Рынок аренды в правовом вакууме
Фото: skladpotolkov.ru
Многие компании в Беларуси сдают или арендуют недвижимость. До 22 сентября включительно им нужно пересмотреть договоры, исключив привязки к иностранной валюте. Однако выполнить это условие предпринимателям оказалось совсем непросто. «ЭГ» узнала, находит ли бизнес выход.
Вопросы без ответов
Уже почти два месяца бизнес-сообщество обсуждает последствия принятия Закона от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг», который запрещает увязывать арендные ставки в договорах с курсом иностранной валюты. Он вступает в силу с 23 сентября.
До этой даты субъектам хозяйствования нужно привести документы в соответствие с законодательством. Юристы, кстати, также рекомендуют это сделать. «Неактуализированные договоры могут считаться недействительными», – подчеркнули «ЭГ» в юридической компании REVERA law group.
По мнению юристов фирмы, если арендодатель и арендатор продолжат исполнять договор аренды на старых условиях, «есть риск применения норм ст. 170 ГК»: сделка, совершение которой запрещено законодательством, ничтожна.
И хотя на момент заключения договора привязка арендных ставок к курсу инвалюты была разрешена, письма госорганов подсказывают: от греха подальше лучше к ним прислушаться и договоры аренды к 23 сентября привести в соответствие с новым законодательством.
Например, Минэкономики в письме, переданном бизнес-сообществу (копией которого располагает «ЭГ»), черным по белому написало, что «с 23 сентября арендная плата должна быть установлена в белорусских рублях без привязки к курсу иностранной валюты».
Однако сделать это можно по-разному, и у субъектов хозяйствования возник вопрос, какие варианты заключения арендных договоров будут соответствовать новому законодательству, а какие – нет. К сожалению, до конца прошлой недели так и не появился нормативно-правовой акт, который дал бы четкий и однозначный ответ на этот вопрос.
«Сейчас мы видим разъяснения госорганов, которые допускают корректировать арендные ставки на уровень инфляции. Однако разъяснение госоргана – это зачастую мнение конкретного специалиста ведомства», – отметил в комментарии «ЭГ» Илья Латышев, юрист, директор юридической компании.
Для бизнеса гораздо комфортнее, добавил он, если бы все допустимые варианты заключения арендных договоров были прописаны в нормативно-правовом акте.
«Вполне возможна ситуация, когда специалист ведомства даст разъяснения, а экономический суд с ним не согласится», – полагает эксперт.
Поскольку подзаконный акт по вопросам аренды до конца прошлой недели не был принят, многим арендодателям и арендаторам не совсем понятно, что нельзя, а что можно прописывать в договорах, рассказал «ЭГ» руководитель направления недвижимости и строительства компании «Степановский, Папакуль и партнеры. Юридические услуги» Дмитрий Ковальчик.
Тем не менее, добавил он, в целом бизнес уже корректирует такие договоры, чтобы с 23 сентября они соответствовали законодательству.
Варианты заключения сделок
Юридические компании уже анализируют разные ситуации того, как арендодатели и арендаторы пытаются перезаключать договоры с учетом новых правовых условий.
«На рынке много случаев, когда арендодатели инициируют заключение арендных договоров в белорусских рублях при условии, что у них остается право неограниченное количество раз такие договоры пересматривать. У арендаторов в таких ситуациях сохраняется право с уведомлением за месяц от договора отказаться», – рассказал «ЭГ» И. Латышев.
В свою очередь, юристы REVERA law group отмечают практику, когда некоторые представители бизнеса заключают арендные договоры только до конца года, а затем, когда ситуация станет более понятной, планируют определиться с дальнейшими условиями сотрудничества.
Дмитрий Ковальчик
Также, по данным специалистов REVERA, имеют место случаи привязки арендных ставок к инфляции. Еще один кейс, уточняют они, – «джентльменская договоренность» между арендодателями и арендаторами об арендных ставках в евро. При этом стороны закрепляют такие соглашения на бумаге в рублевом эквиваленте, договариваясь их периодически корректировать.
Условия таких документов нестандарты, многое зависит от важности того или иного пункта для арендатора или арендодателя.
«Например, небольших арендаторов торговой недвижимости арендодатели ориентируют на пересчет ставки аренды с учетом курса 3–3,2 руб. за EUR. Для крупных арендаторов арендодатели устанавливают в качестве бенчмарка более низкий курс и на основании этого предлагают подписать рублевые договоры», – пояснил Д. Ковальчик.
По его словам, часто в договоры закладывается коридор корректировки арендных ставок в течение года, на которую может пойти арендодатель в одностороннем порядке. Однако коридор этот довольно широкий, и его величина нередко зависит от того, насколько сильная позиция у арендатора.
Юрист также обратил внимание на тот факт, что в торговой недвижимости арендодатели пытаются увязывать арендные ставки с розничным оборотом арендатора. Однако этот вариант применим в основном для крупных сетевых арендаторов.
Так будет всегда?
Многообразие вариантов заключения арендных договоров сильно отличается от былой практики, когда чаще всего в коммерческом секторе арендодатели и арендаторы увязывали арендные ставки с курсом инвалюты.
И. Латышев полагает, что механизм привязки арендных ставок к валютному курсу позволял на длительный срок определить договорные отношения, которые были понятны и арендатору, и арендодателю. Сейчас этот механизм разрушен и потребуется минимум полгода, чтобы бизнес смог найти ему адекватную замену.
Из разъяснений госорганов, которые получил бизнес, становится понятно, что привязка арендных ставок не только к курсам инвалюты, но и к золоту, криптовалютам, валютным коэффициентам является недопустимой.
Госструктуры предлагают бизнесу арендные ставки в договорах номинировать в рублях, использовать для определения ставок базовую арендную величину либо индексировать ставки с учетом изменения базовой арендной величины.
Однако такие подходы далеко не всегда соответствуют интересам бизнеса. Ведь арендодателям нередко нужно погашать валютные кредиты, которые привлекались для строительства объектов недвижимости.
Вадим Бородуля
Поэтому им весьма желательна привязка арендных ставок к валютному курсу, а не к инфляции, которая не всегда соответствует девальвации.
Что касается базовой арендной величины, то она используется для определения стоимости аренды недвижимости, находящейся в госсобственности. Частный сектор, по словам профучастников рынка недвижимости, до последнего времени на базовую арендную величину не ориентировался, т.к. она часто формируется без учета рыночных тенденций.
Поэтому новые правила заключения арендных договоров порождают много вопросов со стороны компаний в части того, как определить механизм корректировки арендных ставок, который бы устраивал бизнес и соответствовал законодательству.
«Запрет на привязки ставок арендной платы к иностранным валютам понять, с одной стороны, можно в рамках политики по дедолларизации. Однако этот шаг оказался неожиданным и несвоевременным, что сейчас породило много головной боли на уровне бизнеса», – отметил в комментарии «ЭГ» заместитель директора по правовым вопросам Бизнес союза предпринимателей и нанимателей имени Кунявского Вадим Бородуля.
По его мнению, нынешняя ситуация, когда арендные ставки запрещено привязывать к инвалюте, может снизить инвестиционную привлекательность и затруднить ввод строящихся объектов коммерческой недвижимости.
В связи с этим эксперт полагает, что со временем жизнь заставит на законодательном уровне определить тот механизм заключения арендных договоров, который может оказаться приемлемым для бизнеса.
По информации «ЭГ», в связи с многочисленными обращениями бизнеса возникающие вопросы, которые касаются арендных отношений, могут быть рассмотрены на уровне правительства.
