Ремонт здания за счет членов товарищества собственников

Для управления общим иму­ществом совместного домовладения в нежилом офисном здании создано товарищество собственников (далее – ТС). Необходимо провести общее собрание членов ТС для обсуждения вопроса о текущем ремонте на первом этаже здания с установлением для членов ТС целевых платежей на финансирование ремонтных работ.

Какое количество голосов необходимо, чтобы принять положительное решение? Будет ли оно обязательно для членов ТС, проголосовавших против? Можно ли освободить от целевых платежей часть собственников, вход в помещения которых осуществляется не через первый этаж здания, а с улицы?

Согласно подп. 32.6 п. 32 Типового устава товарищества собственников, утв. постановлением Совмина от 04.03.2015 № 161 (далее – Устав), к исключительной компетенции общего собрания членов ТС относится установление размеров обязательных платежей и взносов членов ТС. В отличие от вступительных и дополнительных взносов обязательные платежи членов ТС имеют целевое назначение и расходуются на содержание и ремонт общего имущества членов ТС.

В соответствии со ст. 11 Закона от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон) собственники недвижимого имущества сов­местного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. По решению соб­ственников может устанавливаться иной порядок распределения расходов по содержанию общего имущества в случаях особого или исключительного пользования, управления и распоряжения общим имуществом отдельными собственниками, а также несоразмерного пользования им или коммунальными услугами.

Все члены ТС вносят обязательные платежи в сроки, установленные общим собранием членов ТС. Размеры этих платежей определяются пропорционально принадлежащей каждому члену ТС доле в праве общей собственности на общее имущество исходя из общей стоимости затрат на содержание и ремонт общего имущества, определенных в соответствии с законодательством (ч. 1 п. 20 Устава). Согласно ч. 1 ст. 8 Закона доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

Согласно п. 6 Инструкции о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, утв. постановлением Минжилкомхоза, Минстройархитектуры, Госкомимущества от 12.05.2015 № 12/17/17, размеры платежей за расходы на текущий и капитальный ремонт общего имущества определяются на основании фактических затрат.

Таким образом, обязательные платежи на ремонт общего имущества устанавливаются для каждого собственника исходя из общей стоимости ремонтных работ и доли данного собственника в праве собственности на общее имущество. Указанная доля определяется пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего собственнику, в общей площади нежилых помещений всех собственников. Для определения размера обязательных платежей на ремонт общего имущества необходимо иметь сметную документацию, определяющую стоимость ремонтных работ.

Годовая смета доходов и расходов ТС разрабатывается правлением (председателем) ТС и утверждается общим собранием членов ТС. В течение года по представлению правления (председателя) общее собрание членов ТС может вносить изменения в смету доходов и расходов ТС (п. 22 Устава).

Осуществление ремонта общего имущества связано с изменением годовой сметы доходов и расходов ТС, если поступления и расходы, связанные с ремонтом, изначально не были установлены годовой сметой. Таким образом, при рассмотрении общим собранием членов ТС вопроса о ремонте общего имущества в повестку дня должно быть включено изменение годовой сметы (при необходимости) и установление обязательных платежей членов ТС исходя из стоимости ремонтных работ, определенной сметной документацией.

Решение об установлении размера обязательных платежей на ремонт общего имущества принимается квалифицированным большинством не менее 2/3 либо 3/4 голосов от общего количества голосов членов товарищества в зависимости от того, какое именно квалифицированное большинство голосов предусмотрено уставом ТС (п. 34 Устава). Это предполагает обязательное участие в общем собрании членов ТС, в совокупности обладающих не менее 2/3 либо 3/4 голосов от общего количества голосов членов ТС.

Члены ТС обязаны выполнять решения общего собрания, своевременно уплачивать обязательные платежи в размерах, установленных в соответствии с законодательством, и взносы согласно Уставу и решениям общего собрания членов ТС (подп. 11.1, 11.2 п. 11 Устава). Таким образом, решения общего собрания, принятые в соответствии с законодательством и уставом, обязательны для выполнения всеми членами ТС, в т.ч. и теми, которые голосовали против принятия решения.

По решению общего собрания членов ТС может устанавливаться иной (а не пропорциональный долям в праве общей собственности) порядок распределения расходов на содержание общего имущества. Это возможно в случаях особого или исключительного пользования, управления и распоряжения общим имуществом отдельными собст­венниками, а также несоразмерного пользования им или коммунальными услугами (ч. 2 п. 20 Устава).

Таким образом, если общее имущество по объективным причинам не используют некоторые члены ТС, они могут быть по решению общего собрания освобождены от обязательных платежей на ремонт общего имущества. При этом наравне с остальными членами ТС они должны участвовать в общем собрании по вопросу о проведении текущего ремонта и установлении обязательных платежей. Вопрос об освобождении членов ТС, не пользующихся частью общего имущества, от обязательных взносов на его ремонт, должен быть включен в повестку дня общего собрания в установленном порядке. Голоса членов ТС, освобождаемых от расходов, учитываются при определении кворума на общем собрании и квалифицированного большинства голосов при голосовании по соответствующим вопросам повестки дня.