обеспечения программы строительства арендного жилья автором предлагается механизм пошаговых действий органов государственного управления, прямо или косвенно задействованных в реализации данной программы. При этом решать поставленную задачу возможно двумя способами: привлекая к обязательному строительству организации всех форм собственности или реализуя масштабную программу финансирования строительства арендного жилья за счет средств единого фонда финансирования.
Пошаговая схема
Главное в реализации любого проекта, в т.ч. при строительстве жилья, – найти надежного инвестора, который на постоянной основе будет осуществлять инвестиции. В настоящее время жилье для льготных категорий граждан планируется и строится только при наличии в бюджетах соответствующих финансовых ресурсов, составляющих господдержку (собственные средства вносятся гражданами в необходимых размерах в соответствии с законодательством). Арендное жилье строится без участия собственных средств будущих арендаторов. Кроме того, в строительство арендного жилья целесообразно привлекать организации всех форм собственности, частично разгрузив этим бюджет. Поэтому первое, что следует предпринять, – заинтересовать организации всех форм собственности во вкладывании части прибыли в строительство арендных квартир.
В действующем налоговом законодательстве в определенной степени этот вопрос оговорен. Однако, как уже подробно рассматривалось (см. статью «Арендное жилье: будет ли решен квартирный вопрос», «ЭГ» № 42 за 08.06.2021) ранее, организации должны иметь преференции непосредственно при строительстве арендного жилья, а не после его ввода. К сожалению, далеко не каждая организация может позволить себе направить часть чистой прибыли в строительство, понимая, что определенная законодательством льгота будет предоставлена позднее. Второе, что необходимо сделать, – обязать на законодательном уровне организации строить минимальное количество арендных квартир (исходя из соответствующего экономического анализа с учетом потребности в таком жилье в регионе). При этом следует учитывать, что в силу разных объективных причин не каждой организации требуется арендное жилье. Поэтому третье, что нужно выполнить на законодательном уровне, – разработать порядок и условия выкупа (возможно, через определенный срок) за счет средств бюджетов разных уровней арендных квартир у организаций, которые предполагают их реализовать. Или, как вариант, государство может в установленном порядке направлять граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в местных исполнительных и распорядительных органах, в организации, построившие арендное жилье, для заключения договоров аренды.
Таким образом, организации будут инвестировать в строительство арендного жилья только при условии наличия определенных, конкретных льгот. Об этом свидетельствует и практика строительства арендного жилья в РБ. Поэтому государственно-частное партнерство в данной сфере выгодно сторонам.
Строительство за счет единого источника финансирования
Говоря о создании бюджетного фонда строительства арендного жилья (см. статью «Арендное жилье: создание единого фонда финансирования», «ЭГ» № 59 за 06.08.2021), сегодня целесообразно несколько откорректировать предложенные критерии его формирования. Учитывая изменившуюся за последние полгода в экономике ситуацию, обусловленную санкциями и прочими субъективными факторами влияния, представляется целесообразным определить круг организаций, которые в силу разных причин смогли увеличить свою прибыль в этих непростых условиях.
Если в двухтысячных источником создания ЖИФа (местный целевой бюджетный жилищно-инвестиционный фонд) стали все организации, то сегодня бюджетный инвестиционный фонд строительства арендного жилья целесообразно формировать за счет средств высокорентабельных организаций. Отмечу, что установить критерии создания, порядок функционирования и расходования средств обозначенного фонда целесообразно указом Главы государства, а доработать все вопросы, которые неизбежно возникнут при подготовке такого НПА, – на уровне правительства.
Предвидя возможные негативные отзывы на предложение о создании бюджетного инвестиционного фонда строительства арендного жилья (экономические показатели многих предприятий ухудшаются и т.д.), напомню, что ранее предложения о создании местного целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда также не были изначально поддержаны в силу тех же причин. Вместе с тем жилищно-инвестиционный фонд был создан в соответствии с Декретом от 03.04.2000 № 10 и достаточно долго был одним из важных источников поступления денежных средств в сферу жилищного строительства, финансирования строительства объектов инфраструктуры и пр.
