Рынок офисной недвижимости продолжает стагнировать, а арендодатели – нести убытки

В III квартале 2023 г. на состоянии рынка офисной недвижимости продолжили отражаться негативные тенденции, вызванные уходом из Беларуси ряда офисоемких компаний и релокацией их сотрудников. Также неблагоприятным фактором стала отвязка ставок аренды от валютного эквивалента и продолжительное обесценивание белорусского рубля, что еще больше увеличило убытки арендодателей.

Такие выводы можно сделать из аналитического обзора консалтинговой компании NAI Belarus, посвященного состоянию рынка офисной недвижимости.

В условиях слабого спроса и высокой конкуренции

По сравнению со II кварталом 2023 г. структура предложения столичного рынка офисной недвижимости практически не изменилась. По состоянию на конец III квартала 2023 г. в г. Минске предлагалось 1070 тыс. кв. м арендной площади в современных бизнес-центрах всех классов, более 430 тыс. кв. м офисов – в зданиях класса «С» или офисов более высокого качества, но не попадающих в разряд современных из-за небольшой арендной площади. Еще 750 тыс. кв. м предлагали арендаторам коммунальные или ведомственные организации.

Прирост рынка офисов за счет новых объектов (+21 тыс. кв. м) произошел в период предыдущих двух кварталов, в III квартале текущего года новые офисные здания в эксплуатацию не вводились. Однако, как и прежде, сохраняется «навес» строящихся объектов, которые находятся в высокой степени готовности: по оценкам специалистов, потенциальное увеличение предложения офисных площадей в 2023 г. может составить 119,5 тыс. кв. м, что приведет к увеличению офисов в сегментах А, В, В- на 11,1%.

Спрос на офисном рынке в III квартале 2023 г. практически полностью носил ротационный характер, т.е. был связан со сменой офисов текущими арендаторами. Как и ранее в текущем году, в большинстве случаев арендаторы меняли офисы с целью снять более компактный. По этой причине спрос, за редким исключением, переключился на небольшие помещения, в пределах 100 кв. м. Также были отмечены случаи ротации, когда компании меняли локацию на более выгодную в соответствии с потребностями бизнеса. А вот ситуации, когда спрос на офисы возникал в связи с расширением штата или выходом на рынок новых компаний, были очень редкими.

При этом, как отмечают аналитики, даже с офисами небольшой площади сделок было немного. Специалисты объясняют такую динамику сезонностью: ежегодно в III квартале наступает пик отпускной поры, и деловая активность снижается. В то же время сентябрь, когда бизнес возвращается в привычное рабочее русло, оживления в офисном секторе не принес, что несколько отличает 2023 год от предыдущих лет. Раньше, даже не в самые удачные годы, с началом периода деловой активности наблюдался рост интереса к офисам. В текущем же году такой закономерности не прослеживается.

Аналитики отмечают распространение среди участников рынка ожиданий относительно прихода на белорусский рынок российских инвесторов и арендаторов. И действительно, некоторый интерес к белорусскому рынку появился, однако до реальных сделок, как отмечается в обзоре, дело пока не дошло.

Пустым остается каждый пятый офис

Вакантность на рынке офисной недвижимости остается высокой – 18–20% предлагаемых в аренду площадей стоят пустыми. Однако реально доля незанятых площадей может и превышать 20%, поскольку есть определенный пласт помещений, которые не заняты арендаторами и не выставляются в открытое предложение. Особенно часто такие ситуации можно встретить в бизнес-центрах с большим числом дольщиков. Но даже и без «мертвых душ» это оценочно 190–200 тыс. кв. м пустующих площадей.

Некоторым утешением является устойчивость данного показателя: текущее значение вакантности остается стабильным третий квартал подряд. Ситуация с вакантностью, образовавшейся еще в период конца 2021 г. и в 2022 г., нетипичная и частично шокирующая, если сравнить ее с еще совсем недавней историей офисного рынка. Однако, как отмечают специалисты, дальше может не быть и этого, поскольку введение новых объектов способно еще больше нарушить установившееся соотношение спроса и предложения.

В III квартале 2023 г. на валютном рынке происходили значительные изменения курса рубля к основным валютам, и арендные ставки, несмотря на запрет валютной привязки, двигались следом за курсом, пусть и с некоторым временным лагом. Если действующие договоры пересматривались более инертно, то ставки предложения и ставки по новым договорам уже учитывали изменение курса.

Средние ставки аренды офисов класса «А» в анализируемом периоде составили 45–54 руб. за 1 кв. м, класса «В» – 24–35 руб., класса
«В-» – 17–24 руб. В целом несколько выросли как и наиболее низкие, так и высокие диапазоны. Коммерческий рынок по доступности аренды уже сравнялся с коммунально-ведомственным предложением. Безус­ловно, в ведомственном сегменте можно найти предложения и по 3,8–4 руб. за 1 кв. м, однако хорошая локация с относительно качественными помещениями и здесь оценивается на уровне 22–26 руб., что в современных условиях является уровнем не только класса «В-», но и «В» (В+).

Вместе с тем аналитики преду­преждают, что и текущие значения не являются окончательными – появление новых объектов приведет к обострению конкуренции между арендодателями. Это однозначно найдет отражение в уровне цен. В то же время рублевые ставки будут продолжать следовать за курсом валют, а договоры – перезаключаться на новых условиях, так что существенного снижения средних ставок аренды ждать не стоит.