04.12.2015 7 мин на чтение мин

Совместное домовладение: сложные ситуации©

Может ли член организацией застройщиков (ЖСПК) по доверенности передать полномочия по проверке финансово-хозяйственной деятельности ЖСПК своей жене, избранной в ревизионную комиссию и являющейся членом семьи члена ЖСПК?

По доверенности – нельзя

Нет, не может.

Согласно ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса (далее – ЖК) для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью организации застройщиков, председателя правления и членов правления организации застройщиков общее собрание (собрание уполномоченных) членов организации застройщиков избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов этой организации. Организация застройщиков вправе проводить аудит своей финансово-хозяйственной деятельности. Частью 2 этой же статьи установлено, что ревизионная комиссия (ревизор) организации застройщиков избирается на 3 года в составе не менее трех человек.

Таким образом, члены ревизионной комиссии или ревизор избираются из числа членов организации сроком на 3 года. Как видим, законодательство не допускает никаких передач полномочий по доверенности.

При этом, на наш взгляд, члены семьи собственника – члена ЖСПК, которые вместе с ним проживают, могли бы избираться в ревизионную комиссию (ревизором), если бы законодательство это позволяло. Но оно не позволяет.

Лучше

не рисковать

Может ли быть избран в правление или в ревизионную комиссию товарищество собственников (далее – ТС) родственник собственника, зарегистрированный вместе с ним в одной квартире? Может ли быть избран в правление или в ревизионную комиссию ТС родственник собственника, не зарегистрированный вместе с собственником в одной квартире?

Что касается ревизионной комиссии (ревизора), то ЖК здесь однозначен: для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ТС, председателя правления и членов правления ТС общее собрание (собрание уполномоченных) членов ТС избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов этого товарищества (ст. 217 ЖК).

А вот что касается правления, то такого требования не содержится: согласно ст. 216 ЖК правление ТС избирается общим собранием (собранием уполномоченных) членов ТС на срок до 5 лет в соответствии с уставом товарищества и сохраняет свои полномочия до избрания нового состава правления.

Мы считаем, что законодатель умышленно не предъявлял к членам правления требования, чтобы они были членами ТС, поскольку к работе в правлении иногда есть необходимость привлекать специалистов, которых среди членов правления может и не оказаться. Например, вполне логично включение в состав членов правления бухгалтера. В то же время бухгалтер может быть принят на работу со стороны, и это нормально.

Нам известна такая практика, когда в состав правления избираются не только члены ТС, но и члены их семей (супруг/супруга), и люди, вообще не имеющие никакого отношения к собственности, входящей в ТС, а лишь работающие в этом товариществе по трудовым договорам. Эту позицию подтверждает и норма п. 4 ст. 216 ЖК, согласно которой председатель правления ТС избирается из числа членов ТС или принимается на работу в ТС по трудовому договору (контракту) на срок до 5 лет в соответствии с уставом ТС. Другими словами, даже председатель правления не обязательно должен быть членом товарищества. Почему тогда не может быть простым членом правления человек, не являющийся членом ТС?

Однако имеется судебная практика, когда суд посчитал незаконным решение общего собрания в части избрания членом правления супруга (супруги) члена ТС, несмотря на то, что они проживают в одной квартире и эта квартира в силу закона является их общей совместной собственностью. Суд исходил из того, что членом ТС является только тот человек, на кого оформлена собственность (квартира), и что только этот человек может избираться членом правления.

Нам представляется такое решение суда спорным, не отвечающим норме ст. 216 ЖК, но оно было принято. Хотя устоявшейся судебной практики в данном вопросе нет. Поэтому, если хотите рискнуть, рискуйте, но знайте, что рискуете и не застрахованы от того, что, когда возникнет судебный спор, и в вашем случае суд вынесет аналогичное решение.

Застройщик

ни при чем

Должность председателя правления ТС (ЖСПК) является выборной общим собранием дольщиков или на нее назначают?

Согласно п. 4 ст. 216 ЖК председатель правления ТС избирается из числа членов ТС или принимается на работу в ТС по трудовому договору (контракту) на срок до 5 лет в соответствии с уставом ТС. Распространенная практика, когда застройщик при создании ТС назначает его председателя, не соответствует нормам закона.

Придется выбрать

Если члены ТС жилого дома отказываются быть членами ревизионной комиссии, можно ли сразу указать в уставе, что товарищество вправе ежегодно нанимать аудиторскую проверку за счет собственников?

Нет, нельзя.

Статьей 217 ЖК установлено, что для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ТС, председателя правления и членов правления ТС общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов этого товарищества. Здесь же говорится о том, что ТС вправе проводить аудит своей финансово-хозяйственной деятельности. Однако, как видим, аудит не является заменой ревизионной комиссии.

Согласно п. 5 ст. 217 ЖК без заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТС или аудитора общее собрание (собрание уполномоченных) членов ТС не вправе утверждать годовой отчет и годовой баланс ТС. Но речь идет скорее о ситуации, когда ревизионная комиссия по каким-то причинам не выполнила возложенные на нее функции, и годовой отчет, годовой баланс не могут остаться не утвержденными по этой причине.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что согласно ЖК наличие ревизионной комиссии в ТС обязательно.

Александр ГОРБАЧ,

юрист