$

2.4100 руб.

2.6772 руб.

Р (100)

3.4096 руб.

Ставка рефинансирования

8.00%

Недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости завис. Одни объекты никому не нужны, другие жалко продавать дешево

22.05.2020
Рынок коммерческой недвижимости завис. Одни объекты никому не нужны, другие жалко продавать дешево
Фото: Joel Filipe/unsplash

Спрос и предложение на офисные, торговые и складские помещения Беларуси за последние 10 лет пережили несколько памятных кризисов и серьезных потрясений. Но большинство участников рынка все же верили в лучшее будущее. И вот уже третий месяц эта вера подвергается самым серьезным испытаниям за всю историю XXI века.

 

Цены падают, спрос снижается, арендаторы освобождают часть площадей

Конец прошлого года отмечался небольшим ростом спроса. И цены на аренду офисных, складских и торговых площадей понемногу росли. Этой весной они устойчиво стремятся вниз. А предложение растет.

Очень хорошо характеризует происходящее рассказ Ольги Римарович, главбуха оптовой компании с офисом в бизнес-центре «Парус» (класс В–):

«Если еще в мае прошлого года арендодатель нашего офиса повысил ежемесячную плату с 6 до 7,5 EUR за кв.м, а в конце года он вообще пытался поднять цены до 8 EUR, то в мае 2020 г. согласился вернуться к первоначальным 6 EUR. Даже на таких условиях мы хоть и не съехали совсем, но освободили часть помещений».

Эту тенденцию – сокращение занимаемых площадей – сейчас отмечает большинство экспертов. Немалая часть арендаторов перешла на удаленную работу, и бизнес (вернее, организация бизнес-процессов) от этого существенно не пострадал. А некоторые просто закрылись.

 

Почем аренда офиса в период удаленки?

Ставки в офисных помещениях премиальных классов чуть подвинулись вниз, снизившись с 25–30 до 20–25 EUR.

Так называемый средний сегмент почти не изменился, оставшись на уровне 17–19 EUR. Лишь в ряде случаев отмечалось резкое падение пред­ложения до 14–15 EUR. Спрос немного снизился, но он есть. Вообще премиальный сегмент, как обычно, не подвержен резким колебаниям конъюнктуры.

А то, что иронично называют офисами класса «Ж», подешевело с весенних 7–8  до 4–5 EUR за кв.м.

 

Айтишникам мало места даже сейчас

При этом наблюдается некоторая диспропорция: новые или быстро растущие арендаторы не самых маленьких площадей (1000–3000 кв.м и более) по-прежнему с трудом могут найти себе свободные помещения. Хотя ищут их давно и активно.

Это, в первую очередь, IT-бизнесы. И им интересны бизнес-центры класса А+, желательно недалеко от метро. И здесь позиции арендодателей прочнее, чем в каком-либо другом сегменте рынка.

Если искомый объект находится, его немедленно арендуют. Даже с учетом того, что большая часть айтишного персонала сейчас на удаленке.

При этом и здесь ситуация не так уж однозначна: так, еще не до конца заселен арендаторами, например, флагман столичного рынка айтишной недвижимости бизнес-центр «Футурис». В то время как, скажем, менее известный БЦ LOFT уже собрал заявки на 100% своих площадей.

Больших и качественных объектов офисной недвижимости в Минске все еще немного. Кризис сбил ажиотаж, но спрос остался. Аналитики обещают, что к концу 2020 – началу 2021 гг. ситуацию выровняет приход на рынок новых бизнес-центров класса А.

 

Как реагируют владельцы помещений?

В большинстве своем хозяева не обременных кредитами торговых площадей и особенно офисов не спешат паниковать и резко снижать цены. Они, скорее, заняли выжидательные позиции. Чаще всего это не самые крупные игроки рынка.

Те, у кого хватает смелости упрямо держать прежние цены, объясняют свою позицию так: кто будет торговать и работать, сможет платить, остальным никакими отсрочками и скидками все равно не поможешь.

«Этот кризис на рынке не первый и не последний. Спешить принимать какие-то резкие меры не будем. Посмотрим, что произойдет дальше. К осени люди вернутся к работе. Сейчас поспешим – только потеряем деньги», – говорит замдиректора крупного столичного застройщика.

Но большинство крупных арендодателей все же проводят индивидуальные переговоры и готовы пойти на уступки. Это касается большинства столичных ТЦ. Недавно открывшиеся торговые и развлекательные комплексы готовы сдавать в аренду магазины даже за долю с выручки (10–12%).

 

Складская недвижимость чувствует себя неплохо. Пока

Напротив, цены на аренду складов зачастую даже растут. Что вполне объяснимо.

На многих рынках спрос упал, но не обнулился. И пока товарные запасы работающих в таких секторах фирм занимают прежние площади. У них ничего не освободилось.

В то же время часть компаний, сократив свои офисные пространства и освободив занимаемые площади, была вынуждена перевезти куда-то свою мебель, оргтехнику и архивы.

