Жилищные облигации снова разрешены, но есть нюансы
Фото: freepik.com
Общественное обсуждение проекта Указа, предусматривающего, что выпуск жилищных облигаций может быть разрешен в порядке исключения в случае соблюдения эмитентом ряда дополнительных требований, продлилось почти полтора года – 1 июня 2023 г. подписан Указ № 160, который внес ожидаемые изменения.
Исключительный порядок получения разрешения сохраняется
Прежде всего отметим, что исключительный порядок получения разрешения на государственную регистрацию выпусков жилищных облигаций сохранен. Минфин оставил в силе прежнюю формулировку Указа от 04.05.2021 № 176 «О жилищных облигациях» о введении запрета на государственную регистрацию жилищных облигаций с указанием двух случаев, когда такая регистрация возможна.
Первый – если выпуск жилищных облигаций предусмотрен инвестиционным договором, заключенным до 7 ноября 2021 г. Второй – на основании непосредственных решений Президента.
С учетом единичного характера инвестиционных договоров, условиями которых мог быть предусмотрен выпуск жилищных облигаций, а также с учетом давно прошедшей даты можно сказать, что основным требованием для выпуска жилищных облигаций будет выступать получение решения Президента. То есть регулятор сохранил ранее действующее ограничение и добавил новые требования, и это позволяет нам предположить, что получение эмитентами решений главы государства будет каким-то образом формализировано и сведено к конкретной административной процедуре. В противном случае введение дополнительных требований не имеет особого смысла.
Аудит и контроль за целевым использованием средств
Указ № 160 вводит ряд дополнительных требований к эмитентам облигаций.
Первое из них – проведение обязательного аудита по подтверждению достоверности стоимости чистых активов в отношении организации, намеревающейся осуществить эмиссию жилищных облигаций, и поручителя в случае его наличия. Документ предусматривает предоставление аудиторского заключения при обращении за осуществлением регистрации и требует его получения на периодической основе.
Второе новшество – требование о перечислении средств, полученных от размещения жилищных облигаций, на счета со специальным режимом функционирования для того, чтобы обособить средства дольщиков от собственных денежных средств эмитента и защитить их тем самым от нецелевого использования. Так, Указом № 160 предусмотрено, что поступившие на специальные счета денежные средства могут использоваться эмитентами только на строительство объекта жилищного строительства, что включает как работы, вошедшие в сводный сметный расчет стоимости строительства, так и затраты, не включаемые в данный сводный сметный расчет, но относимые на стоимость строительства. Также со специальных счетов можно выплачивать средства держателям жилищных облигаций в случаях, предусмотренных условиями их эмиссии.
А вот взыскать средства со специальных счетов в бесспорном порядке не получится, равно как и наложить арест или приостановить операции по счету – законодательно специальные счета будут защищены от применения к ним таких юридических действий, за исключением случаев, когда такие взыскания соответствуют целевому назначению специального счета.
Кроме того, положениями Указа № 160 вводится требование к эмитенту о проведении ежегодного аудита целевого использования привлекаемых денежных средств. Планируется, что контроль за целевым использованием будут осуществлять местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на строительство объекта строительства.
В случае использования залога в качестве обеспечения по выпускаемым жилищным облигациям устанавливается требование о проведении обязательной экспертизы достоверности независимой оценки стоимости указанного имущества. При этом независимая оценка и экспертиза должны обеспечиваться эмитентом в течение всего периода нахождения имущества в залоге не реже одного раза в два года.
***
С одной стороны, положения Указа № 160 представляют требования, которые давно ждали участники рынка – все они призваны снизить риск невыполнения застройщиком своих обязанностей перед держателями облигаций. С другой – сохранение требования о получении решения на уровне Президента оставляет вопросы.
Если получение такого разрешения останется серьезным административным барьером, то говорить о возрождении жилищных облигаций будет преждевременно – с учетом дополнительных требований, предъявляемых к эмитентам, такой способ привлечения средств для строительства просто будет неконкурентным по сравнению с другими действующими вариантами. Однако если регулятор предусмотрел формализацию получения решения, мы действительно сможем увидеть возрождение данного финансового инструмента.
