Строительный климат потеплел

Принятие Указа № 55 возвращает интерес бизнеса к долевому строительству жилья. Либерализация условий коснулась как застройщиков, так и юрлиц-дольщиков. Поспособствует ли это оживлению долевого строительства? На эту тему корреспондент «ЭГ» беседует с генеральным директором столичного СООО «Арэса-Сервис» Сергеем КОРЕНЬКО.

— Сергей Петрович, на ваш взгляд, какие из изменений, закрепленных Указом, наиболее значимы для участников долевого строительства?

— Важно, что договор долевого строительства стал примерным, а не обязательным. Нельзя под один стандарт подвести все категории дольщиков. Сократился перечень документов, необходимых для участия в долевом строительстве. Компаниям разрешено поэтапно выставлять на продажу площади строящегося здания с обоснованным изменением цены. Раньше инвестор не мог отказать никому, кто пожелал стать дольщиком уже на начальном этапе строительства. В результате в еще не построенных домах продавалось до 100% квартир, что с учетом инфляционных процессов и удорожания стройматериалов было не в интересах застройщиков и дольщиков. С юрлиц, участвующих в долевом строительстве, снято ограничение, по которому они в течение 3 лет с момента завершения строительства не могли продать построенное жилье. Это замораживало капитал и сдерживало инвесторов. Но их активное привлечение необходимо для ускорения строительства. Если заказчик берется за освоение сложной строительной площадки собственными силами, на это может уйти 5-10 лет. Привлечение юридических лиц — инвесторов заметно ускоряет процесс. Очень важно: Указ № 55 дал возможность застройщику и заказчикам получить прибыль. В прежних нормах использовался принцип себестоимости. Сейчас по социальному жилью определена 5-процентная прибыль, по остальному ограничений нет.

— Как отреагировали юридические лица на возможность без ограничений участвовать в долевом строительстве на правах дольщиков?

— Не все так быстро. Принятие Указа № 55 — это хорошо, но период, который предшествовал этому документу, сильно притормозил строительные процессы. Некоторые компании вообще отказались от застройки площадок, другие перешли на строительство под кредиты. Инвесторам еще необходимо осознать преимущество нынешней ситуации.

— Существует мнение, что активное привлечение денег инвесторов (юрлиц-дольщиков) должно частично удешевить жилье в сравнении с тем, которое строилось под банковские кредиты в последние годы.

— Снизить стоимость жилья (я говорю не о социальном жилье) можно лишь одним путем — насытив рынок, отрегулировав спрос и предложение. Не думаю, что какие-нибудь инвесторы при отсутствии ограничений на прибыль от реализации жилья будут продавать его дешевле. Они же заинтересованы получить максимальную прибыль. Отрегулировать рынок, добиться снижения цен или сохранить их нынешнюю стабилизацию можно лишь увеличив предложение нового жилья.

Также считаю неправильным жесткое сдерживание стоимости льготного жилья на уровне 500 USD за м², при рыночной стоимости около 2 тыс. USD. Если организациям вроде столичного МАПИДа позволить закладывать рентабельность более 5%, то они смогут активней обновлять свою техническую базу и, соответственно, больше строить. Даже если выйти на стоимость социального жилья в 700-800 USD — это не критично для граждан. Пускай банковская система кредитует строительство под более низкий процент и более продолжительный срок. В формировании цены к дольщикам-очередникам также можно применить дифференцированный подход. Есть люди, которые стоят в очереди по 15 лет, а есть те, кто только стал. Многие из очередников согласны строить жилье и по 1000-1200 USD, только бы не ждать долгие годы.

— Можно ли снизить стоимость жилья, используя специальные технологии в строительстве?

— На практике все новые технологии ведут не к удешевлению, а к удорожанию. Стоит задача строить более капитальное, долговечное, безопасное, менее энергоемкое жилье, а это дополнительные затраты. К сожалению, борьба за качество и функциональность в принципе не может привести к удешевлению.

Когда я говорил о спросе и предложении как об инструментах удешевления, имел в виду не только квартиры, а всю строительную индустрию. Если будет больше кирпичных заводов и кирпич не будет дефицитом, то цена на него перестанет расти или даже упадет. То же самое по цементу, металлу и пр. Кроме того, надо создать условия, чтобы не было оттока кадров из республики, не уходили застройщики. Нельзя сдерживать строительство различными бюрократическими нормами.

— По сложившейся практике исполкомы требуют от коммерческих застройщиков продавать часть жилья очередникам по себестоимости (с принятием Указа № 55 при продаже жилья «очередникам» можно закладывать не более 5% рентабельности). Как это отражается на коммерческом строительстве?

— Указ № 55 отчасти заложил механизм защиты интересов застройщиков: процент жилья, продаваемого льготникам, может быть определен только на стадии принятия решения о проектировании здания. Инвестор вправе соглашаться или не соглашаться с условиями исполкома. Раньше проблема стояла жестче: инвесторы шли в проект, получали решение на проектирование, тратили деньги, а потом при принятии решения на строительство горисполком мог поменять правила игры и навязать иные доли.

Исполкомам необходимо определиться с процентом жилья, который доводится до застройщика для продажи по льготной цене. Думаю, если долю будут устанавливать в размере 50% построенного жилья и больше (как это практикуется сейчас), много желающих участвовать в жилищном строительстве не будет. Сейчас в Минске, к примеру, коммерческим застройщикам предлагают достаточно сложные участки, требующие больших затрат по сносу. А «социальщики» — люди, которым ты должен продать жилье без учета этих затрат. И тут приходится уже считать…

В ближайших планах правительства довести долю льготного жилья до 80% от объемов всего нового строительства. Но мне кажется, такой подход ошибочный. Нужно определять не относительные, а абсолютные величины. Если, к примеру, запланировать в 2008 г. построить в Минске 1 млн. м² жилья, то по принятой схеме рыночного может быть не более 200 тыс. м². Но если коммерческие застройщики в состоянии построить больше, скажем, 800 тыс., и соотношение с льготным жильем при этом будет 50 х 50? В абсолютных величинах мы ведь возведем больше, и план по льготному жилью будет выполнен.

Для того чтобы выдержать плановое соотношение 80 х 20, сейчас исполкомы доводят коммерческим застройщикам высокий процент жилья, которое должно быть реализовано очередникам как льготное. Но проблему можно решать иначе — планировать объем социального жилья, а коммерческое не ограничивать и выделять площадки под застройку.

— Сергей Петрович, Указ от 16.11.2006 № 72 определяет, что финансирование проектирования и строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры осуществляется за счет средств республиканского и местных бюджетов, а также ряда министерств и ведомств. На практике инфраструктуру финансируют в т.ч. и коммерческие застройщики. Почему?

— Город не справляется с устройством инфраструктуры. Сейчас денег за инфраструктуру не берут (раньше был специальный платеж). Но застройщики выполняют работы за свой счет: прокладывают кабели, трубопроводы, устраивают дороги. И это нормально, у нас для этого есть и специалисты, и технические возможности. Иное дело — такие работы должны выполняться на более приемлемых для застройщика экономических условиях.

Беседовал Александр ГЕРАСИМЕНКО