Жилищные облигации могут возродить?

В Беларуси вновь могут разрешить эмиссию и обращение жилищных облигаций – одного из самых неоднозначных инструментов, используемых для финансирования строительства жилья. Такой вывод можно сделать, внимательно изу­чив проект указа, который был вынесен на общественное обсуждение 3 февраля 2022 г.

Только в рамках инвестиционного договора

Институт жилищных облигаций в нашей стране успел обрести недоб­рую репутацию. По информации, представленной Минфином, с момента введения данного инструмента в 2002 г. 5 эмитентов – коммерческих застройщиков допустили неисполнение обязательств по выпущенным именным ценным бумагам. Cумма неисполненных обязательств составила более 49 млн руб., а общий объем площади жилых и нежилых помещений, которые должны были получить, но не получили держатели облигаций, превысил 80 тыс. кв. м. Указ от 04.05.2021 № 176 «О жилищных облигациях» (далее – Указ № 76), казалось, окончательно определил судьбу этих ценных бумаг, введя запрет на их регистрацию.

В материале, посвященном данному событию (см. статью «Вот так поворот: запрещены жилищные облигации», «ЭГ» № 34 за 07.05.2021), мы рассказывали, что Минфин параллельно готовил предложения по совершенствованию отраслевого законодательства, направленные на ужесточение требований к эмитентам жилищных облигаций и усиление регуляторного контроля данного сегмента рынка ценных бумаг. Поэтому введение запрета на регистрацию жилищных облигаций стало полной неожиданностью – многим тогда казалось, что правительство решило пойти по пути наименьшего сопротивления и предпочло запретить такой способ финансирования строительства вместо его дальнейшего совершенствования. Однако разработка проекта указа и вынесение его на общественное обсуждение может означать, что предложения Минфина все же были учтены и данный финансовый инструмент удалось отстоять.

Так ли это на самом деле? Попробуем разобраться.

Прежде всего, отметим, что в качестве формы для реализации новаций выбрано внесение изменений в Указ № 176, которым они были запрещены. И здесь есть одна характерная особенность. Проект указа оставляет формулировку о введении запрета на регистрацию облигаций в прежней редакции. Это означает, что формально регистрация жилищных облигаций по-прежнему будет запрещена для всех застройщиков, кроме тех, кто реализует инвестиционные проекты в рамках инвестиционных договоров, заключенных с Республикой Беларусь. Далее мы встречаем пояснение, что новые правила действуют как раз для этой категории эмитентов и немного различаются в случае регистрации жилищных облигаций до 1 июля 2022 г. и после этой даты (дата, когда новый документ вступит в силу, если он будет подписан).

Что это означает? По сути, регистрация жилищных облигаций станет прерогативой застройщиков, которые заключили с правительством инвестиционные договоры. Во всех иных случаях регистрация жилищных облигаций будет запрещена. Соответственно, все изменения, о которых речь пойдет далее, применимы только для этой категории организаций, остальные по-прежнему не смогут выпускать жилищные облигации.

Целевое использование средств – под особый контроль

Проект НПА устанавливает и другие требования к потенциальным эмитентам облигаций. Большую их часть мы уже встречали в первоначальном законопроекте Минфина, который был разработан еще в прошлом году. Первое из таких требований – проведение обязательного аудита с выполнением отдельного аудиторского задания по подтверждению достоверности стоимости чистых активов. Такой аудит должна будет пройти как организация, намеревающаяся осуществить эмиссию жилищных облигаций, так и поручитель, поручительством которого обеспечивается исполнение обязательств по жилищным облигациям в случае его наличия. Проект указа предусматривает предоставление аудиторского заключения при обращении за осуществлением регистрации и требует ее проведения на периодической основе.

Следующее новшество – введение системы специальных счетов, которые помогут обособить средства, привлекаемые от граждан через размещение жилищных облигаций, от иной хозяйственной деятельности эмитента.

Проектом указа предусматривается, что поступившие на специальные счета денежные средства могут использоваться эмитентами только по целевому назначению – на строительство объекта недвижимости, что подразумевает как работы, включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, так и затраты, не вошедшие в данный сводный сметный расчет, но относимые на стоимость строительства. Также со специальных счетов можно выплачивать средства держателям жилищных облигаций в случаях, предусмотренных условиями их эмиссии.

А вот взыскать средства с данных счетов в бесспорном порядке не получится, равно как и наложить арест или приостановить операции по счету: законодательно они будут защищены от применения таких юридических действий, за исключением случаев, когда данные взыскания соответствуют целевому назначению специального счета.

Дополнительно авторы проекта указа хотят обязать эмитентов жилищных облигаций один раз в год проводить аудит целевого использования привлекаемых денежных средств. Планируется, что контроль за целевым использованием будут осуществлять местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на возведение объекта строительства.

***

По большому счету все предложения, внесенные проектом указа, имеют смысл и направлены на ликвидацию основных уязвимостей системы жилищных облигаций. Наиболее значимый шаг – обособление денежных средств, полученных от размещения облигаций, на отдельном счете, от иной хозяйственной деятельности юридического лица. Этого как раз больше всего и не хватало в прош­лом.

Полезным будет ужесточение требований в части оценки достоверности стоимости чистых активов, что позволит избежать случаев, когда активы организации не подкреплены реальной стоимостью. Хороший ход – включение в круг ответственных лиц местных исполкомов, которые должны будут осуществлять контроль за целевым использованием средств. Таким образом, все предложенные меры выглядят нужными и наболевшими.

Другое дело, сможет ли законопроект убедить потенциальных дольщиков в том, что новые жилищные облигации лишены недостатков старых, или же память о плохом окажется в итоге сильнее. Представляется, что настороженность проявят и застройщики, которым придется поставить на новый «старый» финансовый инструмент свои деньги.