Арендодателям и арендаторам стало тяжело заключать договоры

Запрет на применение валютных привязок в арендных договорах истекает 1 января 2024 г. Будет ли он продлен, представителям бизнеса неизвестно. При этом серьезное изменение валютного курса в текущем году повышает давление на арендодателей.

В нынешних условиях заключение арендных договоров, а тем более на длительный срок, становится весьма проблематичной задачей как для арендодателей, так и для арендаторов.

Известно, что Министерство экономики собирает у представителей бизнеса предложения о практике заключения и исполнения договоров аренды в условиях действия запрета на привязки арендных ставок к валютному курсу. Напомним, такой запрет введен в Беларуси в сентябре прошлого года и действует до конца текущего года.

Как данная мера влияет в настоящее время на условия заключения арендных договоров? Корректируют ли арендодатели арендные ставки из-за значительного роста курса иностранных валют в текущем году?

– Существует ли сегодня у участников рынка понимание, будет продлен или отменен запрет на валютные привязки в арендных договорах с 1 января 2024 г.?

– На данный момент такого понимания нет. При этом, учитывая практику заключения договоров, можно говорить о видимых изменениях на рынке коммерческой недвижимости в текущем году.

– Как в 2023 г. складывается договорная практика на фоне роста курса доллара в разных сегментах коммерческой недвижимости, учитывая, что многие объекты строились за счет валютных кредитов?

– Влияние изменений на валютном рынке (официальные курсы доллара и евро с начала года выросли в Беларуси на 20%) на рынок коммерческой недвижимости велико.

Для строительства крупных объектов коммерческой недвижимости, например торговых центров стоимостью около 100 млн USD, привлекались валютные кредиты. Соответственно, когда курс иностранной валюты увеличился на 20%, а в арендном договоре прописана возможность корректировки арендной ставки только на уровень инфляции (с начала года в РБ она составила 3,6%), то арендодатель сталкивается с кассовым разрывом.

Расходы на обслуживание валютных кредитов в текущем году для арендодателей растут намного быстрее, чем доходы от аренды, скорректированные на уровень инфляции.

– Сохраняют ли арендодатели прежние ставки или все же повышают их? Как ведут себя арендаторы?

– Арендаторы, естественно, поскольку получают выручку в рублях, хотели бы, чтобы и арендные ставки корректировались только на уровень инфляции. И арендодатели были бы не против такого подхода, если бы не взятые ранее валютные кредиты и не значительная корректировка валютного курса.

Поскольку, к сожалению, в этом году курс валют существенно растет, а банки требуют свое­временно возвращать валютные кредиты, некоторым арендодателям не остается ничего другого, как повышать арендные ставки.

Кстати, есть уже единичные факты, когда из-за невозможности обслуживать валютные кредиты банки забирают объекты коммерческой недвижимости.

– Учитывая постоянные изменения валютного курса, какие варианты определения размера арендной платы применяются? По-прежнему ли популярна привязка к инфляции или уже нет?

– Единого подхода на рынке коммерческой недвижимости сейчас нет. С учетом описанных выше обстоятельств арендодателям и арендаторам стало сложнее договариваться.

Самый плохой случай для арендодателей, когда арендный договор вообще не предусматривает никакой корректировки арендной платы, выраженной в рублях.

С другой стороны, мы видим практику, когда арендаторам предлагается согласиться на арендные ставки с учетом непонятных коэффициентов, которые в течение года будут корректироваться в сторону увеличения.

Еще один вариант, который иногда выбирают стороны, – корректировка условий аренды раз в полгода, квартал или месяц.

Описанные варианты затронули все сегменты рынка коммерческой недвижимости – офисную, торговую, складскую.

– Как ситуация может развиваться в будущем и какое решение, по вашему мнению, необходимо для того, чтобы арендаторы и арендодатели могли без проблем заключать долгосрочные договоры аренды?

– В России практически все объекты коммерческой недвижимости строились за счет рублевых кредитов, поскольку у банков была возможность предложить их на длительный срок и по приемлемым процентным ставкам.

Если бы в Беларуси были долгосрочные кредиты по процентным ставкам, равным или близким к тем, что сейчас предлагается по кредитам в валюте, вопрос с валютой договора аренды отпал бы сам собой. А именно: валюта кредита была бы аналогична валюте (рублевого) договора аренды.

В Беларуси многие годы наблюдалась обратная ситуация, и, соответственно, девелоперы привлекали именно валютные кредиты для строительства коммерческой недвижимости. Поэтому и арендные ставки в прошлом году (до запрета на валютные привязки в арендных договорах) часто формировались в увязке к курсу доллара или евро.

На наш взгляд, арендодателям необходимо вернуть право формировать арендные ставки в увязке с курсом той валюты, в которой привлекался кредит для строительства объекта коммерческой недвижимости. Плюс этого варианта в том, что стороны смогут договариваться на понятных для них условиях и заключать арендные договоры на длительные сроки.

Причем необязательно, что арендная ставка (в привязке к валютному курсу) во всех объектах существенно вырастет. Ведь в текущих условиях далеко не все арендаторы смогут согласиться на значительный рост расходов на аренду.

Поэтому важно создать максимально широкие и гибкие возможности для арендодателей и арендаторов в части условий заключения арендных договоров.

Стороны сделки должны иметь возможность самостоятельно определять условия (в т.ч. и валютные) заключения арендных договоров. Любые запреты в этой части, как показал текущий год, отрицательно влияют на способность сторон найти взаимоприемлемое решение.