Арендодатели вырабатывают иммунитет к запрету на валютные привязки
Фото: freepik.com
В 2024 г. продлен запрет, не позволяющий арендодателям устанавливать в договорах арендную плату в привязке к курсу иностранной валюты. Из-за действия этой меры в прошлом году девелоперам пришлось несладко, поэтому условия в арендных договорах стали пересматриваться.
Некоторые бизнесмены надеялись, что временный запрет на валютные привязки в новом году будет отменен, однако этого не случилось. Решение о продлении запрета уже официально опубликовано, и арендодателям придется вырабатывать иммунитет, чтобы даже в этих условиях сохранить бизнес на плаву.
«ЭГ» попросила экспертов рассказать, на каких условиях арендодатели после потерь 2023 г., вызванных запретом на валютные привязки, теперь заключают арендные договоры.
Андрей Алешкин, партнер, исполнительный директор консалтинговой компании NAI Belarus:
– На рынке коммерческой недвижимости наблюдается масштабный отказ от корректировки арендных ставок на уровень инфляции. В сентябре 2022 г., когда стал действовать запрет на валютные привязки в арендных договорах, это был чуть ли не основной инструмент, который казался очевидным и массово применялся арендодателями.
И они серьезно «обожглись»: инфляция в сентябре 2022 г. (когда состоялся переход на новые договорные условия) к сентябрю 2023 г. составила 2%, тогда как рубль к евро девальвировался почти на 40%.
Сейчас на рынке коммерческой недвижимости арендодатели используют различные механизмы, чтобы отстаивать свои интересы в условиях запрета на валютные привязки в договорах.
Так, в сегменте торговой недвижимости широко применяется практика, когда стоимость аренды привязана к проценту от оборота арендатора. В офисном сегменте при заключении договоров с новыми арендаторами арендодатели стремятся установить стартовую рублевую ставку, которая включает в т.ч. реалии курсовых изменений, произошедших за год. Делается это потому, что финансирование на строительство объекта привлекалось в иностранной валюте, соответственно, валютные обязательства перед банками сохранились.
Также на рынке существуют различные «корректировочные коэффициенты», позволяющие арендодателям отстаивать свои интересы в условиях запрета на валютные привязки. Кроме того, появилась практика, когда арендодатели в некоторых случаях в одностороннем порядке расторгают договоры аренды с арендаторами, которые не пошли на подписание допсоглашений и не захотели как-то компенсировать потери собственников коммерческой недвижимости из-за реализации, например, валютного риска.
Что можно порекомендовать арендодателям, которые в условиях запрета на валютные привязки пытаются обеспечить предсказуемый и приемлемый денежный поток? В торговом сегменте тем, кто не переходил на процент от оборота арендатора и устанавливал арендные ставки в фиксированных ставках, стоит двигаться по первому варианту хотя бы с ключевыми арендаторами.
Что ждет в будущем рынок коммерческой недвижимости в условиях запрета на валютные привязки? Скорее всего, при рублевых арендных ставках придется жить и работать постоянно. В свое время и в России и цены продаж, и ставки аренды были привязаны к доллару. Но там уже столько лет работают в рублевом пространстве, что и забыли об этом.
У нас первое время будет сложно с инвестициями, особенно зарубежными: иностранцам сложно понять, что собой представляет наш рубль. Крупные инвестпроекты в жилом секторе («Минск Мир», «Северный Берег») как использовали, так и используют прайсы в евро, иначе, наверное, эти проекты и не начинались бы.
Будет сложно тем девелоперам, у кого за плечами невыплаченные валютные кредиты (а большинство проектов, реализованных даже с кредитами отечественных банков, были валютными). Все пытаются найти компенсацию курсовых потерь, но пока никто, наверное, не скажет, что нашел оптимальный способ.
Думаю, грядет эра перехода в рублевые кредиты, и тут банкам надо проявить гибкость в вопросе формирования не только процентных ставок, но и сроков погашения кредитов, т.к. проекты долгосрочные – от 10 лет и выше, следовательно, и кредиты должны быть соответствующими. Поэтому рынок коммерческой недвижимости ждут «притирка» и адаптация к новым реалиям, что продолжится и в наступившем году.
Александр Антонов, соруководитель белорусского офиса международной юридической группы компаний REVERA law group:
– На основе наших коммуникаций с бизнесом можно сказать, что белорусские арендодатели используют в условиях запрета на валютные привязки несколько инструментов, чтобы отстаивать свои интересы.
Первый способ – привязка арендной платы к индексам и показателям, которые публикуют государственные органы. Некоторые, но отнюдь не все, привязываются к показателю инфляции.
Второй – добровольное подписание дополнительного соглашения с учетом изменения валютного курса. Выглядит это так: стороны арендного договора устно договариваются о сохранении привязки арендной ставки к евро и периодически (например, ежеквартально), с учетом изменения валютного курса, добровольно корректируют арендную плату в белорусских рублях.
Третий способ похож на второй и предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Право арендатора в этом случае заключается в возможности отказаться от исполнения договора аренды в случае несогласия с размером скорректированной арендной платы.
Что можно порекомендовать сторонам сделки, на каком варианте лучше остановиться? Однозначного ответа на этот вопрос нет, поскольку в разных сегментах коммерческой недвижимости разные ситуации в части баланса спроса и предложения.
Например, в торговой недвижимости арендная ставка нередко привязывается к проценту от оборота арендатора, и это часто устраивает обе стороны договора.
В сегменте складской недвижимости Минска, где предложение ограничено, стороны договариваются на условиях арендодателя. Обратная ситуация на рынке офисной недвижимости, на котором предложение превышает спрос, и, соответственно, здесь уже у арендатора более сильная переговорная позиция.
Что принципиально изменилось в связи с запретом на валютные привязки? Стороны, как и ранее, умеют договариваться, однако теперь эти договоренности стало сложнее документально оформлять.
Как переход на рублевые арендные ставки будет влиять на привлекательность рынка коммерческой недвижимости для инвесторов? Пять лет назад казалось, что такой переход осуществить вообще невозможно, поскольку привлечь длинное финансирование на приемлемых условиях в белорусском рубле было невозможно.
В 2022–2023 гг. ставки по рублевым кредитам существенно снижались, опускались даже ниже 10%, и если бы такая ситуация сохранялась постоянно, то переход девелоперов на рублевые кредиты был бы вполне возможен. Однако времена дешевых рублевых кредитов, как мы это увидели еще осенью, заканчиваются.
Поэтому вопрос привлекательности проектов на рынке коммерческой недвижимости для инвесторов в условиях запрета на валютные привязки арендной платы зависит от ситуации в финансовой сфере.
Если банковская система будет способна предлагать длинные деньги в белорусских рублях, то это даже в новых условиях заключения арендных договоров может способствовать развитию рынка коммерческой недвижимости.
Однако если банки не будут готовы кредитовать в белорусских рублях на длинный срок на приемлемых для девелоперов условиях, то инвестиции в коммерческую недвижимость станут крайне рискованными.
