Рынок офисов стабилизировался после пертурбаций и трансформировался в рынок арендатора
Фото: freepik.com
На рынке административно-офисной недвижимости в I квартале 2023 г. наблюдался штиль. После кардинальных изменений, отмечавшихся в 2021–2022 гг., ситуация стабилизировалась. Эксперты проанализировали, что будет дальше.
«Ползучий» рост вакантности
Как известно, в 2021–2022 гг. после вынужденной релокации крупных IТ-компаний вакантность на рынке офисной недвижимости подскочила в разы и достигла 18%. В I квартале 2023 г. после серьезных изменений последних лет на данном рынке наблюдалась стабильность, говорится в отчете, который подготовила NAI Belarus.
По словам партнера, исполнительного директора консалтинговой компании Андрея Алешкина, хоть стрессовых событий в этом году на рынке офисов пока и не было, девелоперам хватает забот в связи с высокой вакантностью. Причем ее величина (на начало апреля оценивается в 19%) может еще подрасти.
В I квартале 2023 г. в Минске введен еще один, пусть и относительно небольшой по площади (7000 кв. м), новый бизнес-центр Helen Valery Plaza (на ул. Весенина).
Аналитики рынка предполагают, что в течение 2023 г. в столице могут быть сданы в эксплуатацию новые здания с помещениями для работы. Так, по имеющейся информации, в стадии работы по документальному оформлению ввода объекта в эксплуатацию находится бизнес-центр «Сухарево» (ул. Горецкого). Активно ведется строительство многофункционального комплекса на проспекте Победителей в районе Дворца тенниса. Также до конца текущего года планируется завершение комплекса Prizma на Партизанском проспекте, в котором под будущие офисы отведено 14,5 тыс. кв. м. Кроме того, на проспекте Победителей в качестве высокой признается строительная готовность МФК «Шантер Хилл».
Согласно оценке NAI Belarus, в различной стадии реализации находится более 115 тыс. кв. м офисных площадей. С учетом столь высокого показателя аналитики консалтинговой компании ожидают в текущем году «ползучий» рост вакантности по мере ввода в эксплуатацию новых офисных зданий.
В поисках хорошего «наследства»
На фоне высокой текущей вакантности на рынке арендной офисной недвижимости много предложений, начиная от 18–20 руб. за кв. м в довольно качественных помещениях с хорошей локацией. При этом основная масса сделок заключается с учетом арендной ставки 25–28 руб. за кв. м.
«По-прежнему в топе спроса будут офисы с "доставшейся по наследству" хорошей отделкой, включая меблированные и оснащенные оргтехникой», – подчеркивают в отчете аналитики NAI Belarus.
В этих условиях логично, что спрос на офисы имеет ротационный характер, т.е. арендаторы, пользуясь относительно невысокими ценами на рынке, переезжают в более комфортные новые или «стоковые» помещения.
***
В целом ожидается, что нынешний год для девелоперов станет относительно стабильным по сравнению с 2021–2022 гг. В то же время, как отмечают эксперты, на фоне весьма ограниченной востребованности конъюнктура для начала проектов и ввода на рынок новых объектов весьма сложная. Возможно, на этом фоне увеличится число многофункциональных зданий с отложенными сроками ввода.
Основная активность на рынке офисов, скорее всего, сконцентрируется вокруг условий заключения новых сделок. На фоне высокой вакантности арендодатели уже в прошлом году помимо базового ремонта готовы были предоставить мебель, необходимую оргтехнику, а также оказывать услуги по переезду будущих арендаторов. Более того, на рынке стали встречаться случаи предоставления арендных каникул для новых съемщиков.
Вполне вероятно, что конкуренция за арендаторов в текущем году останется высокой. Для повышения арендных ставок на административно-офисную недвижимость предпосылок пока не видно.
