И СНОВА ОБ АРЕНДЕ©

Со вступлением в силу с 1.04.2012 г. Указа Президента от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ № 150) в область арендных правоотношений вошло новое понятие — «базовая арендная величина». И сразу же возник главный вопрос, волнующий и арендатора, и арендодателя: каков порядок начисления и уплаты арендной платы и как, в частности, быть с теми платежами, которые не были уплачены до 1.04.2012 г.? Об основных изменениях в практике рассмотрения хозяйственными судами споров, вытекающих из арендных правоотношений, рассказали на состоявшейся в Минске 7 сентября IV практической конференции «Практика рассмотрения Хозяйственным судом города Минска различных категорий дел» судья хозяйственного суда г. Минска Роман КОЛБАСОВ и судья Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь Наталья САРНАВСКАЯ.

Если задолженность образовалась по платежам, возникшим до вступления в силу Указа № 150, арендные платежи исчисляются исходя из базовой арендной величины, разъясняет Р.Колбасов.

Договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом, заключенные до 1.04.2012 г. и действующие после этой даты, в 5-месячный срок должны быть приведены в соответствие с Указом № 150. Размер арендной платы по таким договорам с 1.04.2012 г. рассчитывается исходя из базовой арендной величины, установленной в соответствии с Указом № 150 и составляющей 54 тыс. Br. По заключенным до принятия Указа № 150 договорам аренды начисление и уплата арендной платы с 1.04.2012 г. независимо от внесения изменений в договор аренды следует производить на основании расчета, предусмотренного Указом № 150.

Например, если изменения в договор были внесены 1.09.2012 г. (т.е. спустя 5 месяцев после принятия Указа № 150), это вовсе не означает, что арендные платежи в размерах, предусмотренных Указом, вносятся только с 1.09.2012 г. Установленный Указом 5-месячный срок для приведения договоров в соответствие с его положениями никак не влияет на размер арендных платежей, которые с 1.04.2012 г. вносятся в определенные договором аренды сроки, но уже по предусмотренным Указом № 150 ставкам. Вместе с тем в данном случае несоблюдение 5-месячного срока для приведения договоров в соответствие с данным законодательным актом может повлечь прекращение договора аренды как противоречащего действующему законодательству, предупреждает судья. Договор должен соответствовать действующему законодательству, иначе может встать вопрос о его ничтожности.

Измененная ставка арендной платы действует автоматически на основании норм действующего законодательства, даже если в договор не внесены соответствующие изменения, еще раз обратила внимание участников форума Н.Сарнавская. Кстати, сторона по договору может понудить другую сторону к приведению договора в соответствие с законодательством в судебном порядке.

Еще один вопрос, который неизменно волнует арендаторов, — насколько обоснованно арендодатели начисляют пени и проценты за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Пеня может быть начислена только на сумму, предусмотренную первоначально в договоре, на увеличенную сумму в базовых арендных величинах пеню и проценты насчитать не получится, т.к. само понятие базовой арендной величины возникло только после 1.04.2012 г. и право арендодателя начислять увеличенную ставку арендной платы также возникло с 1.04.2012 г. Обязанность платить увеличенные платежи у арендатора не может возникнуть ранее, чем возникает обязанность арендодателя начислять эти платежи, пояснил Р.Колбасов.

Закрепляемая в договоре неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, за неисполнение которого сторона вправе требовать ее уплаты. Поэтому невнесение арендатором арендных платежей дает арендодателю законное право требовать уплату неустойки за нарушение обязательства по уплате арендных платежей, причем независимо от того, пользуется арендатор имуществом или нет, уточнила Н.Сарнавская. Неустойка рассчитывается на ту дату, которая установлена в договоре. Следует понимать, что объект для исчисления пени не соответствует сумме арендной платы. Что касается начисления процентов на суммы в иностранной валюте, то методика расчета пени и процентов тут различная, ее можно предусмотреть в договоре.

Наталья Сарнавская акцентировала внимание присутствующих на том, что арендные отношения начинаются не с момента подписания договора, а с момента подписания акта приема-передачи имущества. Но если акт не подписан, это вовсе не означает, что арендных отношений нет, и соответственно, нельзя взыскать арендные платежи. Проблема может возникнуть только в одном — с какой даты исчислять арендную плату, ведь в судебном заседании арендатор, не желая уплачивать арендные платежи, вполне может заявить, что вовсе не получал имущество в аренду. Поэтому арендодатель должен предоставить бесспорные доказательства, что имущество было передано арендатору и им использовалось (свидетельские показания, почтовая корреспонденция в адрес арендатора и т.п.). А арендатору в свою очередь следует помнить, что если имущество им не используется, его следует вернуть арендатору. Иначе (если подписан акт приема-передачи и переданы ключи) платить арендные платежи все-таки придется.

Записала

Татьяна АБРАМОВИЧ