Рынок квартир продолжает расти, несмотря на сезонное снижение спроса

После летнего бума рынок столичной недвижимости продолжает демонстрировать рекордную динамику, однако сезонное снижение активности начинает сказываться на количестве сделок. Тем не менее на стоимость квадратного метра это не влияет – он продолжает дорожать. Каким квартирам сейчас отдают предпочтение покупатели, приобретающие жилье в столице, а также о других тенденциях на рынке недвижимости рассказали специалисты портала Realt.by.

Осень сделкам не помеха

В сентябре количество сделок купли-продажи квартир снизилось по сравнению с рекордным августом почти на 11,4% – за первый осенний месяц собственника сменили 1677 столичных квартир. Однако даже с учетом сезонного снижения текущий уровень спроса стал максимальным для данного месяца за прошедшие 10 лет, что говорит о том, что подъем на рынке квартир продолжается.

За 9 месяцев 2023 г. в Минске продано на 14% квартир больше, чем за аналогичный период прошлого года. Продолжение высокой активности покупателей привело к тому, что предложение квартир в базе Realt по сравнению с предыдущим месяцем сократилось на 4%, а стоимость квадратного метра продолжила расти. Средняя цена проданных в Минске квартир за сентябрь 2023 г. выросла к августу на 0,7% и составила 1388 USD/м², что стало максимальным значением, зафиксированным с мая 2015 г.

Структура купленных квартир в разрезе числа комнат за месяц не изменилась. Наибольшее предпочтение покупатели традиционно отдавали 1-комнатным квартирам. Их доля в общем числе сделок составляла 42%. В 33% случаев выбирали 2-комнатные квартиры и в 20% – 3-комнатные.

В новых готовых домах квартиры в анализируемом месяце покупали в 8% случаев, в остальных предпочтение отдавалось «вторичке». Среди районов чаще других выбирали Центральный, Октябрьский и Первомайский, реже – Партизанский и Фрунзенский.

Меньше, чем в другие месяцы, покупатели интересовались квартирами в современных панельных и каркасных домах. В то же время чаще выбирали квартиры в типовых панельных домах – их доля увеличилась на 2%.

Квадратный метр продолжает дорожать

Как мы отметили выше, средняя цена квадратного метра в сентябре продолжила расти. В зависимости от числа комнат средняя стоимость квадратного метра проданных квартир варьировалась следующим образом: 1-комнатные квартиры – 1496 USD/м² (+0,5% за месяц), 2-комнатные квартиры – 1318 USD/м² (-0,2%), 3-комнатные квартиры – 1240 USD/м² (+1,2%), 4-комнатные квартиры – 1110 USD/м² (-5%).

Медианные значения сделок в абсолютном выражении в зависимости от количества комнат составили: 1-комнатные квартиры – 52 000 USD, 2-комнатные квартиры – 59 000 USD, 3-комнатные квартиры – 73 000 USD, 4-комнатные квартиры – 80 500 USD.

Индекс цен на квартиры в Минске, который рассчитывается на основе объявлений о продаже квартир, в сентябре также показал рост (+1,3%) и составил 1371 USD/м².

Выросли и средние цены: за 1-комнатную продавцы просят примерно 1443 USD/м² (+5,3% к прошлому месяцу), 2-комнатные – 1350 USD/м² (+1,3%), 3-комнатные – 1363 USD/м² (+0,3%), 4-комнатные – 1323 USD/м² (-2,9%).

Вместе с тем, как отмечают сами аналитики, цена предложения сильно подвержена влиянию объявлений о продаже квартир в отдельных новостройках (не всего первичного рынка). Без влияния данного фактора цена становится на 90– 120 USD/м² выше.

Традиционно в обзор включаются сведения о стоимости квартир и их динамике в крупнейших городах ближнего зарубежья. В Москве и Санкт-Петербурге цены на квартиры с начала года в среднем снизились на 35,9% и 38,1% соответственно – до 2741 и 2046 USD/м². Такое стремительное снижение цен на квартиры в крупнейших российских городах объясняется дальнейшим обесцениванием российского рубля и отсутствием выраженной валютной привязки. Квартиру в Варшаве можно купить в среднем за 3696 USD/м² (+26,5%), Вильнюсе – 2753 USD/м² (+10,7%).

Арендная доходность квартир сохраняется на уровне 6,15% годовых

Кроме сделок купли-продажи специалисты Realt.by отслеживают изменение на рынке долгосрочной аренды. Динамика на рынке аренды квартир в этом году развивается в соответствии с сезонными факторами. Вслед за повышенным ажиотажем в летние месяцы в сентябре наблюдаем закономерное снижение спроса: по данным Google Trends, количество поисковых запросов «снять квартиру в Минске» по итогу месяца снизилось на 23%. Также в первый месяц осени заметно снизилось количество предложений – после ажиотажного спроса в августе рынок просто не успел пополниться новыми объектами. Как результат, число свободных квартир за месяц сократилось на 8,3%. Больше всего поредели сегменты одно- и двухкомнатных квартир, выбор которых снизился на 11% и 10% соответственно.

В результате высокого спроса в июне-августе 2023 г. с рынка были «вымыты» наиболее бюджетные предложения, на замену которым пришло меньше объектов и по более высоким ценам. В сентябре рост цен продолжился. Однако исключением стали 3-комнатные квартиры, аренда которых стала дешевле примерно на 1,1%. На конец месяца средние цены аренды квартир в Минске сложились следующим образом: 1-комнатные – 287 USD (рост на 0,3%), 2-комнатные – 369 USD (рост на 1,9%), 3-комнатные квартиры – 470 USD (снижение на 1,1%). В целом за последний год аренда «однушек» и «двушек» в белорусской столице подорожала на 8%. Однако с учетом роста стоимости квадратного метра инвестиционная привлекательность приобретения квартир с целью их сдачи в аренду продолжает оставаться невысокой – 6,14% (снижение на 0,05 п.п.), хоть и обгоняет по доходности депозиты в иностранной валюте.

***