Так, спрос на аренду небольших складов в Минске и пригороде даже вырос: в апреле на 23%, в мае – на 5%.

Ценник на аренду отапливаемых помещений для хранения снизился с 5–6 до 3–4 EUR за кв.м. Что, впрочем, связано с сезонным изменением спроса.

«Хапун», побудивший потребителей смести с прилавков многие продукты в марте-апреле, ощутимо разогрел спрос на аренду в хорошо оборудованных логистических центрах (с рампой, хорошим подъездом, светом и водой). Многие из них загружены работой и товарами до конца года.

 

Бары, рестораны и сфера услуг – самые грустные арендаторы

Но больше всего сейчас пострадали владельцы помещений, оборудованных и сдаваемых в аренду для работы общепита, барбершопов и прочей сферы услуг. Здесь произошел рез­кий отток арендаторов: потоком идут заявки на расторжение договоров аренды или письма с предложениями о ее заморозке, каких-то рассрочках.

Эксперты говорят, что снижение спроса будет продолжаться. Их прогнозы неутешительны.

«Спрос на помещения для сферы услуг упал катастрофически. А пред­ложение растет. И прогнозы неутешительны: мы ожидаем некоторого восстановления спроса не раньше декабря 2020 г.», – отмечает столичный риэлтер Андрей Добровольский.

 

Что с ценами на покупку коммерческой недвижимости?

Предложение на продажу офисов, складов и торговой недвижимости в последние полтора года стабилизировалось – не так много строили и сдавали новых помещений. Это позволило избежать стремительного снижения цен, как это произошло на рынке жилой недвижимости.

Здесь рынок, скорее, завис. Интересных объектов мало. Продавцы держат цены. Покупатели ждут снижения. Никто не уступает.

Цены на помещения в Минске недалеко от метро до сих пор способны удивить. Торговая площадь на расстоянии 100 м от станции «Восток» (далеко не вплотную) и аналогичная на проспекте Дзержинского предлагалась к продаже не дешевле 3000 USD за метр.

Правда, по такой цене ее сейчас никто не покупает.

Но и снижать стоимость продавец не планирует. Он уверен, что даже в кризисное время на такие объекты с высокой проходимостью найдется арендатор. А значит, эта недвижимость останется очень достойной альтернативой банковскому депозиту и одним из немногих доступных белорусу инвестиционных инструментов.

 

Как обстоят дела в регионах?

Очень неутешительно выглядят дела в сфере аренды коммерческой недвижимости даже в областных центрах. Про более мелкие населенные пункты даже говорить не будем.

«У меня большинство расторгнутых договоров на аренду офисов, складов и парковок, а также пары торговых помещений в центре так и не сменились новыми. Снижение цен пока ни к чему не привело – пришлось выставить на продажу некоторые торговые места по сниженным ценам. Но заявок пока нет», – отмечает Олег Старовойтов, владелец нескольких помещений в Могилеве.

Напротив, компания, управляющая несколькими региональными ТЦ, специализирующимися на товарах для строительства и ремонта излучает позитив:

– У нас и наших арендаторов сейчас растут продажи, что вселяет в нас осторожный оптимизм. Мы, например, расширяем ассортимент и привлекли несколько новых магазинов
с товарами для садоводов!

 

* * *

Итак, спрос ощутимо упал. Цены на аренду явно снижаются. Сделок купли-продажи почти нет. Продавать действительно доходную недвижимость дешево мало кто хочет.

Белорусский рынок застыл в ожидании. Но причин для восстановления спроса и цен осенью или зимой пока не видно. Приятные сюрпризы арендодателям могут принести разве что айтишники, чей голод на качест­венные и просторные офисы пока не утолен.

 

Чем жил рынок до пандемии

5 самых крупных сделок с коммерческой недвижимостью Минска в I квартале 2020 г.

1. Офис в многофункциональном комп­лексе Riviera Plaza (4-й блок) площадью 2157,6 кв.м по цене 1738 USD за кв.м. Сумма сделки – 3,75 млн USD.

2. Офис в бизнес-центре на ул. Тимирязева, 72, площадью 1084,8 кв.м по цене 1600 USD за кв.м. Сумма сделки – 1,74 млн USD.

3. Офис в бизнес-центре Sky Towers площадью 1348,1 кв.м по цене 1231 USD за кв. м. Сумма сделки – 1,66 млн USD.

4. Офис в бизнес-центре на пр. Дзержинского, 8, площадью 696,7 кв.м по цене 1833 USD за кв.м. Сумма сделки – 1,28 млн USD.

5. Офис в бизнес-центре на пр. Дзержинского, 8, площадью 567,6 кв.м по цене 1771 USD за кв.м. Сумма сделки –  чуть больше 1 млн USD.

Общая сумма ТОП-5 самых дорогих операций (каждая на сумму более 1 млн USD) на рынке коммерческой недвижимости составила 9,43 млн USD (37% рынка в денежном выражении).

 

Использование материала без разрешения редакции запрещено. За разрешением обращаться на op@neg.by 

Автор публикации: Алексей УРБАН


***