Почему земля в столице не приносит дохода?

В БЕЛАРУСИ земельные ресурсы одни из самых низкодоходных. Особенно это хорошо видно на примере Минска и других крупных городов республики. Несовершенное законодательство ограничило возможности городской администрации в эффективном использовании земельной недвижимости, в результате невостребованной оказалась инициатива предпринимателей, отечественных и зарубежных инвесторов. Все это привело к тому, что за последние пять лет наметилась тенденция к снижению доли земельных платежей в доходах бюджета столицы. Так, если в 1996г. они составляли 2,2%, то уже в 2000г. -- только 1,3%, а в 2001г. -- всего лишь 1,1% (см. график).

Такие низкие платежи объясняются в первую очередь отсутствием оценки стоимости земли. И хотя с 1990г. законодательство уже позволяет выполнять оценочные работы, до сих пор проблема остается открытой. Вызывает удивление в этой связи молчаливая позиция Госкомзема и Мингорисполкома, хотя, несомненно, власти города, равно как и предпринимательские структуры, сами испытывают потребность в достоверной информации об оценочной стоимости земельных участков при проведении рациональной земельной и налоговой политики и совершении разного рода сделок с землей.

Анализируя земельные отношения, эксперты часто обращаются к опыту прибалтийских государств, которые с обретением независимости сразу же стали активно проводить в своих странах стоимостную оценку городских земель. Так, в Литве установлена ставка земельного налога 1,5% от налогооблагаемой стоимости и 1% от налогооблагаемой стоимости зданий и сооружений. В 2000г. доля этих платежей в местных бюджетах составляла 7% и 2,5% в национальном бюджете. В Эстонии также признана эффективность земельного налога: уже сейчас его доля составляет более 7% в местных бюджетах.

В столице России в 2000г. доходы от земельных платежей, размер которых также основан на данных оценки земель, составили 4,9 млрд. руб., из них арендная плата и земельный налог -- 3,4 млрд. руб., поступления от выкупа прав аренды -- 1,4 млрд. руб. В ближайшие годы намечено увеличить размер этих поступлений вдвое. Причем сюда входят доходы не от продаж, а от эксплуатации собственности.

Опыт этих стран позволяет сделать вывод о том, что возможности чисто фискальной системы регулярных земельных платежей (земельного налога и арендной платы) достаточно ограниченны в сложившихся экономических условиях. Развитие рыночных земельных отношений открывает для города гораздо более привлекательные перспективы. Прежде всего это введение в гражданский оборот права аренды земли. В переходной экономике создание такой системы может иметь значение как дополнительный финансовый инструмент и инструмент поддержки инвестиционной политики. Это позволит местным органам власти, с одной стороны, обеспечить сохранение собственности на городские земли, с другой -- наделить инвесторов правами, необходимыми для развития рынка недвижимости. С сожалением приходится констатировать, что в городах Беларуси, и в частности в Минске, институт аренды городских земель практически не используется, а значит, и не приносит желаемого дохода в казну государства, как, скажем, в Москве или Санкт-Петербурге.

Москва еще в 1992г. приступила к развитию договорных отношений с землепользователями, используя при этом наиболее гарантированный и действенный механизм регулирования гражданско-правовых и земельно-правовых отношений, -- правовой институт аренды, благодаря которому достигнут баланс интересов государства и арендаторов земельных участков. С 1993г. начали проводиться торги по реализации прав аренды. А с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации, допустившего оборотоспособность права аренды, начал динамично развиваться вторичный рынок с правами аренды земли. Сейчас в Москве арендаторами совершаются тысячи сделок с правами аренды земли, с правами, которые были на возмездной основе приобретены у города. Среди них -- сделки купли-продажи, залога (ипотеки), внесения в уставный фонд, передача в субаренду либо в срочное пользование. По мнению руководителей Москомзема, институт аренды будет развиваться и дальше.

Анализ показывает, что аренда особенно эффективна в условиях отсутствия земельного рынка или его ограниченного развития. Это актуально для Беларуси в целом, и для Минска в частности, где порядка 80% городских земель не подлежат приватизации. Арендная форма землепользования обеспечивает связь с историко-культурным наследием страны и органично вписывается в систему, долгое время основанную на государственной собственности на землю.

Создание и развитие рынка прав долгосрочной аренды обеспечивает дополнительные существенные поступления от единовременных платежей за счет продажи и выкупа права долгосрочной аренды земельных участков. По опыту Москвы доходы от продажи прав аренды могут в несколько раз превышать размеры ежегодных земельных платежей. Объем их продажи может регулироваться потребностями городского бюджета.

При этом важно предоставить право заключать договоры аренды земельных участков для коммерческого использования исключительно на конкурсной или аукционной основе, и особенно в центральных районах столицы. Это обеспечит гласность в распределении земель, вызовет доверие у инвесторов.

Аукционы требуют, в свою очередь, организации современной системы кредитования участников рыночных земельных отношений с использованием залоговых форм, разнообразных финансовых инструментов, включая земельные ценные бумаги. Разумеется, из-за серьезных макроэкономических проблем вначале можно говорить о создании только некоторых элементов такой системы. Прежде всего это предоставляемая муниципалитетом рассрочка оплаты победителям земельных конкурсов.

Первоочередным индикатором доходности городских земель является размер земельных платежей, определяемый размерами ставок нормативных цен, земельного налога и арендной платы. Отсутствие в Минске массовой оценки городских земель не способствует повышению их доходности, а ставки земельных платежей по-прежнему являются сильно заниженными. Так, средняя ставка земельного налога для Минска составляет 0,12 USD за 1 кв.м. А данные по оценке рыночной стоимости отдельных объектов, полученные Национальным кадастровым агентством, свидетельствуют о том, что нормативная цена земли в Минске занижает стоимость земель в среднем более чем в 40 раз!

Следовательно, важно довести размер земельных платежей до экономически значимых, а расчет их ставок производить с учетом рыночной стоимости земель. При этом следует учитывать, что существенное повышение базовых ставок земельного налога и арендной платы приведет к уменьшению прибыли субъектов хозяйствования и соответственно поступлений от налогов в бюджет города.

Опыт Москвы свидетельствует о том, что повышение эффективности использования городских земель всего на 1% и продажа выявленных излишков на земельных конкурсах могут дать городу в 2 раза больше поступлений, чем земельный налог и арендная плата. Нельзя забывать и о совершенствовании структуры баланса застроенных земель. Так, в Минске земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения составляют 35,6% от всех городских земель, что в 2--3 раза выше по сравнению с другими столицами мира. Около 15% производственных территорий города размещено в центральной части, порядка 13% из них заняты неструктурообразующими производствами с недопустимыми для этой зоны показателями экологической опасности и санитарной классификации, а 31 тыс.га (16,2% от застроенной части города) -- санитарно-защитными зонами от промышленных и коммунальных объектов. Производственные площади с недопустимыми для Минска нормами составляют 840 га. При этом интенсивность использования территорий всех категорий почти в 2 раза меньше нормативных значений. Значит, вывод предприятий из центра города позволит использовать освободившиеся участки с большей выгодой.

Повысить доходность городских земель, думается, поможет и пересмотр системы льготного налогообложения, причем не только по категориям земель, но и по категориям землепользователей. В настоящее время значительная площадь городских земель (15,7 тыс. га, или 61%) вообще не облагаются налогом, что существенно снижает их доходность.