Риэлтерские услуги ждут новации

Минюст подготовил очередные изменения в законодательство, регулирующие порядок оказания риэлтерских услуг. Первые оценки предлагаемых изменений носят негативный характер – эксперты видят в них серьезный удар по деятельности риэлтерских агентств.

На Правовом форуме в целях общественного обсуждения опубликован проект Закона «О риэлтерской деятельности», который предлагает ряд существенных изменений в деятельности риэлтерских агентств. По сути, представленный законопроект является продолжением нормотворческой работы Мин­юста по регулированию данного вида деятельности, которая была начата еще в прошлом году.

Напомним: 4 ноября 2023 г. вступило в силу постановление Совмина от 01.11.2023 № 754 «О тарифах на риэлтерские услуги» (далее – постановление № 754), которым определен порядок оплаты услуг, оказываемых соответствующими организациями на рынке недвижимости. Данным НПА устранена практика взимания платы за услуги одновременно с двух сторон, участвующих в сделке, введены предельные тарифы за оказываемые услуги, конкретизирован порядок расторжения договора и оплаты риэлтерских услуг.

Однако регулятор решил не останавливаться и подготовил более кардинальные изменения в порядок осуществления риэлтерской деятельности. Несмотря на то, что самим Минюстом постулируется сохранение действующего механизма регулирования риэлтерской деятельности, вносимые изменения объясняются внедрением принципиально новых подходов, направленных на обеспечение защиты государственных интересов в сфере данной деятельности и контроля за ней, прав граждан на получение качественных услуг.

Оказывать услуги сможет только риэлтер

Проект Закона содержит норму о снижении требований к субъектам, осуществляющим риэлтерскую деятельность, в части наличия минимального количества риэлтеров. Так, предусматривается сокращение минимального штата риэлтерской организации до двух аттестованных специалистов при условии, что это будет их основное место работы и с ними в обязательном порядке будет заключен трудовой договор и установлена «нормальная» продолжительность рабочего времени. Регулятор обращает внимание, что согласно действующему законодательству минимальное количество риэлтеров зависит от штатной численности организации и насчитывает от 2 до 5 человек.

Скорректированы требования, предъявляемые к претендентам на получение свидетельства об аттестации риэлтера. В частности, отменяется норма о наличии у претендентов профильного образования: для получения свидетельства достаточно наличия высшего образования при условии прохождения согласованной с Минюстом образовательной программы и при успешной сдаче аттестационного экзамена. По действующим нормам свидетельство выдается лицу, получившему высшее юридическое, экономическое образование или образование по профилю образования «Архитектура и строительство», имеющему стаж работы не менее одного года по специальности, соответствующей образованию, либо в качестве агента по операциям с недвижимостью.

При ближайшем рассмотрении предложенные послабления оказываются мерами, призванными смягчить «горькую пилюлю» для риэлтерских организаций: регулятор предлагает скорректировать состав лиц, которые смогут оказывать риэлтерские услуги от имени риэлтерской организации. Из данного перечня предлагается исключить агентов по операциям с недвижимостью, т.е. новая редакция Закона оставит право оказания риэлтерских услуг только риэлтерам – специалистам, имеющим соответствующий аттестат.

Необходимость таких изменений Минюст объясняет сложившейся практикой формального закрепления риэлтеров за договорами на оказание риэлтерских услуг в качестве ответственных за их исполнение лиц, в то время как фактически потребителя на всех этапах сделки сопровождает агент либо вовсе лицо, специалистом по риэлтерской деятельности не являющееся. По мнению регулятора, такая практика является игнорированием Правил об ограничении полномочий агента и нарушением прав потребителей, которые, заключив договор с риэлтерской организацией, вправе рассчитывать, что такие услуги ему будут оказывать уполномоченные на то лица, обладающие соответствующими знаниями в данной сфере.

