Рынок торговой недвижимости в ожидании ввода новых объектов

По сравнению с 2022 г. III квартал 2023 г. можно назвать успешным для сегмента торговой недвижимости: рост зарплат и расширение потребительского кредитования привели к положительной динамике розничного товарооборота даже с учетом влияния ценового регулирования. Новые объекты в рассматриваемом периоде не вводились, что также содействовало сохранению спроса. В результате ставки аренды остались неизменными, а в тех случаях, когда аренда выражена в виде процента с оборота, она даже выросла.

Об этих и других тенденциях торгового сегмента рынка коммерческой недвижимости рассказала консалтинговая компания NAI Belarus.

Вакантность остается низкой, но впереди сдача новых ТЦ

Если на рынке офисной недвижимости вакантность оценивается на уровне 18–20% и потенциально может стать еще больше за счет введения в эксплуатацию новых объектов, то соотношение спроса и предложения в сегменте торговой недвижимости остается более оптимистичным. Объем торговых площадей на столичном рынке торговой недвижимости остался неизменным (1450 тыс. кв. м), какие-­либо новые объекты в текущем году не вводились. Это также стало дополнительным фактором, способствующим стабилизации сегмента и сохранения текущей вакантности на уровне 7–7,5%.

В оставшиеся месяцы 2023 г. специалисты не ожидают каких-либо событий или факторов, способных сильно повлиять на уровень вакантности в ту или иную сторону. Наиболее вероятно, что сложившееся соотношение спроса и предложения останется на таком же уровне с некоторым трендом на снижение с учетом нескольких анонсированных открытий новых крупных торговых объектов. На рынке остаются буквально несколько объектов, где есть существенный уровень незаполненных площадей. В остальных ТЦ она или не формируется, или, наоборот, сокращается. Например, в ТРЦ PALAZZO арендаторам сданы 96% площадей.

Следует понимать, что рынок успел адаптироваться к новым реалиям, многие владельцы торговых площадей изменили отношения с арендаторами, вместо ушедших съемщиков пришли другие, благодаря чему сегмент сохранил присущую для него устойчивость в отличие от сегмента офисной недвижимости.

Вместе с тем в высокой степени готовности находятся сразу три крупных ТЦ с суммарным размером эффективной площади, превышающим 178 тыс. кв. м: ТРЦ «Магнит Минска», ТРЦ «Червенский», ТРЦ «Авиа Молл». Для сравнения: в 2022 г. объем ввода составил 48,5 тыс. кв. м. То есть только сдача этих трех крупных проектов приведет к увеличению предложения на рынке на 12,3%.

Это означает, что текущая уравновешенность спроса и предложения в данном сегменте недвижимости может оказаться временным явлением и все показатели могут просесть в следующем году по мере ввода в эксплуатацию новых объектов и появления на рынке избыточного предложения торговых площадей.

Из новых тенденций специалисты отмечают исключение из концепции ТРЦ строительства кинотеатров, что наблюдается на российском рынке недвижимости и начинает все отчетливее вырисовываться и у нас. Пандемия, а затем уход с рынка мировых компаний-прокатчиков, ужесточение цензуры в РФ привели к тому, что во многих действующих ТРЦ уже отмечаются факты ликвидации мультиплексов и размещения на их площадках иных развлекательных и спортивно-досуговых функций или даже коворкингов.

В Беларуси таких случаев пока еще нет, но практика показывает, что для собственников ТРЦ кинотеатры становятся неинтересны как арендаторы. Они и раньше были далеко не первым местом по выручке, но хотя бы выполняли роль магнита по привлечению значительных потоков посетителей. Теперь же кинотеатры начинают утрачивать эту функцию.

Ставки растут следом за евро, несмотря на отвязку от валюты

23 сентября 2023 г. исполнился ровно год, как рынок аренды в сегменте торговой недвижимости работает в условиях рублевых ставок арендной платы. И арендаторы, и собственники восприняли переход на рублевую систему довольно спокойно, поскольку в сегменте ретейла в отличие от офисной недвижимости достаточно высокий удельный вес договоров, основанных на проценте от оборота, а также их гибридных аналогов, предусматривающих и процент от оборота, и фиксированную ставку. При этом благодаря росту розничного товарооборота, характерного для рынка в последние месяцы 2023 г., арендодателям удается даже частично компенсировать курсовые разницы, если эти платежи сопоставлять с фиксированными ставками в «еврономинале».

В целом на рынке установились следующие ставки аренды в зависимости от размера и значимости объекта арендатора: небольшие площади, островки – 135–360 руб. за кв. м, торговые объекты средней площади (30–70 кв. м) – 75–200 руб., объекты с площадью 100–200 кв. м – 55–118 руб., крупные объекты с площадью 250–500 кв. м – 32–95 руб., объекты-якоря, магниты – 26–42 руб.

Специалисты NAI Belarus отмечают, что ставки по договорам с фиксированными арендными ставками были подвержены изменениям больше, чем переменными, поскольку в III квартале 2023 г. рубль не отличался стабильностью к основным валютам.

В итоге арендодатели были вынуждены искать способы компенсации потерь из-за курсовых разниц исходя из условий, позволенных договорами. Например, один из девелоперов, в объектах которого присутствует большое число арендаторов с договорами в фиксированных ставках, использовал корректировочные коэффициенты. И если после октября 2022 г. арендодатель установил коэффициент 0,91, то в сентябре 2023 г. – уже 1,40. Фактически это тот же размер девальвации рубля к евро, который мы наблюдали в этот период.

Если принять во внимание корректировки по ранее заключенным договорам, перевести на «фикс» договоры с процентом от оборота, посмотреть на уровень предлагаемых ставок для новых арендаторов – по всем этим направлениям будет фиксироваться рост ставок аренды в рублях.

То есть несмотря на номинальную отвязку ставок от валютного эквивалента, все равно их динамика на рынке определяется изменением курса евро к белорусскому рублю. Вместе с тем аналитики не исключают дальнейшего роста среднерыночных ставок на 7–8%, по успешным объектам – до 10–12% к III кварталу 2023 г., т.к. договоры аренды следуют за изменением курсов валют с определенным временным лагом.

Особенно это актуально для тех собственников, у которых наблюдается высокий удельный вес договоров с фиксированной ставкой, а сами договоры лояльны к арендаторам в плане периодичности пересмотра размера ставок. Также это важно с точки зрения строительства новых объектов, поскольку рубль, обесцененный фактически на 40% только за календарный год, без возможности переноса курсовых разниц в арендные ставки – это не только текущие убытки арендодателей, это еще и «крест» на инвестпроектах, особенно с зарубежным участием.