Осторожно: недвижимость за 1 базовую
На первый взгляд, наиболее привлекательным способом приобретения неиспользуемого государственного имущества является участие в аукционе по продаже объекта недвижимости по начальной цене, равной одной базовой величине. Однако если не знать всех нюансов, то приобретение, казалось бы, дешевого недвижимого имущества может в итоге дорого обойтись предпринимателю.
Заманчивая дешевизна
Следует учитывать, что любая сделка, в т.ч. и продажа имущества на аукционе с начальной ценой, равной 1 базовой величине (БВ), начинается с заключения между сторонами соответствующего договора. При этом отказ от заключения договора купли-продажи может повлечь за собой взыскание с победителя аукциона штрафа в соответствии с Указом от 05.05.2009 № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)». Поэтому, принимая участие в аукционе, предприниматель должен трезво оценивать свои возможности и до участия в торгах: как можно более полно изучить состояние выставляемого на продажу объекта недвижимости, правоустанавливающие документы, условия предоставления участка, его обременения и ограничения, накладываемые целевым назначением, состояние сетей и коммуникаций и т.д. Невысокая цена покупки не должна быть здесь причиной для анализа «сквозь пальцы», поскольку несерьезное отношение к приобретению имущества может иметь очень серьезные последствия для покупателя.
Внимание на нюансы
Главная особенность продажи имущества на аукционе с начальной ценой, равной 1 БВ, заключается в том, что такие сделки, как правило, обременяются рядом условий, невыполнение которых может повлечь за собой не только расторжение договора, но и уплату штрафных санкций. В большинстве случаев в качестве таких условий выступает организация предпринимательской деятельности с вовлечением в оборот приобретенного имущества и созданием определенного количества рабочих мест в течение определенного срока. Данные условия включаются в договор и при их невыполнении могут быть основанием для расторжения договора с покупателем.
Многие покупатели, приобретая такое имущество на аукционе, не осознают, что предпринимательскую деятельность (создание рабочих мест, организация производства, продажа товаров, произведенных на объекте, сдача в аренду) необходимо осуществлять непосредственно на приобретенных объектах. При этом продавец не только обязан ежеквартально отчитываться о ходе выполнения условий, но и быть готовым доказать осуществление предпринимательской деятельности на приобретенном объекте недвижимости.
Собственные нужды в расчет не принимаются
Еще одни нюанс заключается в том, что использование покупателем приобретенного объекта недвижимости только для собственных нужд не признается достаточным условием для признания факта осуществления предпринимательской деятельности.
Так, в ходе судебного процесса о расторжении договора купли-продажи имущества в г. Ельске, приобретенного на аукционе с установлением начальной цены продажи, равной одной БВ, и обязательными условиями по вводу объектов в эксплуатацию, осуществлению предпринимательской деятельности и созданию рабочих мест, покупатель пытался обосновать целевое использование имущества хранением на нем пиломатериалов для собственных нужд.
Однако данный довод судом не был принят во внимание, поскольку такая деятельность не может быть признана предпринимательской исходя из определения термина, закрепленного в ст. 1 ГК.
Вход – копейка, выход – рубль
Если покупатель не сможет выполнить принятые условия в установленный срок, государственный орган может инициировать расторжение договора с уплатой штрафных санкций. И здесь любителей дешевизны может ждать неприятный сюрприз. Законодательством и примерной формой договора за невыполнение обязательных условий аукциона предусмотрена ответственность покупателя в виде уплаты в бюджет разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества, действующей на дату принятия решения о его продаже, увеличенной с учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения, и ценой приобретения имущества. То есть покупатель вынужден будет заплатить полную оценочную стоимость приобретенного имущества. При этом просто отказаться от приобретенного имущества не получится, даже если покупатель поймет, что не рассчитал свои силы и не может выполнить принятые условия в установленный срок.
Как показывает опыт Гомельоблимущества, даже добровольное расторжение договора во внесудебном порядке не освобождает предпринимателя от штрафных санкций.
Покупатель – физическое лицо – приобрел здание детского сада на аукционе с начальной ценой продажи, равной 1 БВ, и обязательными условиями в виде его реконструкции под жилые помещения и (или) для ведения личного подсобного хозяйства. Условия договора покупатель не выполнил, но согласился расторгнуть договор, подписав и зарегистрировав соответствующее дополнительное соглашение к нему. Однако штрафные санкции по договору не были оплачены, и продавцом имущества были заявлены требования об их взыскании в судебном порядке. В результате в июне 2021 г. решением суда г. Минска с покупателя взыскано 103 619,57 руб. штрафных санкций.
Заплатить больше иногда означает купить дешевле
Означает ли вышесказанное, что предпринимателю не стоит рассматривать такую форму приобретения недвижимого имущества, как участие в торгах? Нет, на наш взгляд, участвовать в аукционах можно и нужно, поскольку они зачастую помогают предпринимателю найти объект недвижимости по цене ниже рыночной, а государству – вовлечь неиспользуемое имущество в хозяйственный оборот и получить деньги в бюджет.
В то же время полагаем, что лучше участвовать в приобретении имущества без дополнительных условий, пусть даже по более высокой цене, однако без рисков, которые несут в себе дополнительные обременения, особенно в условиях высокой неопределенности предпринимательской деятельности.
К тому же объекты, выставляемые на торги по цене, равной 1 БВ, часто демонстрируют более высокую степень износа и удручающее состояние коммуникаций, что может потребовать от покупателя серьезных финансовых вложений. Объекты, выставляемые по оценочной стоимости с 20–30% понижением могут продаваться в состоянии, пригодном к эксплуатации на следующий день после покупки. Однако в любом случае для участия в аукционах необходимо разобраться во всех правилах. Еще до проведения аукциона потенциальному покупателю целесообразно обратиться к продавцу за выяснением всех нюансов и характеристик приобретаемого имущества, а также реально оценивать свои финансовые возможности.
При подготовке материала использовались публикации журнала «Земля Беларуси» № 3, 2021 г.
