Отчисления на усредненный снос при строительстве жилья. Можно ли изменить подходы

Термин «усредненный показатель сноса» знаком каждому застройщику в строительстве жилых домов. Впервые он введен в 2007 г. и означает обязательства по передаче местным властям в коммунальную собственность расчетной величины квадратных метров в строящихся жилых домах или денежных средств в эквиваленте (далее – показатель усредненного сноса).

Правовые основания для уплаты показателя усредненного сноса

Вопросы порядка и условий расчета показателя усредненного сноса регулируются Указом от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее – Указ № 26), а также постановлением Совмина от 30.03.2007 № 407 «О некоторых вопросах, связанных со сносом жилых домов на земельных участках, изымаемых для государственных нужд» (далее – постановление № 407). При этом данную компенсацию уплачивают и те застройщики, которые возводят жилые дома на участках, не обремененных сносом, в соответствии с расчетами усредненной компенсации.

Такой принцип принят разработчиком для исключения возможной коррупционной составляющей при принятии соответствующими органами решений о предоставлении земельных участков под строительство жилья – кому-то такой участок может быть предоставлен с большим сносом, а кому-то – абсолютно чистым.

Спорные вопросы по порядку уплаты усредненного сноса

Как показала практика реализации предписаний названных НПА, многократная их корректировка, производимая в силу изменяющегося смежного законодательства (включая кодексы), а также с учетом появляющихся на практике вопросов, требующих закрепления в том или ином нормативном документе, приводит к появлению существенных проблем, разрешать которые следует так, чтобы не ущемлять интересы обеих сторон – государства и застройщиков. При этом заказчиками опосредованно выступают граждане, т.к. именно на них в установленных законодательством случаях возлагается обязанность по уплате показателя усредненного сноса.

Отметим, что у местных исполнительных и распорядительных органов и застройщиков периодически возникают вопросы о порядке вступления в силу той или иной нормы в увязке с субъектами, на которые они распространяются. Напомним, в подп. 1.18 п. 1 Указа № 26 трижды вносились изменения, определяющие условия, при которых не уплачивается усредненный снос.

Например, речь об освобождении от уплаты показателя усредненного сноса с общей площади жилых помещений, передаваемых застройщиками в коммунальную собственность в виде реальных квадратных метров или денежных средств, а также с общей площади жилых помещений, строительство которых осуществлено путем реконструкции с надстройкой мансардных этажей. Данные нормы включены путем издания отдельных актов главы государства. При этом п. 2 Указа № 26 установлено, что действие подп. 1.18 п. 1 не распространяется на строительство объектов, на которые проектная документация начата разработкой или разработана и утверждена до вступления в силу данного нормативного акта. Однако это условие относится только к первоначальной редакции Указа № 26, без норм, впоследствии включенных в подп. 1.18 п. 1.

Что происходит на практике

Жилой дом строится по проектной документации, разработка которой начата до вступления в силу Указа № 26. То есть предписания подп. 1.18 п. 1 (в первоначальной редакции), определяющие основания для снижения показателя усредненного сноса, к данному застройщику не относятся, он должен произвести расчет с государством по нормам постановления № 407, т.е. его редакции, относящейся к данным правоотношениям. Что касается льгот, установленных в рассматриваемом подпункте последующими актами главы государства, то они вполне могут быть применены к рассматриваемому застройщику с учетом даты вступления в силу того или иного НПА и субъектов, на которых распространено их действие.

То есть по рассматриваемому жилому дому новая льгота по освобождению от уплаты показателя усредненного сноса местному бюджету с общей площади жилых помещений, уже переданных в счет этого сноса, вступившая в силу после официального опубликования Указа от 10.08.2015 № 350 «О внесении дополнений в Указ Президента Республики Беларусь» (при условии проведения расчетов с бюджетом непосредственно после опубликования данного Указа), имеет прямое отношение к застройщику. То есть двойной уплаты по усредненному сносу у этого застройщика не должно быть.

