Минские торговые центры. — Что с ними не так?

О проблемах развития столичных торговых центров читателям «ЭГ» рассказывает Антон ЛИХУТО, практикующий юрист, специалист, имеющий опыт открытия в Минске магазинов ведущих мировых брендов, таких как Zara.

Торговые центры – это очередной этап эволюции торговых рядов (улиц) и рынков. Старейшие в мире ТЦ – Burlington Arcade (Лондон), Галерея Виктора Эммануила II (Милан), прототипы – Гранд-базар Стамбула, рынок Сук Аль-Хамидия.

Традиционно, крупные торговые объекты обычно строились в центре городов (Рынок Траяна в Риме, Охотный ряд, Московский ГУМ). Сегодня же, как правило, большие ТЦ в Европе и Америке возводят за пределами городской черты, за густонаселенными кварталами. Государством предоставляются возможность ускоренной амортизации зданий и сниженные ставки корпоративного налога на недвижимость.

Таким же образом в современной Беларуси можно поощрять строительство или вынос крупных торговых центров на пригородные территории.

Кто и почему не платит за аренду

Сегодня коренным образом изменился подход владельцев этих объектов, которые для завлечения посетителей раньше использовали преимущественно развлечения. Теперь они ориентируются на концепцию «якорных арендаторов».

Это крупные, известные магазины или другие объекты, которые создают поток посетителей в торговом центре, а другие пользователи площадей ТЦ зарабатывают на этом трафике. Исходя из этого складывается и политика определения ставок арендной платы: якорные арендаторы либо платят меньше, либо не платят вовсе, ведь они дают возможность заработать другим. Но эту систему часто критикуют остальные арендаторы.

В чем корень бед

Выбор мест, где допускается строительство крупных торговых объектов, – компетенция, в первую очередь, местных властей. И нормальная работа, развитие таких объектов очень зависят от их решений.

И здесь нельзя не отметить несколько проблем, связанных с размещением торговых центров в Минске. В настоящее время построено, возводится или планируется к возведению рядом друг с другом достаточно много крупных объектов.

На пересечении улиц Маяковского и Янки Лучины размещен супермаркет «Гиппо», а рядом построен «Евроопт»; возле ТЦ «Дана Молл» возводится объект «Магнит Минска», в составе которого запроектирован ТРЦ – тут же намечен мультифункциональный комплекс «Газпром Центр» (в его составе планируется «торговая улица»), а напротив расположен ТЦ «Александров Пассаж». То есть на одном маленьком отрезке проспекта Независимости запроектировано целых четыре (!) крупных торговых объекта. Достаточно уже сейчас, до ввода в эксплуатацию всех этих площадей, посетить супермаркет «Европейский», чтобы понять, к чему приводит такое размещение торговых объектов.

Не менее проблематично также возведение ТЦ «Палаццо» неподалеку от ТЦ «Замок».

Такая близость размещения ведет к избыточной конкуренции: и владельцы площадей опускают ставки арендной платы ниже уровня, покрывающего их обязательства перед банками и инвесторами, и арендаторы вынуждены не просто понижать цены на свои товары и услуги, но и рисковать возможностью своевременно рассчитываться с персоналом и поставщиками, безжалостно урезать зарплаты и «давить» на поставщиков. В результате подобной чрезмерной конкуренции никто не выигрывает – только страдает экономика и отдельных бизнесов, и города в целом.

В городе ТЦ должны размещаться на более внушительном расстоянии друг от друга. Это будет выгодно не только владельцам торговых площадей, арендодателям, но и городскому бюджету, и экономике в целом. Необходимо планировать строительство ТЦ в тех районах Минска, где их практически нет. Достаточно посмотреть, как располагаются такие объекты, например, в Варшаве, чтобы понять важность участия градостроительных служб в этом вопросе.

Когда договор аренды похож на книгу

Для эффективной организации торговли и привлечения посетителей в ТЦ обычно разрабатывается концепция, в которую входит определенный набор арендаторов (tenant mix) и зонирование площади (выделение зон супермаркета, фуд-корта, группирование магазинов по их видам, размещение «островных» объектов на проходах). Прописываются правила согласования арендаторами проектов отделки и плана выполнения строительных работ на арендованных площадях. Арендаторы обязаны придерживаться единообразной концепции оформления витрин своих помещений, чтобы не превращать ТЦ в рыночные трущобы; принимать меры, чтобы строительные работы не мешали торговле других арендаторов и посетителям, и т.п. Устанавливаются и правила, регламентирующие открытие и закрытие торговых точек, порядок и время перемещений товаров и отходов, правила осуществления и размещения рекламы в ТЦ, внешний дизайн.

Одним из центральных условий аренды является целевое назначение. В договоре четко фиксируются вид торговой деятельности, вывеска, под которой работает объект, и его ассортиментный перечень. То есть в своем помещении арендатор не может заниматься любой деятельностью. В противном случае на фуд-корте вполне может открыться обувной магазин. Или в магазине под вывеской европейского бренда будут продаваться товары китайского или индонезийского происхождения. Такие случаи явно не увеличат трафик посетителей в ТЦ.

Логическим следствием необходимости отражения в договоре аренды столь многих вопросов концепции и правил торгового центра является немалый объем страниц такого документа, что часто критикуется. Но если концепцию ТЦ нельзя изложить в одном предложении и даже на одной странице, чего стоит ожидать от договора аренды?

Ставки арендной платы в ТЦ

Говоря о ставках арендной платы в крупных ТЦ, нельзя не обратить внимание на невероятную разницу между ними в Минске по сравнению с Москвой и Киевом. Средняя арендная ставка за 1 кв. м для неякорного арендатора без НДС и платы за эксплуатацию в Москве и Киеве на середину 2018 года составляют более 1000 Евро в год, в то время как в Минске сегодня она зачастую не достигает и 300 Евро. Максимальные ставки в г. Москва достигают размера 2 997 долларов США за 1 кв.м. в год.

С одной стороны, это создает очень хорошие перспективы прихода в Беларусь крупных международных розничных сетей, с другой – такая ставка ограничивает строительство торговых центров в нашей стране. Девелоперам в Беларуси выгоднее строить жилье и офисные помещения, чем 10 лет ожидать окупаемости торгового центра.

Статья Антона Лихуто вызвала в деловом сообществе немалую дискуссию. Горячие споры разгорелись вокруг темы арендных ставок в ТЦ. Аналитики агентства «Colliers International» также не обошли вниманием этот вопрос, дав свой комментарий.