Можно предположить, что, сокращая требования для получения аттестата риэлтера, регулятор рассчитывает, что большая часть агентов по недвижимости после вступления в силу изменений в Закон обратится за получением соответствующего аттестата. Эксперты, которые уже успели высказаться по представленному законопроекту, считают, что предлагаемые изменения разрушают сложившуюся и проверенную мировым опытом систему отношений, когда услугу оказывают одновременно два лица – риэлтер, как специалист, отвечающий за юридическую подготовку сделки, и агент, как специалист, непосредственно занимающийся продажей, что в большей степени соответствует интересам клиента. По их мнению, введение таких ограничений приведет к снижению количества оказываемых услуг и к развитию «серых» схем.

Риэлтерские организации обязаны будут проверять объект перед сделкой

Еще одно важное новшество касается расширения полномочий риэлтерской организации по получению необходимой для оказания риэлтерских услуг информации. Предлагается наделить риэлтерские организации правом получения информации об объектах недвижимого имущества, о правах на них, юридических и физических лицах – сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская деятельность, а также информации о лицах, ранее проживавших в жилых помещениях, в отношении которых оказываются риэлтерские услуги. При этом четко определены организации, из которых вышеназванная информация может быть получена без согласия физических лиц и объем такой информации. Вместе с тем предусмотрено, что в целях обеспечения защиты персональных данных граждан риэлтерская организация будет лишь уведомлять потребителя о результатах изучения запрошенной информации без передачи полученных документов.

Как и в первом случае, расширение прав риэлтерских организаций по получению информации не является исключительно доброй волей регулятора. Дело в том, что одновременно за риэлтерской организацией закрепляется соответствующая обязанность по проверке объекта, в отношении которого оказываются риэлтерские услуги в целях его приобретения (отчуждения), путем изучения полученных сведений, которые могут иметь значение для последующего совершения сделки с объектом.

Как сообщает Минюст в пояснительной записке, сопровождающей законопроект, введение данной нормы связано с участившимися случаями выявления недостатков по объектам недвижимости, приобретенным при содействии риэлтерских организаций. При этом отдельные организации поясняют это тем, что в сделке они представляли интересы продавца, который не заинтересован в проверке его объекта. По мнению регулятора, в проверке юридической «чистоты» сделки должна быть заинтересована сама риэлтерская организация, оказывающая содействие в продаже объекта независимо от того, интересы какой стороны – покупателя или продавца – она представляет. Отсюда следует обязанность риэлтерской организации как профессионального участника рынка недвижимости по принятию всех возможных мер к выявлению любых ограничений по объекту, в отношении которого оказывает услуги, чтобы не допустить последующего признания сделки недействительной.

Норму об однократно взимаемой стоимости услуг закрепят в Законе

Кратко отметим иные нормы обсуждаемого законопроекта.

В целях защиты прав потребителей исключается предоплата за оказание риэлтерских услуг по предоставлению информации о предложениях на объекты недвижимого имущества в целях заключения договора найма жилых помещений.

Вводится норма, устанавливающая новый порядок: оплата таких услуг будет производиться только после фактического подбора для потребителя объекта недвижимого имущества, соответствующего условиям заключенного с ним договора, и подписания сторонами акта оказанных услуг, содержащего информацию о подобранном объекте.

Поскольку заказчиками риэлтерских услуг по представлению информации по найму жилых помещений, как правило, являются студенты, а также не имеющие собственного жилья потребители, регулятор считает, что предлагаемая норма носит в т.ч. и социальную направленность как обеспечивающая защиту интересов данной категории лиц.

Закрепляется норма, введенная постановлением № 754 о запрете оплаты одной и той же услуги, оказываемой риэлтерской организацией в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом. Целью уточнения данных норм является защита интересов потребителя и повышение качества оказываемых ему услуг, решение проблемы понуждения потенциальных покупателей к заключению договоров на оказание им услуг и взимания одной и той же риэлтерской организацией двойной платы (и с продавца, и с покупателя) за оказание услуг по содействию при заключении договора купли-продажи одного и того же объекта.

Регулятор обращает внимание, что сохранение такой практики способствует некачественному оказанию риэлтерских услуг в связи с тем, что риэлтерская организация ищет не столько покупателя или продавца в интересах клиента, сколько вторую сторону, готовую также оплатить стоимость риэлтерских услуг, что сужает выбор и не содействует более быстрой продаже объекта.

Обсуждение законопроекта про­длится по 26 июля 2024 г.