Значительное количество вопросов возникает также по порядку определения стоимости передаваемых квартир – сметной, рыночной или средней по городу, которая не зависит от сроков разработки проектной документации, а определяется исключительно по дате вступления в силу постановлений, корректирующих постановление № 407. Не разрешенные сторонами (застройщик и местные исполнительные и распорядительные органы) вопросы выносятся на рассмотрение в судебные и иные инстанции, и таких вопросов, исходя из практики автора, достаточное количество.

Практика изъятия показателя усредненного сноса до 2007 года

Следует отметить, что до 2007 г. при осуществлении строительства жилых домов застройщиками производился расчет с местными бюджетами по единому коэффициенту, в последнее время это составляло 6% от объема строящегося жилья. Все вопросы регулировались предписаниями постановлений Минстройархитектуры и принимаемыми местными исполнительными и распорядительными органами соответствующих решений.

При этом местные власти имели право освободить от усредненного сноса застройщиков по тем или иным причинам (в качестве примера – решение Мингорисполкома от 25.03.2005 № 427 «О ходе строительства и реконструкции важнейших социально значимых объектов, мерах по повышению заданий по строительству жилых домов и снижению его стоимости»). Регулирование данного вопроса на более высоком уровне, в виде постановлений правительства, началось с 2007 г.

Также отметим, что схема по уплате усредненного сноса, применяемая в настоящее время, – обязанность проведения расчетов с бюджетами независимо от наличия или отсутствия на строительной площадке жилых домов, подлежащих сносу, – подвергается периодически критике со стороны застройщиков. Те, кто строит на «чистых» площадках, и те, кто производит значительный снос, находятся в равных условиях (при отсутствии у них соответствующих льгот, установленных Указом № 26), коэффициент усредненного сноса для них одинаков. С этой позицией нельзя спорить, так что такое решение в полной мере исключает возможность коррупции при выделении земельных участков и ставит будущих дольщиков в равные условия.

Вместе с тем, по мнению автора, в настоящее время сложились условия для изменения подходов к порядку расчетов по размеру усредненного сноса с целью минимизации описанных выше нюансов, сокращения обращений местных властей и застройщиков в органы госуправления по разъяснению возникающих вопросов, достижения большей прозрачности в принимаемых решениях. Кроме того, как свидетельствуют принимаемые на местном уровне решения, жилые помещения, переданные бюджету застройщиками в счет показателя усредненного сноса, иногда простаивают определенное время (при этом их содержание также осуществляется за счет бюджета), а также используются на иные цели – с учетом предусмотренных законодательством разрешений. Напомним, что финансирование строительства этих жилых помещений осуществлялось за счет дольщиков, не имеющих льгот по освобождению от уплаты показателя усредненного сноса.

Как можно изменить подход к решению вопроса

Автор считает, что можно рассмотреть возможность возврата к схеме, действовавшей до принятия постановления № 407, когда вопросы определения размера показателя усредненного сноса регулировались местными исполнительными и распорядительными органами с учетом дополнительной потребности в жилых помещениях, передаваемых застройщиками. Плюсы от такого решения следующие.

Местные власти будут освобождены от необходимости проведения сложных расчетов, связанных с необходимостью исполнения предписаний соответствующих НПА.

Снизится стоимость строящегося жилья для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это даст возможность застройщикам реализовывать на стадии строительства все жилые помещения, получать предусмотренную прибыль и осуществлять все расчеты по налогам вовремя.

Снижение стоимости квартир привлечет в строительство большее количество граждан, не являющихся очередниками, что сможет снивелировать возможное снижение строительства льготного жилья в силу значительной нагрузки на бюджеты всех уровней.

Местные власти будут иметь возможность планировать на будущее необходимое количество квартир с учетом предполагаемого сноса. При этом бюджетные средства не будут тратиться на содержание пустых, не занятых жильцами квартир, переданных застройщиками в счет показателя усредненного сноса.

Говоря о гипотетическом изменении подходов к расчетам по показателю усредненного сноса, следует учитывать, что на местах всегда виднее потребность в строящемся жилье с учетом перспективных планов развития территорий. Кроме того, местные власти заинтересованы в росте объемов недорогого строительства, поскольку помимо дополнительных отчислений в бюджет развитие территорий невозможно без человеческого потенциала. А граждане при принятии решений о смене места жительства в качестве приоритета рассматривают возможность строительства недорогого жилья.